ראש עיריית גבעתיים: "למה אני צריך להתחרות בת"א? צריך לבטל את שיטת הארנונה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"למה בכלל צריך מס ארנונה? אני צריך להתחרות בתל אביב כי יש לה יותר אזורי תעסוקה? אני אמור למנוע בנייה והתחדשות כי אין לי אזורי תעסוקה? תבטלו את הארנונה". כך אמר ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, בפאנל "ישראל 2048: איפה נגור, איך ננוע ובמה נעבוד?", שנערך ביום ב' השבוע בכנס "פסגת ההתחדשות העירונית 2026" של מרכז הנדל"ן בתל אביב.

הדיון, בהנחיית סוניה גורודיסקי מגישת ערוץ הכלכלה, עסק ביכולתה של ישראל להיערך לגידול באוכלוסייה, ובפערים שבין תכנון שכונות לבין הקמת התשתיות והשירותים הנדרשים להן. לצד ביקורת על הממשלה ועל הליכי התכנון והרישוי, הציגו המשתתפים הצעות לשינוי שיטת הארנונה, להרחבת השכירות המוסדית ולחיבור הנגב למרכז באמצעות רכבות מהירות.

קוניק תקף את היעדר החשיבה לטווח ארוך: "אין פה נבחרי ציבור שיש להם את האומץ ואת החזון לקבל החלטות שאת פירותיהן יראו אנשים אחרים בעוד 20–30 שנה". לדבריו, המדינה צריכה לקדם בנייה והתחדשות עירונית, ובמקביל להפוך ערים ובהן באר שבע, כרמיאל וחיפה למטרופולינים שיציעו חלופה למגורים במרכז. אחרת, הזהיר, "נמשיך להגיע לכנסים ולדבר על הצפיפות ועל הרצון של כולנו לגור בתל אביב".

משתתפי הפאנל (נאו מדיה)

כחלופה לארנונה הציע כי התושבים ישלמו "מס הכנסה נוסף לפי גודל הדירה", שיועבר לרשויות באמצעות המדינה. בהמשך תיאר את גבעתיים בשנת 2048 כעיר עם שתי תחנות מטרו והתחדשות עירונית מתקדמת. לדבריו, כיום קיימת בעיר ודאות באשר לאזורים המיועדים להתחדשות בניינית ומתחמית, אך מימוש התוכניות לאורך ציר כצנלסון יהיה כרוך בהתקדמות המטרו: "אם מדינת ישראל תבטל פתאום את המטרו, או שהוא יתעכב ב-20 שנה, גם התוכניות האלה יתעכבו".

"צריך לעבור לשוק שבו רוב הדירות יהיו בשכירות מוסדית"

מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס, טען כי המאמצים להורדת מחירי הדירות כשלו, וכי הפתרון למצוקת הזוגות הצעירים מחייב שינוי בשוק הדיור. "אי אפשר להוריד את המחירים, כי כל הענף נמצא בפוזיציות ארוכות. ירידת מחירים פירושה הפסדים כבדים ליזמים וגם לבנקים", אמר. "הפתרון הריאלי היחיד הוא שכירות, בלי צורך בהון עצמי. צריך לעבור לשוק שבו רוב הדירות יהיו בשכירות מוסדית".

לשם כך, לדבריו, נדרשת כדאיות כלכלית: "תשואה של 2% עד 2.5%, בלי סל של מענקים והטבות מס, לא תעבוד. גם בשיא שווקו לשכירות ארוכת טווח רק אלפים בודדים של דירות, וזו טיפה בים". פרנס הוסיף כי הוא מזהה שינוי בהעדפות הצעירים, שלדבריו נוטים פחות לבעלות על נכסים ויותר למגורים בשכירות.

בתחום התכנון הצביע על תפיסת "עיר של 15 דקות" ועל השפעת התחבורה הציבורית על בחירת מקום המגורים. לדבריו, האפשרות לגור באופקים ולעבוד בתל אביב, אם תיתמך ברכבת ובתחבורה ציבורית משופרות, עשויה לשנות את שוק הנדל"ן.

מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס (נאו מדיה)

אסי לויתין בן עמרם, מנכ"לית אמד ומשנה למנכ"ל דן נדל"ן, ביקשה להתחיל את הדיון בשאלה כיצד התושבים רוצים לחיות. "המשאב החסר היום הוא זמן. גדל כאן דור שרוצה ליהנות מהזמן ומהפנאי, והפתרון לכך הוא עירוב שימושים ", אמרה. העבודה ההיברידית והקניות מרחוק, לדבריה, מחייבות להתאים את הנדל"ן לשגרת החיים המשתנה.

