שיכון ותיקים: אחת השכונות הראשונות של פ"ת מתחדשת, והמחירים גבוהים משאר העיר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן  מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר   מדלן  . תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: כפר גנים א, פתח תקווה. 

כפר גנים היא שכונה בדרום–מערב פתח תקווה, הסמוכה לקריית אונו ולגבעת שמואל, ומחולקת למספר אזורי משנה. השכונה נוסדה כבר ב-1926, ובשנות ה-50 אוכלסה השכונה בעיקר בעולים חדשים מעיראק. ב-1962 צורפה באופן רשמי לשטח העיר פתח תקווה. כפר גנים א' הוא החלק הוותיק ביותר של השכונה. חלק זה מתפרס מרחוב כץ דרום-מערבה עד לרחוב הנשיאים ולרחוב יהלום. בחלק זה מצוי בית חולים השרון. כיום גרים בכפר גנים א' 9,574 תושבים. 

השכונה מאופיינת באוכלוסייה חילונית ומסורתית לצד ציבור דתי, משפחות ותיקות לצד זוגות צעירים, במעמד סוציו־אקונומי בינוני־גבוה. האזור נחשב שקט, קהילתי ומשפחתי יחסית לשכונות חדשות וצפופות יותר בעיר. בשכונה ובסביבתה יש מגוון מוסדות חינוך: גני ילדים עירוניים, בתי ספר ממלכתיים וממלכתיים־דתיים וגם מוסדות חרדיים. השכונה נהנית גם מגינות ציבוריות, בתי כנסת, מרכזים מסחריים ושירותים קהילתיים

בשכונה הורגשה אמנם בשנים האחרונות המגמה של התחדשות עירונית שהגיעה בשנים האחרונות לפתח תקווה בכלל, אבל היא לא מהשכונות הבולטות בכך מקרב השכונות הוותיקות של העיר.  ועדיין, בשכונה פועלים כיום כ-20 יזמים, ולצד בנייני רכבת ישנים ובתים נמוכים, פרויקטים חדשים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית מביאים לכך שבשנים האחרונות השכונה עוברת התחדשות מואצת, בעיקר סביב צירי התחבורה והמטרו המתוכנן. 

אחד היתרונות המרכזיים של השכונה הוא הנגישות, שכוללת יציאה לכביש 471 וקרבה לכביש 4 ולצירי תנועה מרכזיים. השכונה נמצאת במיקום מרכזי בעיר, עם רשת רחובות בצפיפות בינונית שמאפשרת פיזור סביר של התנועה, ועוברים בה ובהיקפה כבישים עירוניים ראשיים כמו הנשיאים/טרומפלדור, דגל ראובן וארלוזורוב. בשכונה עוברים קווי אוטובוס רבים, כולל מספר קווים בתדירות גבוהה ליעדים מגוונים כמו מסוף כרמלית בתל אביב, קניון איילון ואזור התעסוקה בבני ברק, אזורי התעסוקה העירוניים קרית אריה סגולה, ובית החולים בילינסון. השכונה רחוקה מהקו האדום של הרכבת הקלה, אך היא תשורת על ידי קו 2 של המטרו, שיאפשר נסיעה מהירה למרכז תל אביב. המטרו צפוי להשפיע משמעותית על ערכי הנדל"ן וההתחדשות באזור.

מחירי הדירות החדשות בכפר גנים א' גבוהים משמעותית מהממוצע בפתח תקווה. בשנת 2025 מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים חדשה בשכונה עמד על כ־3.64 מיליון שקל, לעומת כ־3.38 מיליון שקל בכלל העיר - פער של כ־7.5%. בדירות 4 חדרים חדשות הפער בולט אף יותר: כ־3.07 מיליון שקל בכפר גנים א' לעומת כ־2.62 מיליון שקל בממוצע עירוני, כלומר פער של כ־17%. בשוק הדירות החדשות נרשמו גם עליות מחירים מתונות בשנה האחרונה -  כ־3.3% בדירות 5 חדרים וכ־1.4% בדירות 4 חדרים בשכונה.

