עיריית ת"א דרשה היטל של 1.5 מלש"ח בתמ"א 38 ונדחתה: ניצחון לבעלי הדירות

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב ביקשה לחייב בעלי דירות בפרויקט הריסה ובנייה ברחוב יהודה הנשיא בעיר בהיטל השבחה בגין ניצול זכויות ושטחי שירות. אלא שוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, בראשות יפעת בן אריה שטיינברג, דחתה בשבוע שעבר את ערר הוועדה המקומית וקיבלה את עמדת בעלי הדירות. ועדת הערר קבעה כי שיטת החישוב שבה דוגלת הוועדה המקומית שוחקת את הפטור שניתן מכוח תמ"א 38 ואינה עולה בקנה אחד עם תכליתו, וחייבה אותה בהוצאות.

מדובר בפרויקט ברחוב יהודה הנשיא 10-12 בשכונת נווה אביבים בתל אביב, שבו ניצבים בנייני מגורים ותיקים בני ארבע קומות מעל קומת עמודים ומקלט. במרץ 2017 הגישו כ-42 בעלי הדירות בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38 , תיקון 3א, במסלול הריסה ובנייה מחדש. הבקשה כללה את הריסת המבנים הקיימים והקמת בניין מגורים חדש בן שמונה קומות מעל קומת קרקע, קומת גג חלקית ושלוש קומות מרתף לחניה, ובו 64 יחידות דיור.

להחלטה של ועדת הערר

הוועדה המקומית סירבה בתחילה לאשר את הבקשה, אולם בעקבות ערר שהגישו בעלי הדירות אישרה ועדת הערר את הבקשה בתנאים בנובמבר 2019. ביולי 2022 הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה , שנערכה על ידי השמאי מישל אשור, ובה דרשה מבעלי הדירות תשלום של 1,534,694 שקל. השומה התייחסה בין היתר לתוכניות שונות החלות על המקרקעין ולהשבחה מכוח תמ"א 38 .

בעלי הדירות חלקו הן על עצם החבות והן על גובה ההיטל ופנו להליך בפני שמאי מכריע . השמאי עומר סרחאן, שמונה לתפקיד, פרסם בינואר 2023 את שומתו המכרעת וקבע כי במסגרת הבקשה להיתר לא התבקשו שטחים החורגים מ"סל הזכויות הפטור" מכוח תמ"א 38 , תיקון 3א. בהתאם לכך קבע כי לא נוצרה השבחה החייבת בהיטל מכוח התמ"א.

עיריית תל אביב דרשה מכ-42 בעלי דירות בנווה אביבים היטל השבחה של כ-1.53 מיליון שקל במסגרת פרויקט הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 . שמאי מכריע קבע כי הפרויקט אינו חורג מ"סל הזכויות הפטור", וכעת דחתה ועדת הערר את ערר העירייה וקבעה כי שיטת החישוב שביקשה להחיל הייתה שוחקת את הפטור שנועד לתמרץ חיזוק מבנים

הוועדה המקומית עררה על ההכרעה. במהלך בירור הערר, שנמשך בין היתר גם במרץ 2026, הציעה ועדת הערר לצדדים מתווה פשרה. בעלי הדירות הסכימו להצעה, אך ועדת הפשרות של הוועדה המקומית דחתה אותה וביקשה לקבל הכרעה עקרונית בסוגיה.

במוקד המחלוקת עמדה דרך חישוב "סל הזכויות הפטור". הוועדה המקומית טענה כי השמאי המכריע שגה בחישוב הפטור, לאחר שבחישוב שטח הקומה הטיפוסית המורחבת בבניין הקיים ניכה את שטחי השירות של הבניין הקיים, במקום להפחית את שטחי השירות הנדרשים בבניין החדש. לטענתה, שיטת החישוב יצרה עיוות של "נטו מול ברוטו".

עוד טענה הוועדה המקומית כי נפלה טעות בחישוב השטח הקיים בקומת הקרקע המפולשת, כאשר נגרעו 271.8 מ"ר נטו במקום 383.94 מ"ר ברוטו. לשיטתה, לאחר החישוב הנכון נותרו 123.84 מ"ר החייבים בהיטל השבחה . לטענתה, מדובר בטעויות משפטיות ועובדתיות המצדיקות את התערבות ועדת הערר בשומה המכרעת.