גם היא הצביעה על שיטת הארנונה כחסם: "החזון של עירוב שימושים עומד בניגוד למודלי הארנונה, ואנחנו נתקלים בזה שוב ושוב". לצד זאת, הדגישה כי אין הכרח לשלב את כלל השימושים בבניין אחד, ואפשר להקים מגורים לצד משרדים ומסחר במבנים נפרדים. להערכתה, שוק המשרדים ימשיך להתקיים גם לנוכח השינויים שמחוללת הבינה המלאכותית, וישתלב יותר בסביבות מגורים ומסחר.

"הבאנו יחידות דיור — לא בהכרח הבאנו תשתיות"

נשיא התאחדות הקבלנים, רוני בריק, סימן את הרגולציה ואת משך הטיפול ברשויות המקומיות כחסמים המרכזיים להתחדשות העירונית. "כשפרויקט מגיע לוועדות, זה לוקח שנים. יש ראשי ערים שמתווכחים איתך על כל קומה, ויש כאלה שחושבים שהם עדיין גרים במושבות", אמר. "אף קבלן לא ילך לבנות פרויקט שלא יהיה רווחי".

בריק קרא להקים ערים חדשות, להשקיע בתשתיות ולבצע שינוי בתכנון וברישוי. לדבריו, נדרש שילוב של תקציבים ותמריצים לרשויות עם קביעת לוחות זמנים. לצד הביקורת העריך כי התקופה הנוכחית מעניקה לרוכשים כוח מיקוח: "זה שוק של קונים. מי שמחפש דירה, זה הזמן לבוא, לנהל משא ומתן ולקנות". עוד טען כי כ-30 אלף יהודים מחו"ל מבקשים לרכוש דירות בישראל, וכי יש להיערך לגידול בביקוש.

מנגד, שירה ברנד, סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי, הדגישה כי קיימת תוכנית אסטרטגית לדיור שעליה החליטה הממשלה ב-2017. לדבריה, נדרשת בניית 1.8 מיליון דירות נוספות עד 2050, והתכנון מכוון למלאי רחב יותר, של 2.6 מיליון יחידות דיור. "מבחינת תכנון אנחנו במקום טוב", אמרה.

הקושי, לדבריה, הוא בהכנת התשתיות: "העובדה שהבאנו יחידות דיור לא אומרת שהבאנו את החשמל, המים, פתרונות הניקוז והביוב". לכך מצטרפים צורכי חינוך, בריאות, תחבורה ופינוי פסולת. ברנד הדגישה כי גם פיזור האוכלוסייה יחייב בנייה צפופה וגבוהה: "גם בנתיבות, בקריית ים, באופקים ובדימונה עולים לגובה במגדלים".

באשר למטרו אמרה כי הפרויקט מתקדם לביצוע: "אני כבר חתומה על מסמכי ביצוע של המטרו. זה לא רק על הנייר". עם זאת, ציינה כי מדובר בפרויקט עצום וכי קידומו דורש זמן.

אבי בדלוב, מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, העריך כי בטווח הקרוב לא יחול שינוי במחירי הדירות, על רקע מלאי של כ-85 אלף דירות, בעיקר בתל אביב ובמרכז. עם זאת, להערכתו, בתוך כשנה עשוי להיווצר איזון בין ההיצע לביקוש והמחירים יחלו לעלות, בתנאי שהמצב הביטחוני יתייצב. בין הגורמים שמנה: צפי לירידת ריבית, עלייה מחו"ל והימנעות קבלנים מהתחלות בנייה חדשות במרכז.

ראש עיריית אופקים, איציק דנינו, חזר לצורך בשינוי מפת המגורים: "2048 זה מחר בבוקר. אנחנו לא ערוכים כמדינה לאתגר של 2048, לא בתכנון ולא בביצוע". לדבריו, עתידה של ישראל מחייב לפרוץ את גבולות "גדרה–חדרה" ולפתח את הנגב.

דנינו אמר כי אוכלוסיית אופקים הוכפלה בחמש שנים והגיעה ל-80 אלף תושבים, אך המשך הפיתוח תלוי בתשתיות. "רכבת מהירה שטסה מאופקים, נתיבות ושדרות לתל אביב, וכבר אין פריפריה במדינת ישראל", אמר. לדבריו, חיבור הנגב למרכז ולצפון צריך לקבל קדימות: "אנחנו יודעים לתת חינוך טוב ושירות מוניציפלי מצוין, וכל זה יחד מייצר איכות חיים טובה".