גם בשוק היד השנייה מחירי הדירות בכפר גנים א' גבוהים מהממוצע העירוני, אך הפערים מתונים יותר. דירת 5 חדרים יד שנייה נמכרה ב־2025 בכ־2.72 מיליון שקל לעומת כ־3.2 מיליון בכלל העיר - כלומר במקרה הזה דווקא הממוצע העירוני גבוה יותר בכ־18%. לעומת זאת, בדירות 4 חדרים נרשם כמעט שוויון: כ־2.35 מיליון שקל בכפר גנים א' לעומת כ־2.37 מיליון בכלל העיר. בדירות 3 חדרים המחיר בשכונה עמד על כ־2 מיליון שקל לעומת כ־1.85 מיליון שקל בממוצע עירוני - פער של כ־9% לטובת כפר גנים א'.

בסך הכול, הנתונים מצביעים על כך שכפר גנים א' נהנית מפרמיית מחיר ברורה בעיקר בדירות החדשות, בעוד שבשוק היד השנייה התמונה מעורבת יותר. הפערים החדים ביותר נרשמים בדירות החדשות הגדולות, מה שמעיד על ביקוש גבוה לשכונה מצד משפחות ומשפרי דיור. 

כרטיס ביקור - פתח תקווה 

מיקום: מרכז הארץ, צפונית לכביש 471, גבעת שמואל, קרית אונו וגני תקווה, מזרחית לכביש 4 ובני ברק, דרומית למסילת הירקון וכביש 5, ומערבית לכביש 6

תושבים (2024): 268,739

גידול אוכלוסייה (2024): 0%, ריבוי טבעי 691, מאזן הגירה פנימית 283-, מאזן הגירה בינלאומי 323-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 7 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: 2024 - 3,463 עסקאות, 2025 - 2,350 עסקאות (*עסקאות חלקיות בלבד מהרבעון האחרון של שנת 2025)

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין שנת 2024 לבין שנת 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-32% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• הקריה האקדמית (בין רבין, בר לב, שחם, דגניה) - כ-1,300 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• המרכז השקט - 221 פרויקטים

• מרכז העיר - 75 פרויקטים

• עין גנים - 69 פרויקטים

• רמת ורבר - 46 פרויקטים

• קרית אריה - אזור התעשייה הותיק עובר תהליכי התחדשות הדרגתיים שיוסיפו לו מיליוני מ"ר לתעסוקה ומסחר

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• סירקין - רובע חדש עם כ-12,000 דירות על שטח מחנה צה"ל שהתפנה

• סירקין הקטנה - שכונה חדשה עם כ-4,000 דירות מדרום לכפר סירקין

• מתחם הפרדס (בין אם המושבות החדשה לא.ת. סגולה) - כ-1,100 דירות

• מתחם פארק הירקון - כ-3,000 דירות, 400,000 מ"ר לתעסוקה, וכ-30,000 מ"ר למסחר

• קרית אריה צפון - שכונת מגורים חדשה עם כ-3,000 דירות בין אזור התעסוקה למסילות הרכבת

• מטרו מזרח - תוספת של כ-2,000 דירות מסביב לתחנת מטרו בצומת סירקין

• מטרו עירייה - תוספת של כ-2,500 דירות מסביב לתחנת מטרו בסמוך לבית העירייה במרכז העיר

• מטרו ארלוזורוב - תוספת של כ-2,850 דירות מסביב לתחנת מטרו ארלוזורוב

• מתחם E - שכונה חדשה עם כ-2,100 דירות מדרום לדיפו המטרו וממזרח לשכונות חן הצפון ושיכון הפועל המזרחי

