"בטווח הקצר פרויקטים ייתקעו והיזמים לא יידעו מה לעשות, אבל השוק ישתנה לטובה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

השבוע הגיע עו"ד ד"ר נוריאל אור להישג מקצועי חשוב ולאחת מפסגות הקריירה שלו, כאשר טענה לאפליה מצד בעלת דירה ברמת גן - שאותה ייצג אור בתביעת "דייר סרבן" שהגישו נגדה שכניה – התקבלה, והרעידה את עולם ההתחדשות העירונית. בפסק דינו, קיבל שופט המחוזי בתל אביב גלעד הס, את טענת בעלת הדירה כי בשל היותה בעלת אחת הדירות הגדולות במתחם במצב הקיים היא זכאית לתמורה גדולה יותר בדירתה העתידית, וזאת על מנת שחלקה היחסי בזכויות במגרש יישמר.

עם זאת סירובה להצטרף לפרויקט נדחה, כאשר במסגרת פסק הדין נפסקו לזכותה "תשלומי איזון" בסך של 141 אלש"ח, כתחליף עבור השטח הנוסף שהגיע לה, ובכפוף לתשלומם היא תחויב להצטרף לפרויקט.

בין אם מסכימים עם קביעתו של הס, ובין אם לא, די בטוח שבלא מעט פרויקטים צפוי פסק הדין החדש ליצור כאוס. עם קריסת מנגנון "התמורה האחידה", יחלו בעלי דירות בגדלים שונים לחשב איש איש מהו היקף התמורה המגיעה לו, כאשר הסיכוי שיגיעו להסכמות ביניהם שואף לאפס.
 
בתגובה לטענה שהוא והלקוחה שלו אחראים כעת לתקיעתם של עשרות, אם לא מאות, מיזמי התחדשות עירונית , מסכים עו"ד אור כי הענף אכן צפוי לעבור תקופה קשה: "זה נכון לגבי כל תחום ולגבי כל שינוי. כל שינוי בהתחלה תופס את השוק בהפתעה, וייקח קצת זמן עד שהשוק יסתגל אליו. זה ברור שכרגע יש פרויקטים שנמצאים באמצע חתימות, והיזמים לא יידעו מה לעשות ואיך להתנהג. אני מכיר בזה. אבל כל פסיקה תקדימית היא כזאת. תמיד יש אנשים שנמצאים באמצע ולא יודעים מה לעשות. ובכל זאת, פסק הדין הזה מדבר על מקרי קיצון, על פערים משמעותיים. ברוב הבניינים בדרך כלל תמצא שהדירות הם די דומות בגודל שלהם".

"כל שינוי בהתחלה תופס את השוק בהפתעה, וייקח קצת זמן עד שהשוק יסתגל אליו. זה ברור שכרגע יש פרויקטים שנמצאים באמצע חתימות, והיזמים לא יידעו מה לעשות ואיך להתנהג. אני מכיר בזה. אבל כל פסיקה תקדימית היא כזאת. תמיד יש אנשים שנמצאים באמצע ולא יודעים מה לעשות. ובכל זאת, פסק הדין הזה מדבר על מקרי קיצון"

השאלה היא מי יחליט עכשיו מה מקרה קיצון ומה לא. יכול להיות שבבניין שבו יש דירות 100 מ"ר מול 80 מ"ר, הדייר עם ה-100 ירגיש שההבדל קיצוני, וגם אם בית המשפט יכריע בסוף שלא, יהיה בכל מקרה עיכוב של שנים.
"אני מסכים שכרגע תהיה תקופת חוסר ודאות ואנשים לא יידעו מה בדיוק נחשב הבדל שטח משמעותי ומה לא. אני לא אומר שפסק הדין ישר יעשה טוב לכולם. כן, תהיה תקופה של חוסר ודאות, אבל אחר כך לדעתי השוק יסתגל, וזה יהיה לטובה.

"יש עוד טענה, שגם אותה אני מבין וגם דנתי בה לא מעט, שהגדלת התמורות לדירות הגדולות תביא למצב שבו העשירים מתעשרים והעניים אולי לא נהיים יותר עניים, אבל מתעשרים פחות מהשאר. אבל זו סוגיה שהמדינה צריכה לפתור ברמה הכללית, גם ביחסים של מרכז מול פריפריה שבה כיום אין בכלל התחדשות. זה לא משהו שאפשר לפתור ברמת הבניין".

