מנהל רשות המסים: "הנדל"ן למגורים נחלש, הדאטה סנטרים איזנו את הירידה במסים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ, התייחס היום (ב') לחולשה בשוק הנדל"ן למגורים ולהשפעתה על הכנסות המדינה ממסים, במסגרת פסגת ההתחדשות העירונית 2026 שעורכים מרכז הנדל"ן ואתר מדלן בתל אביב. לדבריו, גביית מסי המקרקעין מתחילת השנה נמוכה מעט מזו שנרשמה בתקופה המקבילה אשתקד, כאשר עסקאות בתחום חוות השרתים, תחנות הכוח וקרקעות בייעודים נוספים סייעו לקזז את הירידה בהכנסות מעסקאות למגורים. אהרונוביץ התייחס גם לעתיד מס הרכישה על דירות להשקעה, לאפשרות להטיל מס רכוש ולהצעות לשינוי מיסוי ההכנסות משכר דירה.

לדברי אהרונוביץ, נתוני הגבייה מינואר עד ספטמבר 2026 מצביעים על ירידה מסוימת בהכנסות ממס רכישה וממס שבח בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. "גם השנה שעברה לא הייתה מזהירה בנושא הנדל"ן. בוודאי שרואים חולשה, בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים", אמר. לדבריו, התחזיות של רשות המסים כבר הביאו בחשבון את הקשיים בשוק, ולכן הירידה אינה מפתיעה.

אהרונוביץ ציין כי עד כה הסתכמו ההכנסות ממסי מקרקעין בכ־15 מיליארד שקל, וכי להערכתו השנה תסתיים בגבייה של יותר מ־20 מיליארד שקל ממס רכישה וממס שבח. לדבריו, חלק מהעסקאות שהניבו הכנסות משמעותיות למדינה היו דווקא בתחומים שאינם קשורים למגורים, ובהם חוות שרתים וקרקעות המיועדות לתחנות כוח. "היו עסקאות שהפתיעו אותנו בתחומים של דאטה סנטרים. המסים הגדולים הגיעו דווקא משם, בוודאי שפחות מתחום הנדל"ן למגורים", אמר.

בהתייחסו למס הרכישה על דירות להשקעה, ששיעורו כיום מתחיל ב־8%, הסביר אהרונוביץ כי הוראת השעה הייתה אמורה לפקוע בסוף דצמבר, אך תוקפה הוארך עד 10 בפברואר 2027. לדבריו, אם תוקם ממשלה חדשה, יהיה צורך בהשלמת הליך חקיקה בכנסת כדי להאריך את שיעורי המס הקיימים. אם יתקיימו בחירות נוספות, עשויה לחול דחייה נוספת בהתאם להוראות החוק.

אהרונוביץ העריך כי הורדת מס הרכישה למשקיעים לרמות של 5% עד 6% עשויה להחזיר רוכשים לשוק ולהגדיל את מספר העסקאות. עם זאת, הוא הבהיר כי מדובר בעיקר בהחלטת מדיניות של הממשלה, ולא בשיקול פיסקלי בלבד. לדבריו, מס הרכישה הגבוה נועד לאורך השנים לרסן את הביקוש מצד משקיעים, ובתקופות של ביקוש גבוה הוא אכן השיג את מטרתו.

הוא הוסיף כי הארכת הוראת השעה צפויה להיתקל בקשיים פוליטיים. "כשהגענו לקראת סוף 2024 להאריך אותה ל־2025 ו־2026, זו לא הייתה חוויה קלה. גם אז השוק היה בקשיים", אמר. לדבריו, גם אם הממשלה הבאה תבקש לשמר את שיעור המס הנוכחי, לא יהיה פשוט להעביר את המהלך בשלוש קריאות בכנסת. הוא ציין כי הפער בין מס רכישה של 5% למס של 8% אינו רק כלכלי, אלא גם בעל השפעה פסיכולוגית על החלטות המשקיעים.

נושא נוסף שאליו התייחס הוא מיסוי הכנסות משכר דירה. אהרונוביץ הבהיר כי רשות המסים מבקשת להחיל חובת דיווח גם על משכירי דירות שהכנסותיהם נמצאות מתחת לתקרת הפטור ממס. לדבריו, העלמת הכנסות משכר דירה היא חלק מתופעת ההון השחור, גם כאשר מדובר בבעלי נכסים פרטיים ולא בארגוני פשיעה. "מי שמקבל 6,500 שקל שכירות ולא משלם את המס, זה גם הון שחור", אמר.

