"מצב היטלי ההשבחה הוא כאוס": יו"ר המועצה הארצית קורא לשינוי רדיקלי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, עו"ד בני ארביב, קורא לשינוי רדיקלי במנגנון היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית , ומזהיר כי חוסר הוודאות בענף הגיע למצב בלתי נסבל. "בכל מה שנוגע להתחדשות עירונית, מצב היטלי ההשבחה בכאוס. יש אינפלציה של שאלות שמתרבות. חייבים להניח על שולחן הממשלה הבאה הצעה רדיקלית לתיקון", אמר היום (ב') בפסגת ההתחדשות העירונית 2026 של מרכז הנדל"ן בתל אביב. לדבריו, "צורך השעה הוא לבחון מנגנון אחר לחלוטין. אין טיפת ודאות באף שאלת יסוד".

הדברים נאמרו בפאנל "הסיכון גובר, הוודאות פוחתת: מנגנון היטלי ההשבחה לאן?", בהנחיית עו"ד מאיה אשכנזי, שותפה בכורש ושות' ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז מרכז. בפאנל השתתפו גם ראש עיריית רעננה חיים ברוידא; יו"ר ועדת הערר לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו, הלל גלקופ; יו"ר ועדת הערר תל אביב–יפו, רויטל אפלבוים; יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, נחמה בוגין ; מהנדס העיר בית שמש ויו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים בישראל, אדר' גיא דוננפלד; ומנכ"ל ים סוף נדל"ן, צחי עומר.

ארביב הבהיר כי אינו תומך בביטול היטלי ההשבחה, אך סבור כי אין להסתפק בתיקונים נקודתיים של השיטה הקיימת. "בנוגע להיטל השבחה , צריך להיות קיצוני. אני לא שותף לדעות שצריך לבטל היטלי השבחה . גם ברמה המעשית והטקטית, תפסת מרובה לא תפסת. בתוכניות התחדשות עירונית לא נכון לעשות תיקונים נקודתיים. המצב כיום הוא כאוס, בכל תחום שחשבנו שהוא ברור".

צילום: נאו מדיה

בהמשך הציג ארביב את האפשרות לבחון מנגנון חישוב חדש, שלא יתבסס על השוואת שווי המקרקעין לפני ואחרי אישור התוכנית. "אני לא מעורב בשום הצעה. אין הצעה קונקרטית בדוח הביניים להתחדשות עירונית. עלו כמה חלופות ששוות בדיקה. אחת החלופות ששווה לבדוק לעומק היא מנגנון אחר, שלא מתבסס על המצב הקודם ועל המצב החדש. אני יודע שזה המנגנון הכי צודק, אבל אנחנו לא יכולים להשלים עם אי-הוודאות בהתחדשות העירונית".

צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן, הציג את השלכות חוסר הוודאות על היזמים והזהיר כי מחלוקות על גובה היטל ההשבחה עלולות לעכב פרויקטים במשך שנים ואף להביא לביטולם. "זה לא היעדר ודאות. זה חור שחור. פרויקטים יכולים ליפול בגלל היטל השבחה . רואים פערים בין השומה שלנו לשומת הוועדה המקומית, לשמאי המכריע ולוועדת הערר, והפרויקט מתעכב בשבע-שמונה שנים. בהתחדשות עירונית מאשרים תב"ע ב-2020, והיתר הבנייה יהיה ב-2027. תקן 21 לא קשור לשומת שמאי הוועדה המקומית. במקרה הטוב, זה מעכב פרויקטים".

עומר התייחס גם לאפשרות להחליף את היטל ההשבחה במיסוי שייגזר ממחזור המכירות של היזם, והביע התנגדות נחרצת לרעיון. "אחוז מהמחזור הוא פתרון רע. כמו מס שבח וכמו מס הכנסה, ההיטל צריך להיות נגזרת של הרווח. או שהיטל ההשבחה יהיה משהו ודאי שאפשר לתכנן מההתחלה, או שיהיה נגזרת של הרווח. אני יודע שהעיריות לא מאמינות ליזמים, אבל אפשר למדוד את זה ולא להטיל את כל הסיכון על היזם".