מחקר של אלף פסקי דין

עו"ד נוריאל אור, בן 45 וד"ר למשפטים, חקר במסגרת עבודת הדוקטורט שלו את תחום הדיירים הסרבנים במיזמי התחדשות עירונית , במסגרתו סקר יותר מ-1000 פסקי דין והחלטות שניתנו במשך למעלה מ-13 שנים על ידי בתי משפט ומפקחים על בתים משותפים בתביעות דייר סרבן. זאת בהנחייתה של רחל אלתרמן, פרופסור לתכנון ערים ומשפט בטכניון וחוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן. לצד לימודיו, הוא גם בעל ניסיון מעשי של שנים בייצוג דיירים ויזמים במיזמי התחדשות עירונית.

לדבריו, כל מי שעקב אחרי הפסיקות של בית המשפט העליון ב-5 השנים האחרונות לא אמור היה להיות מופתע מפסק דינו של הס. "בית המשפט הבהיר היטב שזה הכיוון שבו יש ללכת. תמורה דיפרנציאלית ולא תמורה אחידה. כולם ראו את זה, ואני לא מבין על מה ההפתעה".

את עבודת הדוקטורט שלו ערך אור בנושא הדיירים הסרבנים: "הגענו למסקנות מרחיקות לכת לגבי ההליכים האלה. התביעות מתקבלות ב-91 אחוז מהמקרים, שיעור די דומה לעולם הפלילי, וזה די מפתיע, כי בהליכים אזרחיים בדרך כלל זה לא ככה. למרות זאת, יש טענות מצד 'סרבנים' שבתי המשפט מתייחסים אליהן בצורה יותר חיובית"

ספר על הדוקטורט שלך.
"למעשה מה שבדקנו זה את הזכויות של בעלי הדירות - גם הרוב וגם המיעוט, בדגש על מה שמכונה תביעות דייר סרבן. בדקנו איך שומרים על הזכויות של בעלי הדירות משני הצדדים. החלק היותר משמעותי של הדוקטורט זה איזשהו מחקר אמפירי במסגרתו סקרנו למעלה מאלף פסקי דין שניתנו בתביעות דייר סרבן - את הטענות של כל אחד מהצדדים, את היחס של המפקחים ושל השופטים לאותן טענות, ומהי בסופו של דבר ההכרעה. הגענו למסקנות מרחיקות לכת לגבי ההליכים האלה. התביעות מתקבלות ב-91 אחוז מהמקרים, שיעור די דומה לעולם הפלילי, וזה די מפתיע, כי בהליכים אזרחיים בדרך כלל זה לא ככה. למרות זאת, יש טענות מצד 'סרבנים' שבתי המשפט מתייחסים אליהן בצורה יותר חיובית".

מה למשל? מהן עילות הסירוב שבית המשפט כן נוטה לקבל?
"יש את הדברים הטריוויאליים, כמו למשל אם לא שומרים על זכויות הקשיש. אם בית המשפט מגלה שלא שמרו על זכויות קשיש, אז מיד התביעה נדחית. אבל יש גם דברים שהם פחות טריוויאליים, למשל טענות לפגיעה בזכות הקניין. לקחו לי חנייה, לקחו לי מחסן, לקחו לי מטרים מהדירה. או טענות לחוסר שוויון משמעותי בתמורות. דברים כאלה גרמו לזה שתביעות נדחו לגמרי.

"יש סוג נוסף של מקרים שבהן התביעה מתקבלת, אבל בתנאים, כמו שקרה בפסק הדין השבוע. השופט אומר 'אוקיי, אני מקבל את הטענות של המיעוט, אבל אפשר לרפא את זה. אפשר לרפא את זה בכסף, או בשינוי תוכניות. במקרים מסוימים המפקח אפילו הורה לשנות את התוכניות של הפרויקט. יש כל מיני סעדים שמאפשרים את קידום הפרויקט במקביל למתן סעד למיעוט".

