ביהמ"ש אישר את הסכם הפשרה: מאות משקיעים בנדל"ן בחו"ל יקבלו עשרות מיליוני אירו

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

המחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בהחלטה של השופטת סיגל יעקבי, נתנה תוקף של החלטה להסכם הפשרה המתוקן בין חברת "אם.אייץ.אר 1 ניהול השקעות בע"מ" (MHR 1) לבין קבוצה של כ-400 משקיעים מיוצגים.

ההסדר המאושר מציב מודל מוסכם ומבוקר של שיתוף פעולה לצורך מימוש נכסי נדל"ן בגרמניה המוחזקים באמצעות התאגיד ההולנדי FM1 Invest Germany, אשר סך נכסיו מוערך בכ-100 מיליון אירו. במסגרת המנגנון החוזי, התחייבה החברה להפנות את התקבולים שיתקבלו ממכירת הנכסים או מהליכים משפטיים באירופה בראש ובראשונה להחזר קרן ההשקעה של המשקיעים המיוצגים, המוערכת בכ-40 מיליון אירו.

פרשת MHR 1,  אשר נחשבת מאז שנת 2022 https://www.nadlancenter.co.il/article/13406 לאחת מפרשות השקעות הנדל"ן הגדולות בישראל, החלה כאשר החברה - שבבעלות צח חרמון ויגיל מנוביץ' - גייסה מאות מיליוני שקלים ממאות משקיעים ישראלים לצורך השקעות במקבצי דיור ונדל"ן מסחרי בגרמניה. ההשקעות שווקו הן במודל של "שותפויות מוגבלות" והן במודל של "נאמנויות".

לאחר שהחברה הפסיקה לשלם את התשואות השוטפות, פנו מאות משקיעים לבית המשפט בבקשות לפירוק ולמינוי מפרק, בטענות למצגי שווא, ערבוב כספים ותשלום רווחים מתוך ההון. בקשות הפירוק נדחו במחוזי ובעליון. במקביל, בפברואר 2023, פתחה הרשות לניירות ערך בחקירה פלילית גלויה נגד החברה ובכיריה בחשד לעבירות מרמה וגיוס כספים מן הציבור ללא תשקיף בהיקף של למעלה מ-300 מיליון שקלים.

בפברואר 2025 הגישו כ-400 משקיעים, בייצוגו של עו"ד אבי וי גרינברג, תביעה לבית המשפט הכלכלי בתל אביב. התובעים עתרו לסעד הצהרתי שיקבע את בעלותם הישירה במניות החברה ההולנדית FM1, או לחלופין יצהיר כי הסכמי ההשקעה מהווים אגרות חוב היוצרות נשייה ישירה. בדצמבר 2025 הגישו הצדדים הסכם פשרה מקורי, אך בהחלטה מוקדמת מיום 20 במאי 2026 קבעה השופטת יעקבי כי אין לאשרו במתכונתו המקורית בשל קשיים משפטיים, והורתה על תיקונו.

"בית המשפט אינו משמש חותמת גומי"

בהחלטתה המפורטת הנוכחית נדרשה השופטת סיגל יעקבי למושכלות היסוד של אישור הסכמי פשרה בתביעות אזרחיות מרובות משתתפים שאינן תובענות ייצוגיות. השופטת הדגישה כי הסכם פשרה הוא קודם כל חוזה, וכי ככלל חופש החוזים הוא המנחה את בית המשפט: "כאשר הצדדים עצמם מגבשים את התוצאה המוסכמת, תפקידו של בית המשפט מתמצה על פי רוב במתן תוקף להסכם. זאת לאחר שווידא כי הצדדים מודעים למשמעותו ולהשלכותיו, ומבלי להידרש למכלול הפרטים שהובילו להסכמה".

עם זאת, בסעיף אחר עמדה השופטת יעקבי על החובה שלא לשמש גורם מאשר באופן אוטומטי, וציינה: "בית המשפט אינו משמש 'חותמת גומי'. אם עולה מן ההסכם אי-חוקיות הנגלית לעין, או פגיעה בתקנת הציבור המשתקפת על פני הדברים, אין לאשרו". עוד קבעה כי בחינת כדאיות ההסכם היא עניינם הבלעדי של הצדדים, והשאלה המשפטית המרכזית היא מניעת פגיעה בצדדים שלישיים: "השאלה אינה אם ההסכם 'כדאי' או 'סביר', שהיא עניינם של הצדדים לו. השאלה היא אם יש בו, על פניו, כדי לגרוע מזכויות של מי שאינו צד לו, או לעשות שימוש בהחלטת בית המשפט לשם כך".

המשוכה המרכזית שעמדה בפני אישור ההסכם המתוקן הייתה התנגדותו של מפרק השותפויות המוגבלות, רו"ח איציק עידן.  המפרק טען כי הסדר הפשרה - גם בנוסחו המתוקן - מהווה מכירה סמויה של ניירות ערך לציבור ללא תשקיף בניגוד לחוק ניירות ערך, שכן הזכות הכספית נגזרת מרווחי מניות.