מנגד, אדר' גיא דוננפלד, מהנדס העיר בית שמש ויו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי ערים בישראל, הדגיש כי היטל ההשבחה נועד לשרת את הציבור ולא להוות מקור הכנסה בפני עצמו. "ועדה מקומית שמתנהלת בצורה נכונה לא אמורה להתנהל באי-ודאות. ודאות נחוצה לרשות המקומית וליזם. היטל השבחה הוא לא קנס ליזם ולא פרס לרשות המקומית. הוא חלק מצדק חלוקתי, מהחזרה לציבור. ודאות היא תנאי לפרויקט".

נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל, התייחסה לביקורת המופנית כלפי השמאים וטענה כי מקורם של רבים מהפערים בשומות הוא דווקא בפרשנויות משפטיות שונות. "כיף שיש את מי להאשים. מי שאשם בכל הצרות הוא שמאי המקרקעין. היטל השבחה הוא לא דבר שעומד בפני עצמו. כשאנחנו מגישים תוכנית, אנחנו יודעים מתי תאושר ובאילו תנאים? אני רוצה להזכיר מה תכלית החוק: שהרשות המקומית תחזיר לציבור מחצית מעליית השווי שנובעת ממתת תכנוני. זה לא משהו שאפשר לגזור כאגרה או כמס קבוע. זה חייב להיות קשור לתוכנית ספציפית, ליזם ספציפי ולמקום ספציפי".

לדבריה, "הבעיה היא שהיטשטש הגבול בין שומה למשפט. בהרבה מאוד מקרים יש התערבות משפטית מוגזמת בשיקול הדעת השמאי. הפער בין השמאים הוא לא בשווי הדירה; השווי הבסיסי קרוב. הפערים הגדולים נוצרים כתוצאה מפרשנות משפטית".

רויטל אפלבוים, יו"ר ועדת ערר תל אביב–יפו במשרד הפנים, התייחסה למורכבות המשפטית של גביית היטלי השבחה בהתחדשות עירונית, ובפרט לשאלה מי נדרש לשלם את ההיטל כאשר דירה נמכרת לפני השלמת הפרויקט. "אי אפשר לפתור את כל סוגיות היטלי ההשבחה אצל שמאים. שמאים לא יכולים לענות על שאלות משפטיות, ואנחנו נאלצות לענות עליהן. מעבר לחוק שתחם את מימוש המקרקעין למכר ולהיתר, היה רעיון בבסיס היטל ההשבחה: להטיל אותו על ההשבחה בפועל, על מי שנהנה ממנה, וכאשר הוא נהנה מהכסף".

אפלבוים הסבירה כי שווי השוק של דירה המיועדת להתחדשות עירונית עשוי לגלם את פוטנציאל ההשבחה העתידי, אף שבעליה טרם נהנה מהתמורה המלאה. לדבריה, "גילינו ששווי השוק, שאמור להיות הבסיס להיטל השבחה , לא מגלם את התמורה של הדירה הבודדת לפני ההשבחה של ההתחדשות. נשאלת השאלה איך מקיימים את הרציונלים: המוכר [לפני שהפרויקט הושלם] צריך לשלם על השבחה בפועל, כי הפוטנציאל מגולם, אבל הוא לא נפגש עם הכסף".

"בפסיקות שניתנו בוועדות ערר הציעו פתרונות, למשל מימוש חלקי במכר ומימוש מלא בהיתר. הפתרון מציג את התוצאה, אבל לא לגמרי תואם את החוק. בשלב הזה, לאור החוק, זה בעייתי. לדעתי הדייר לא צריך לשלם את זה. זו שאלה אחת שמציגה את כל הבעיות בהשבחה בהתחדשות עירונית, עד שישנו את החוק. שאלה נוספת היא מתי מועד מימוש התוכנית של התחדשות עירונית . זה עולה גם בהסכם פינוי-בינוי מול היזם: האם זה מימוש? לדעתי זה צריך להיות רק בהיתר בנייה, וזה יפתור חלק מהסוגיות".