אתה מרוצה מפסק הדין?
"מאוד. קראתי את התגובות השבוע לפסק הדין באמצעי התקשורת והן היו מאד אמוציונאליות: 'זה יהרוס את הענף, זה יפגע בהתחדשות', וכו'. אני חושב שאם מסתכלים על זה קצת לעומק אז יש פה איזה תהליך עמוק, שבסופו היזמים לא ייפגעו, ובטח שבעלי הדירות לא. מה שיקרה זה שהרשויות יהיו מחויבות להתאים את עצמן. מה שקורה היום זה שהרשויות באות ליזמים ואומרות לו 'תקשיב, יש לך 30 דירות קיימות. אני נותן לך 12 מטר לכל דירה. סך הכל 360 מטר. קח אותם, תחלק אותם איך שאתה רוצה. אותי זה לא מעניין'. עכשיו מה שיקרה זה שהרשות תגיד 'אוקיי, בהינתן ש-12 מטר זה המינימום אני צריכה לתת ליזם יותר זכויות, וגם זה רק בהנחה שיש לנו באמת שונות גדולה בין הדירות.

"כמו כן, פסק הדין הזה מדבר רק על מצב שבו יש שונות גדולה. בפרויקט הזה, שהוא הנושא של פסק הדין, יש דירות של 25 מ"ר לצד דירות של 110 מ"ר. אלה הפערים. לא מדובר פה על מצבים שבהם יש דירות 70, 80 ו-90  מ"ר. זה לא מעניין ואף אחד לא התייחס לזה, ולכן אני חושב שכל הרעש הוא לא במקום, כי סוף סוף יש מישהו שאומר את מה שרצינו שיגידו במשך שנים. וגם מה שבית המשפט העליון אומר כבר כמה שנים, הוא פשוט לא קבע הלכה, אבל לדעתי ההשלכות של זה הם שיינתנו יותר זכויות ויהיה יותר קל לבצע את הפרויקטים".

"יש היום יזמים שכבר מקדמים היום נוסחת תמורות באחוזים. זו לא נוסחה כזאת מורכבת. לעומת זאת,  יש לי תיק בשיכון ויצמן בהרצליה, ששם לא רק שהדירות הגדולות לא מקבלות יותר, אלא שככל שיש לך דירה יותר גדולה אתה מקבל פחות"

יש עוד 4 בעלי דירות גדולות בפרויקט, שבניגוד ללקוחה שלך - לא הרגישו מקופחים. עכשיו הם יגידו לעצמם 'רגע, גם לנו יש דירות גדולות כמו שלה, והיא מקבלת 140 אלף שקל'. למה שהם יישארו בפרויקט?
"אתה צודק, אבל מה שהפסיקה אמרה זה שמי שחתם כבר חתם. זאת אומרת שאין פה הפרת הסכם מולו. אבל אתה צודק שבעתיד אנשים, לפני שהם חותמים, יבדקו ויגידו 'שנייה, בוא נראה אם יש לי דירה הרבה יותר גדולה מאחרים, אז מה מציעים לי'. אני יכול רק להגיד לך שיש היום יזמים, לדוגמה רוטשטיין, שכבר הולכים לכיוון הזה, ויש להם פרויקטים שהם מקדמים עכשיו שנוסחת התמורה היא באחוזים. אגב, זו לא נוסחה כזאת מורכבת. הם נותנים 25% תוספת לכל הדירות. אז מי שיש לו 100 יקבל 125, מי שיש לו 70 יקבל 87 וכן הלאה. זה לא כזה מורכב".

אז אתה אומר שמה שיקרה עכשיו זה שהשוק ילך לכיוון האחוזים במקום לכיוון התוספת האחידה?
"בדיוק. זה מה שאני חושב שיקרה. יש לי היום תיק בשיכון ויצמן בהרצליה, ששם יש איזושהי נוסחה, שלא רק שהדירות הגדולות לא מקבלות יותר, אלא שככל שיש לך דירה יותר גדולה אתה מקבל פחות. עשו מקסימום של 135 מ"ר במצב היוצא, והבסיס הוא שאתה מקבל 40 מ"ר תוספת. כלומר, מי שיש לו דירת 40 מ"ר מקבל עוד 40. מי שיש לו דירת 100 מ"ר מקבל רק 35, ומי שיש לו דירת 120 מ"ר מקבל 15".

ואם עכשיו השוק עובר למודל של אחוזים ובעל דירה קטנה מבקש לשכור את שירותיך עבור המקרה ההפוך - הוא נתבע על ידי השכנים שלו מאחר שהוא מרגיש מקופח בשל התוספת הקטנה שמוצעת לו, האם תייצג אותו?
"לא, לא. אני לוקח אולי עשירית מהתיקים שמגיעים אליי ובוחר בקפידה את המלחמות שלי. אני לוקח רק מלחמות צודקות ומלחמות שאני מאמין בהן, ואני באמת מאמין במלחמה הזו".