לדבריו, החלת חובת דיווח על הכנסות משכר דירה עשויה להוסיף לקופת המדינה כ־1.5 מיליארד שקל. לצד זאת, הוא הביע תמיכה בביטול הפטור הקיים על הכנסות משכר דירה ובהחלת מס בשיעור של 10% מהשקל הראשון. "אני לא חושב שמישהו יעלה את ה־10%. זה שיעור נכון שצריך להחיל מהשקל הראשון", אמר. עם זאת, הוא העריך כי ביטול הפטור יהיה מהלך מורכב יותר מבחינה פוליטית, בעוד שאת חובת הדיווח ניתן יהיה לקדם ביתר קלות.

אהרונוביץ התייחס גם להצעה להחזיר את מס הרכוש על קרקעות, שנדונה במסגרת חוק ההסדרים האחרון אך לא אושרה. לדבריו, המהלך היה קרוב להשלמת הליך החקיקה, אולם הדיונים נקטעו בעקבות מבצע "שאגת הארי". הוא העריך כי אילו נמשכו הדיונים שבועיים נוספים, ניתן היה להגיע לאישורו.

לדבריו, לנוכח הצורך של המדינה למצוא מקורות הכנסה נוספים בשנים הקרובות, מס רכוש הוא אחד הכלים שראוי לבחון מחדש. "אנחנו חושבים שמס רכוש כמס פיסקלי הוא מס נכון", אמר, והוסיף כי מדובר במהלך המעורר התנגדויות מצד גורמים שונים. לדבריו, רשות המסים פועלת יחד עם השמאי הממשלתי הראשי לגיבוש מערכת שומה שתהיה פשוטה ונגישה יותר. ההחלטה אם לקדם את המס תונח לפתחם של שר האוצר ומנכ"ל משרד האוצר הבאים.

אהרונוביץ הזהיר כי השנים 2027 ו־2028 צפויות להיות מאתגרות מבחינה תקציבית, בעיקר על רקע הגידול בהוצאות הביטחון. לדבריו, רשות המסים מבקשת לאתר מקורות הכנסה חדשים במקום להסתפק בהעלאת מסים קיימים. בין היתר הזכיר את הצורך בהרחבת המאבק בהון השחור, בשיפור מערכות הגבייה ובבחינת תחומים שאינם ממוסים כיום או ששיעורי המס החלים עליהם אינם משקפים את המציאות הכלכלית.

בהקשר זה התייחס גם להצעה להטיל מס על טיסות, שנועדה לדבריו להתמודד עם זיהום האוויר הנגרם מתעופה. הוא הסביר כי בניגוד לדלק המשמש כלי רכב, דלק סילוני אינו חייב בבלו בשל הסכמים בינלאומיים, וכי במדינות רבות נהוג להטיל מסים עקיפים על טיסות. לדבריו, רשות המסים פרסמה הצעה מפורטת בנושא כדי לאפשר דיון ציבורי, והיא סבורה כי ניתן לגבש מנגנון שלא יטיל נטל מוגזם על הציבור.

לקראת סיום התייחס אהרונוביץ גם לצורך בעידוד ההתחדשות העירונית, הן במרכז הארץ והן בפריפריה. לדבריו, יש לבחון שילוב בין פרויקטים של התחדשות עירונית לבין מסלולי ההטבות בחוק לעידוד השקעות הון, בפרק העוסק בהשכרה למגורים. במסגרת אפשרות זו, יזמים שיתחייבו להשכיר את חלקם בפרויקט למשך מספר שנים יוכלו ליהנות מהטבות שיגדילו את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

אהרונוביץ הדגיש כי להתחדשות העירונית יש חשיבות גם מבחינת הכנסות המדינה, שכן הקמת דירות חדשות מייצרת פעילות כלכלית והכנסות ממסים, ובהן מע"מ בגין שירותי הבנייה לדירות התמורה. לדבריו, יש לבחון דרכים להרחיב את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים אלה באמצעות שילוב בין תמריצי מס לבין הגדלת היצע הדירות להשכרה.