"צריך לגבות היטל השבחה גם על ממ"דים" 

הלל גלקופ, יו"ר ועדת ערר לתכנון ולבנייה תל אביב–יפו במשרד הפנים, התייחס אף הוא לשאלת ההתעשרות בפועל ולפער שבין ההשבחה התכנונית לבין התמורה שמקבל בעל הדירה. "אנחנו צריכים לפסוק בהתאם לנוסח החוק ולמה שנקבע בעליון. מה שמנחה אותנו הוא צדק חלוקתי ועקרון ההתעשרות. ניצב בפנינו אדם שמכר את דירתו, ואומנם מקבל את הדירה המשופרת, אבל את הרווח כולו הוא לא מקבל, אלא היזם. כשראינו את השומה, היטל ההשבחה כבר נשק לתמורה שקיבל. לפי פסק דין אשדר היה אמור לשלם. צריך לבדוק מי התעשר".

גלקופ הוסיף כי גם הפתרונות המוצעים מעוררים קשיים משפטיים: "לכאורה מצאנו פתרון לבעיה, אבל עם כל פתרון יש קושי: איך זה מסתדר עם התוספת השלישית? לדעתנו הפתרון מתאים יותר לנוסח של התוספת השלישית".

בהמשך הדיון חזר ארביב לסוגיית חישוב ההשבחה ולמחלוקות סביב קיזוז שווי דירות היזם בפרויקטים של פינוי-בינוי. "לא יודע מתי נגיע להכרעה בעליון בשאלות שעלו פה. לגופו של עניין, לא הבנתי איך במכר אפשר לחייב אדם ביותר משווי זכויותיו. בנושא דירות היזם, כל השיטות אמורות להביא לתוצאת שווי השוק. איך יכול להיות שכל שיטה מובילה לשווי אחר? נקבע שדירות היזם הן הוצאה שהדיירים חייבים לשלם כדי להוציא את הפרויקט לפועל, והיא מקוזזת מהפרויקט. ואם הדיירים היו משלמים בכסף במקום בדירות, מישהו היה מעלה בדעתו שלא צריך לקזז את ההוצאה? זה מצדיק תיקון חקיקה".

ראש עיריית רעננה, חיים ברוידא, הציג את נקודת המבט של הרשויות המקומיות והדגיש את הצורך בהכנסות מהיטלי השבחה לצורך מימון תשתיות ופיתוח עירוני. "יזם ברעננה מרוויח ולא מפסיד. בתקופת הקורונה אמרו לא לגבות שכירות, שיחזירו לנו כספים אחר כך ושהמדינה תשלם. נכנסנו לגירעון בעקבות המלחמה, והממשלה פיצתה. אני כרשות מקומית לא למטרות רווח, צריך להסתכל על פיתוח העיר. אני בסופו של דבר צריך לבנות ולפתח את הכבישים. אי אפשר להגיד לבטל ומצד שני לבנות".

ברוידא הזהיר מפני פגיעה ביכולתן הכלכלית של הרשויות המקומיות, לרבות הרשויות החזקות. "אם מדינת ישראל לא תתמוך ברשויות החזקות, הרשויות החזקות תיפולנה. אין להן את היכולת. זו לא הבנייה שהייתה פעם. אלה שלמעלה מקבלים החלטות שרירותיות. צריך לגבות היטל השבחה גם על ממ"דים".

דוננפלד הציג גישה שונה בנוגע למרחבים מוגנים, והדגיש כי מדובר בראש ובראשונה בצורך ביטחוני. "נכון שרשויות נבדלות בחוזק שלהן ושל התושבים, והיטל ההשבחה צריך להיקבע על ידי הרשות המקומית באותה עיר. לדעתי היטל השבחה טוב גורם לפרויקט לצאת לדרך ולא מעשיר את הרשות המקומית".

לדבריו, בבית שמש כבר אומצה מדיניות דיפרנציאלית לגביית היטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית : "בבית שמש התקבלה החלטה אסטרטגית: במקומות מסוימים 0%, במקומות מסוימים 25% ובמקומות מסוימים 50%. כל עיר צריכה להסתכל על עצמה. במרחבים מוגנים זו לא שאלה של כסף, זו לא שאלה של השבחה , זו שאלה של ביטחון הציבור. ההבחנה היא בין יש ממ"ד לאין ממ"ד במצב הנכנס".