• מתחם דנמרק (בין רבין, תוצרת הארץ, דנמרק, דגניה) - מתחם מעורב עם כ-800 דירות, ושטחי מסחר, תעסוקה וציבור נרחבים, מערבית לבית החולים בילינסון

• מתחם יוספטל - התחדשות שכונה בצפון העיר עם תוספת של כ-2,730 דירות

• מתחם ארגוב - התחדשות מתחם בדרום העיר עם תוספת של כ-675 דירות

• מתחם אנסקי - התחדשות מתחם במערב העיר עם תוספת של כ-570 דירות

• מתחם י - תוספת של כ-200 דירות מדרום לכביש 471, צמוד לכפר מעש

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

תמא 38/1 (חיזוק ותוספת) - 10 פרויקטים שקיבלו היתר 

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 60 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 31 פרויקטים שקיבלו היתר

פינוי בינוי - 1 פרויקט שקיבל היתר

הריסה שלא מכוח תמ"א - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

כרטיס ביקור: כפר גנים א

מיקום: מרכז העיר, צפונית לשכונות כפר גנים ב ו-ג, מערבית לשכונת המרכז השקט, דרומית לשכונת רמת ורבר, ומזרחית לשכונות בר יהודה ונווה עוז

מספר תושבים (2023, נתוני למ"ס מעובדים): 9,574

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 16,750

מספר דירות (2025, נתוני למ"ס מעובדים): 3,223 (3145)

מספר דירות צפוי (2040, הערכה): 5,500

מדד חברתי-כלכלי (2021): 7 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה נמצאת במיקום מרכזי בעיר, עם רשת רחובות בצפיפות בינונית שמאפשרת פיזור סביר של התנועה, ועוברים בה ובהיקפה כבישים עירוניים ראשיים כמו הנשיאים/טרומפלדור, דגל ראובן וארלוזורוב.

רמת נגישות תחב"צ: טובה - בשכונה עוברים קווי אוטובוס רבים, כולל מספר קווים בתדירות גבוהה ליעדים מגוונים כמו מסוף כרמלית בתל אביב, קניון איילון ואזור התעסוקה בבני ברק, אזורי התעסוקה העירוניים קרית אריה סגולה, ובית החולים ביילינסון. השכונה רחוקה מהקו האדום של הרכבת הקלה, אך היא תשורת על ידי קו 2 של המטרו, שיאפשר נסיעה מהירה למרכז תל אביב.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - בשכונה ובסביבתה אין שבילי אופניים, ולא ידוע על תכניות מעשיות להקמה של שבילים חדשים בעתיד.

מוקדי משיכה: 

• שבט צופים וקן של השומר הצעיר

סקירת השוק 

שינוי מחירים (2024 לעומת 2025): עליה של כ-1.6% במחיר דירה. ירידה של כ-34% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 20 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אפרים פלינר בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

יד ליטל נכסים ובנין בע"מ - בניה חדשה

יצחק קולסקי חברה לבניה והשקעות - 2 פרויקטי בניה חדשה

ל.א שטרית נכסים - תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה נדל"ן בע"מ - 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

קצות החושן בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

שינפלד נכסים והשקעות בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

בתכנון

בראשית עיר מתחדשת בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

האחים מאיה בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

הפרויקט בהיבנר 8 פתח תקווה בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

ויה נדל"ן בע"מ  - תמ״א 38 הריסה ובניה

מלני - המרכז להשבחת נכסים בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

מנור התחדשות עירונית - תמ״א 38 הריסה ובניה

ניר נווה בגדדי בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת אדלר - תמ״א 38 הריסה ובניה

קבוצת עתמי - גרינשטיין 9 פ.ת. בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קופמן יזמות ובניה - בניה חדשה, 2 פרויקטי תמ״א 38 הריסה ובניה

קטה נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קנדיין התחדשות עירונית בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

קרסו נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 הריסה ובניה

תגרא נדל"ן בע"מ - תמ״א 38 חיזוק ותוספת

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-841 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן