"אם יש 40 מתחרים במכרז ואתה זכית - רוב הסיכויים שהפסדת"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יקי רייסנר, בעלי קבוצת רייסדור, התחיל את דרכו כמחסנאי באתר בנייה, וכיום עומד בראש קבוצה המקדמת כעשרת אלפים יחידות דיור בביצוע ובתכנון. במקביל הוא פועל בקולנוע ובטלוויזיה, עם הפקות כמו "בחורים טובים", "וורט" ו"הבריחה". בפרק של פודקאסט "רכבת ההשקעות" הוא מספר על הדרך בין שני העולמות, אך מקפיד להבהיר שהנדל"ן נותר מרכז פעילותו - ומציג עמדה מפוכחת לגבי יכולתם של פרויקטים רבים לצאת לדרך בשוק הנוכחי.

להאזנה: 

"רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית הם לא כלכליים", הוא אומר. לדבריו, פרויקטים שנהרסים ונבנים כיום החלו להתקדם לפני כעשור, בתנאים תכנוניים ובמכפילים שונים מאלה המוצעים היום. יזמים שנכנסו בשנים האחרונות לפרויקטים ברווחיות חד־ספרתית, מתוך ציפייה שהמחירים יעלו, נדרשים כעת להתמודד עם מציאות הפוכה.

רייסנר אינו משאיר את הדברים ברמת האזהרה. הוא מספר כי בשבוע שבו נערכה השיחה שלח מכתב לבעלי דירות בפרויקט הכולל 48 דיירים, והודיע שלא ניתן להשלים אותו במתכונתו הנוכחית. הוא הציע לשחרר אותם להתקשרות עם יזם אחר, או להמשיך בקידום התוכנית מתוך הבנה שכרגע אינה כלכלית. "הפרויקט הזה לא יכול לצאת לדרך. חבל על המאמץ", אמר. להערכתו, עשרות אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית נמצאות במצב דומה.

גם לגבי שוק הדירות הרחב הוא מסתייג מההנחה שהעליות שאליהן התרגל הענף יחזרו בהכרח. הוא מעלה אפשרות שהמחירים הגיעו לרמה שהציבור מתקשה לעמוד בה, ומזכיר את מלאי הדירות ואת יכולתם של יזמים לפתוח פרויקטים נוספים כשהביקוש יתאושש. לצד זאת, הוא סבור שהצורך בדיור אינו נעלם, גם אם דפוסי הרכישה והמגורים משתנים.

לרוכשים הוא מציע להפריד בין מקום המגורים למקום ההשקעה: "תקנה איפה שאתה יכול, תגור איפה שאתה רוצה". לדבריו, אין הכרח להשתעבד למשכנתה גדולה כדי לגור בדירה בבעלות באזור מבוקש; אפשר לרכוש דירה בתקציב מתאים במקום אחר ולשכור במקום שבו רוצים לחיות.

החיפוש אחר הזדמנויות כשהשוק מהסס מלווה אותו מראשית דרכו. כילד בבני ברק התקשה בלימודים, ובדרך מבית הספר נהג לעצור ליד אתרי בנייה ולעקוב אחר התקדמותם. בגיל 20, כשהיה כבר אב לילד, נכנס לעבוד כמחסנאי באתר בגדרה. "אני רציתי לעבוד בתחום הבנייה, נקודה. זה לא עניין אותי בכלל מה המשכורת ומה התפקיד", הוא מספר.

הוא נשאר באתר מעבר לשעות העבודה, הסתובב בדירות והשתתף בישיבות כדי ללמוד את התהליך. בגיל 25 הקים את רייסדור, בתחילה לצד עבודתו כשכיר בצדיק לנדאו. את המשקיעים הראשונים גייס ממעגל המכרים, כשהוא מוכן לוותר על רוב הרווח כדי להוציא עסקאות לפועל. רייסנר מעדיף לחפש עסקאות שהקשיים בהן מרתיעים מתחרים, ומסתייג ממכרזים שבהם הכול נראה מושלם ומספר המתמודדים גבוה. "אם יש 40 מתחרים ואתה זכית, רוב הסיכוי שהפסדת", הוא אומר, ומסביר כי הוא מחפש הזדמנויות שבהן יוכל להביא יתרון או פתרון יצירתי.

אחד השיעורים המשמעותיים הגיע כשחברת הביצוע מליבו קרסה במהלך פרויקט שלו בגבעת שמואל. רייסנר נאלץ להקים צוות ולהשלים את הבנייה בעצמו. יכולת הביצוע שנבנתה בעקבות המשבר אפשרה לו בהמשך להיכנס למחיר למשתכן, שהפכה לדבריו למנוע צמיחה מרכזי של החברה.

כיום הוא מזהה הזדמנות בדיור להשכרה, דווקא לאחר שעליית הריבית הרחיקה מהתחום יזמים והקשתה על המימון. הוא מספר על זכיות בשורת מכרזים, ובהם בראש העין, ברמת גן ובלוד, במחירי קרקע נמוכים משמעותית מאלה שהכיר קודם לכן. לשיטתו, הפער בין עלות המימון לתשואת השכירות אינו יכול להישאר לאורך זמן, והחזקת יותר מאלף דירות להשכרה עשויה לספק לחברה עוגן הכנסות משמעותי.

לצד הנכונות לנצל הזדמנויות, הוא מדגיש את הצורך להגביל סיכונים. מגדל המשרדים של החברה בבני ברק, הוא מודה, מתמודד עם שוק קשה ועלול להניב הפסד. השאלה מבחינתו היא אם החברה יכולה לספוג אותו בלי לסכן את פעילותה כולה.

גם בעולם ההפקות הוא מדבר בגלוי על הסיכון. הרעיון ל"בחורים טובים" נולד מהרצון להציג לקהל הרחב את עולם השידוכים החרדי. פגישה עם יהודה לוי במסגרת עסקת נדל"ן סייעה להפוך את הרעיון לסרט. רייסנר היה מוכן להפסיד מיליון שקל, אך לדבריו הסרט משך כ-400 אלף צופים והפך לרווחי. ב"הבריחה" התמונה שונה: ההפקה יקרה, ולהערכתו רווחיותה תלויה במכירה לחו"ל.

לקראת 2027 הוא חוזר לעיקרון שמנחה אותו כעת: להיערך גם לתרחיש ללא מכירת דירות. גיוס כחצי מיליארד שקל שביצעה החברה בשנה הקודמת נועד, לדבריו, לסייע בהתמודדות עם תקופה מאתגרת מבחינה מימונית. "היא חייבת להסתכל היום על תזרים כי תזרים זה הסיפור".