בעלי הדירות, שיוצגו על ידי עו"ד אריאל קמנקוביץ, טענו מנגד כי השמאי המכריע השתמש במתודה שמאית נכונה, שלפיה שווי דירות מגורים מוערך על בסיס השטח העיקרי, כאשר שטחי השירות כבר מגולמים בשוויו. לטענתם, הפחתת שטחי השירות של הבניין החדש מסל הזכויות הפטור תביא לצמצום מלאכותי של הפטור. עוד טענו כי טענות הוועדה המקומית בנוגע לקומת העמודים המפולשת הועלו לראשונה בערר ולא בפני השמאי המכריע, ואף סותרות את השומה המקורית שערכה הוועדה המקומית עצמה.

ועדת הערר: "העירייה יוצרת עיוות"

ועדת הערר דחתה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה כי השמאי המכריע נקט שיטה שמאית מקובלת וסבירה. "שטח השירות מגולם בתוך שווי המ"ר מבונה של השטח הדירתי, ומכאן שיש להבין תחילה מהו השטח העיקרי שיש לחשב", נכתב בהחלטה. הוועדה הבהירה כי אין בכך התעלמות משטחי השירות, אלא שהם כבר מגולמים בשטח העיקרי ולכן אין מקום לחשבם פעם נוספת בנפרד.

ועדת הערר הוסיפה כי קבלת עמדת הוועדה המקומית הייתה מביאה לכך שחלק משמעותי מ"סל הזכויות הפטור" היה מיוחס תחילה לשטחי שירות בעלי שווי כלכלי נמוך, ובכך מצמצם את הפטור שניתן לשטחי המגורים. לדבריה, תוצאה כזו מנוגדת לתכלית הפטור, שנועד להעניק תמריץ כלכלי ממשי לקידום פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

"אימוץ גישה זו, מוביל למעשה, הלכה למעשה לתוצאה קשה לפיה 'סל הזכויות הפטור' מנוצל (או 'נצבע') בראש ובראשונה לטובת שטחי השירות, שערכם הכלכלי מגולם ברובו על שווי מ"ר מבונה דירתי", קבעה ועדת הערר. "בדרך זו, הנישום מאבד חלק ניכר ומהותי מהפטור שהקנה לו המחוקק, ומקבל במקומו פטור עבור שטחי שירות ששוויים הכלכלי זניח. לעמדתנו, תוצאה זו עומדת בסתירה למטרות הפטור שביקש המחוקק להעניק, מתן תמריץ כלכלי ממשי ומעשי לקידום של פרויקטים של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה".

ועדת הערר דחתה גם את הדרך שבה ביקשה הוועדה המקומית לגזור את שטחי השירות של הסל הפטור מתוך מאפייני הבניין החדש. "הוועדה המקומית למעשה מנתקת את הסל הפטור מנתוניו הפיזיים של הבניין הקיים בפועל, בניגוד לקבוע בתמ"א 38 שהקצתה את תמריצי החיזוק בזיקה ישירה למאפייניו של הבניין הקיים ולא החדש", נקבע. עוד הוסיפה כי "השלכת היחס שבין שטח עיקרי לשטח שירות מהבניין החדש על הבניין הקיים – שעל בסיסו נקבע הסל הפטור – היא היא שיוצרת עיוות".

באשר לטענות הנוגעות לקומת הקרקע המפולשת, קבעה ועדת הערר כי מדובר בהרחבת חזית, מאחר שהן לא הועלו בפני השמאי המכריע. הוועדה הבהירה כי הליך הערר אינו נועד לשמש "מקצה שיפורים" שבמסגרתו ניתן להעלות לראשונה נתונים וטענות שלא הוצגו קודם לכן. עוד ציינה כי הטענה החדשה אף עמדה בסתירה לשומה המקורית של הוועדה המקומית עצמה.

בסופו של דבר נדחה ערר הוועדה המקומית בכל הסוגיות שבמחלוקת, והיא חויבה לשלם לבעלי הדירות הוצאות בסך 10,000 שקל.