אחרי פסק הדין שעורר סערה, המדינה מבהירה: לא כל דירה גדולה תזכה לתוספת תמורה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פסיקתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בחודש מאי האחרון, לפיה בעלי דירות גדולות זכאים לתמורה גדולה יותר, טלטלה את שוק ההתחדשות העירונית והעלתה סימני שאלה כבדים סביב מודל התמורות האחידות הנהוג בשוק. כעת, טיוטת גילוי דעת מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית ומשרד המשפטים מדגישה כי הרחבת שטח משמעותית תינתן אך ורק לנוכח פערים מהותיים בין נכסי המקור. כך פורסם לראשונה היום בדה מרקר.

הסערה כזכור החלה בעקבות פסק דינו של השופט גלעד הס בפרויקט ברמת גן, שבו סירבו בעלות דירות להצטרף לעסקה. אחת מהן החזיקה בנכס רחב ידיים בן 105 מ"ר לצד חלק נכבד ברכוש המשותף, אך ההסכם הציע לכלל הדיירים תוספת מטרים זהה. השופט פסק כי הענקת תוספת אחידה ללא התאמה לפערי הגודל עלולה להוות אפליה, שכן בעל נכס גדול תורם לפרויקט זכויות רבות יותר, מצב המעניק לו לגיטימציה לסרב לעסקה. 

בבסיס גילוי הדעת עומדת ההכרה בכך ששוויון אינו מחייב תמורות זהות, כך שבמקרים של פערים בולטים, התעלמות מהם עלולה להפוך את העסקה לבלתי כדאית עבור דייר מסוים ולהעניק לו הגנה מפני כפיית הסכם. עם זאת, המסמך מבהיר כי עצם קיומו של הבדל בגודל הדירות אינו מחייב אוטומטית את היזם להעניק תוספת שטח נוספת, ואינו יוצר מעבר גורף למודל יחסי.

כדי למנוע סרבול, המדינה קובעת כי אין חובה לבצע חישוב פרטני לכל נכס בנפרד, וניתן לחלק את הדירות לקבוצות על פי מאפיינים דומים כמו מיקום, שטח והצמדות, תוך התייחסות נפרדת רק לנכסים ייחודיים באופן מובהק. כמו כן, גם כאשר נדרשת התאמה לדייר, הפתרון אינו חייב להתבטא בתוספת מטרים, שכן ניתן לפצות באמצעות שדרוג מפרט, קומה גבוהה יותר, תשלום כספי מאזן או עדיפות בבחירת הדירה החדשה.

בנוסף, המסמך מפריך את המיתוס שלפיו החוק מעניק זכות אוטומטית לתוספת של 12 מ"ר או לכל תוספת שטח אחרת, ומבהיר כי נקודת המוצא החוקית היא קבלת דירה השווה לשטח המקורי בלבד, כאשר כל תוספת מעבר לכך נתונה למשא ומתן מסחרי. לצד זאת, מתאפשרת הצעת תמורות שונות בפרויקט אחד בכפוף לחובת שקיפות מלאה מול כלל בעלי הדירות.

לבסוף, המדינה מבקשת לסגור פתח למשא ומתן רטרואקטיבי ומדגישה כי דיירים שכבר חתמו על חוזה אינם יכולים לחזור ולדרוש תנאים משופרים בדיעבד, שכן דיני החוזים מחייבים אותם וההגנה על סבירות הסירוב תקפה אך ורק לשלב שטרם החתימה. בסופו של דבר, גילוי הדעת מציב מבחן כלכלי ומהותי הבוחן את קיומם של פערים אמיתיים והבטחת מענה הוגן וסביר עבורם, מבלי לחזור למודל אחיד ומבלי להפוך כל הבדל זניח לעילה לדרישת תמורות מוגזמות.

בענף מברכים: "מחזיר את הוודאות הנדרשת" 

תומר רייפמן, מנכ"ל חברת יעז יזמות ובניה, מציין :"ההתייחסות של המדינה היא צעד מבורך שמחזיר את הוודאות הנדרשת לשוק, ובפרט למערכת הבנקאית והגורמים המממנים שחששו מפגיעה בכלכליות הפרויקטים. ההבהרה כי התאמת התמורה אינה מחייבת פיצוי כספי במזומן אלא פתרונות תכנוניים, לצד הקביעה כי העיקרון אינו חל על הסכמים שכבר נחתמו, הן נקודות קריטיות ליציבות הענף. עם זאת, המבחן האמיתי לא יהיה על הנייר אלא בשטח.

תומר רייפמן, מנכ"ל ובעלים יעז יזמות (קרן מזור)

"ההבהרות האלו חייבות לשרת את הרוב הדומם של הדיירים שממתינים שנים לדירה חדשה ובטוחה, ולמנוע מצב שבו הגדרת 'קבוצות דירות' הופכת למנגנון נוסף לסרבול בירוקרטי ולעיכוב עסקאות. שמירה על הסכמים חתומים ומתן מענה תכנוני גמיש הם הדרך הנכונה לייצר איזון – כעת, האחריות של הרשויות והיזמים היא לתרגם את העקרונות האלו למהירות ביצוע ולביטחון תכנוני עבור התושבים".

עו"ד רועי גלעד דורון, מנכ"ל דן נדל"ן התחדשות עירונית : "הבהרת המדינה היא צעד חשוב שמייצר ודאות רבה יותר בענף, אך חשוב לא פחות לשים את טובת הפרויקט ואת היכולת להוציאו לפועל במרכז. יצירת פערי תמורה בין דיירים, גם כאשר ניתן למצוא להם הצדקה כלכלית, עלולה בפועל לייצר מחלוקות, לפגוע באמון בין בעלי הדירות ולהקשות על הגעה להסכמות. בהתחדשות עירונית צריך לזכור שהפערים בין הדירות אינם נמדדים רק במספר המטרים, וכי לעיתים ניתן לתת להם מענה באמצעות מנגנונים שמאיים ואחרים ולא להכניס את הפרויקט למחלוקת מיותרת.

"בסופו של דבר, נכון למצוא את האיזון בין מתן מענה לפערים אמיתיים לבין שמירה על עיקרון פשוט וחשוב: טובת הפרויקט והיכולת שלו להתקדם צריכות לעמוד בראש סדר העדיפויות".

משה רגוביי מנהל מחלקת התחדשות עירונית קבוצת בית ירושלמי BY: "אנחנו מברכים על גילוי הדעת שפורסם. אכן, הפסיקה עוררה בלבול רב אצל בעלי הדירות ביחס לתמורה המגיעה להם, גם במתחמים שכבר נחתמו עליהם הסכמים. יחד עם זאת, ראוי היה כי גילוי הדעת יופנה גם לגורמי התכנון בוועדות התכנוניות, שכן קיימות דירות לא אופייניות בפרויקטים השונים המחייבות התייחסות והכרה, במסגרת תקן השמאי, בתמורה שונה מזו הניתנת ליתר הדירות.

"חשוב לציין כי גילוי הדעת נותן מענה לאתגרים שנתקלנו בהם מול בעלי הדירות בנוגע לתמורה לכל דירה, ובפרט לדיוק המשמעותי לפיו קיימות תמורות שאינן תוספת שטח אלא תמורות אחרות הנותנות מענה הולם. מדובר בדיוק וחידוד חשובים".