השופטת יעקבי דחתה  את טענות המפרק לגופן וקבעה כי ההסכם המתוקן אינו לוקה באי-חוקיות גלויה. בהחלטתה מפרטת השופטת את הנימוקים המרכזיים:
"איני סבורה כי עולה מן ההסכם המתוקן, על פניו, אי-חוקיות גלויה, זאת מכמה טעמים: ראשית, ההסכם אינו כרוך בגיוס כספים. התובעים אינם מעבירים לנתבעת תמורה חדשה כלשהי. ה'תמורה' שהם נותנים היא ויתור על הליכים בגין השקעה שכבר בוצעה... ההסכם מסדיר את אופן יישובן של תביעות קיימות, של משקיעים מסוימים ומזוהים, שכבר נקטו הליך משפטי".

בניתוח המהות הכלכלית של ההתקשרות, הבהירה השופטת כי לא מדובר ביצירת מכשיר פיננסי חדש, אלא במנגנון פיצוי מוסכם: "הזכות שההסכם מקנה לתובעים היא התחייבות חוזית של הנתבעת להפנות אליהם תקבולים, עד לגובה הקרן, מתוך זכויותיה ב-FM1. ההסכם עצמו מבהיר, לאחר תיקונו, כי אין בו העברת בעלות במניות העקיבה ולא הקניית זכות קניינית בהן... המהות הכלכלית של ההסדר היא אפוא פיצוי מוסכם בגין נזק נטען המוגבל עד לשווי זכויותיה של הנתבעת ב-FM1, ולא יצירת מכשיר השקעה חדש שערכו נגזר ממידע שבידי המנפיק".

בנוסף, ציינה השופטת נימוק שלישי ולפיו לא ניתן לראות בהסדר מכירה חדשה של מניות, משום שהתובעים והמפרק עצמם טוענים כי המניות  ממילא שייכות במידה זו או אחרת למשקיעים מלכתחילה.

לצד זאת,  סייגה השופטת את קביעתה והבהירה מפורשות כי אין באישור הסדר הפשרה משום מתן חסינות ביחס להשקעות המקוריות על פי חוק ני"ע: "אישור ההסכם אינו מהווה קביעה בשאלה אם חוק ניירות ערך חל על ההשקעות המקוריות וממילא, אין בו כדי לגרוע מסמכויותיה של רשות ניירות ערך, לרבות ביחס להסכם הפשרה".

החזר הקרן מהתקבולים — ללא עדיפות על פני נושים אחרים

אחד החששות המרכזיים שעלו בנוסח ההסכם המקורי היה ניסיון להעניק לקבוצת המשקיעים המיוצגים עדיפות קניינית או קדימות בפירעון על פני נושים אחרים של החברה או משקיעים שלא הצטרפו להסכם.

השופטת יעקבי הבהירה כי הסכם פשרה אינו יכול ליצור זכויות יש מאין לרעת מי שאינו חלק ממנו: "בעקבות השינויים שהוכנסו בתוספת להסכם מיום 21 ביוני 2026, נקבע כי התחייבויות MHR 1 חלות אך ורק במישור היחסים החוזי שבינה לבין התובעים המיוצגים. השופטת קבעה מפורשות כי במקרה של חדלות פירעון לא תהיה להסכם כל עדיפות משפטית".

כמו כן, הבהירה השופטת כי ביחס לנכסים המוחזקים במודל הנאמנויות, ההסדר כפוף להחלטות שיפוטיות קודמות. ההסכם המתוקן שאושר סופית מקבץ את ההסכם המקורי מיום 2 בדצמבר 2025 יחד עם התוספת המעודכנת, וכולל מספר עקרונות פעולה, וקבעה כי "ההסכם חל אך ורק על המשקיעים המיוצגים המפורטים. תקבולים ממימוש נכסים ומהליכים משפטיים בגרמניה ובהולנד יופנו בראש ובראשונה להשלמת קרן ההשקעה בלבד. ניהול, הערכת שווי ומכירת הנכסים יבוצעו בשיתוף פעולה מלא בין החברה לבין נציג המשקיעים. כתוצאה מכך, המשקיעים המיוצגים מקבלים 50% מזכויות ההחלטה בקונצרן הנדל"ן".

התובעים רשאים להחליף את הייצוג המשפטי בהכרעת רוב, ובכך הוסר הקושי המשפטי שהופיע בנוסח המקורי אשר התנה את מנגנון הפשרה בעורך דין ספציפי באופן אישי (וי גרנברג). "ההסכם המתוקן נותן מענה לקשיים שעליהם הצבעתי בהחלטה הקודמת. הוא תחום ליחסים שבין התובעים לנתבעת, אינו מקנה לתובעים זכויות קנייניות או עדיפות על פני צדדים שלישיים, ואינו כבול עוד לזהותו של מייצג מסוים. לא מצאתי בו אי-חוקיות גלויה או פגיעה בתקנת הציבור המשתקפת על פניו, המצדיקות את דחיית הבקשה", סיכמה השופטת.