האוצר חושף: כמעט כל דירה שנייה נמכרת עם הטבת מימון - אבל המכירות לא עולות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

נתונים חדשים של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהוצגו היום (ב') בפסגת ההתחדשות העירונית 2026 שעורכים מרכז הנדל"ן ואתר מדלן בתל אביב, מצביעים על עלייה חדה בשיעור הדירות הנמכרות עם הטבות מימון, לצד קיפאון בהיקף המכירות. לפי הנתונים, שהציגה גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, 45% מהדירות שמכרו הקבלנים בשוק החופשי בספטמבר נמכרו עם הטבות מימון בחמשת האזורים שנבדקו, לעומת 20% בלבד בחודש מאי. למרות העלייה בהיקף ההטבות, מספר הדירות שנמכרו כמעט לא השתנה לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

שיעור העסקאות עם הטבות מימון בספטמבר הוא הגבוה ביותר מאז מרץ 2025, אז הטיל בנק ישראל מגבלות על הטבות המימון שמציעים הקבלנים. לאחר שבמאי ירד שיעור העסקאות הללו ל־20%, הוא שב לעלות מדי חודש מאז יוני והגיע בספטמבר ל־45%.

למצגת של משרד האוצר שהוצגה בכנס

אלא שהעלייה בשימוש בהטבות אינה מלווה בגידול משמעותי במכירות. בספטמבר מכרו הקבלנים כ־1,800 דירות בשוק החופשי ברחבי הארץ, מספר דומה לזה שנרשם בספטמבר אשתקד. מתחילת השנה נמכרו כ־26 אלף דירות חדשות, כולל דירות במסגרת תוכניות סבסוד ממשלתיות. באגף הכלכלן הראשי לא צופים שינוי משמעותי בהיקף המכירות בשוק החופשי בהשוואה ל־2025.

הנתונים מצביעים על כך שהטבות המימון הפכו לכלי מרכזי בשיווק הדירות החדשות, גם כאשר היקף המכירות נותר יציב יחסית. הטבות אלה מאפשרות לרוכשים לדחות חלק מהתשלומים, אך משמעותן הכלכלית אינה משתקפת בהכרח במחיר הדירה הנקוב בחוזה.

67% מדירות היד השנייה שנמכרו באוגוסט כללו ממ"ד

נתון נוסף שהוצג בכנס נוגע לביקוש לדירות ממוגנות. לפי נתוני האוצר, 67.1% מעסקאות היד השנייה שבוצעו באוגוסט 2026 היו בדירות הכוללות ממ"ד, השיעור הגבוה ביותר מאז תחילת 2024. זאת, בעוד ששיעור הדירות הכוללות ממ"ד מתוך כלל מלאי הדירות בישראל עומד על 45% בלבד.

הפער הבולט ביותר נרשם באזור ירושלים, שבו 74% מדירות היד השנייה שנמכרו באוגוסט כללו ממ"ד, לעומת שיעור של 36% בלבד במלאי הדירות באזור. באזור השרון עמד שיעור העסקאות בדירות עם ממ"ד על 77%, לעומת 46% במלאי הדירות. באזור המרכז עמד השיעור על 63.3%, לעומת 53% במלאי, ואילו באזור חיפה הגיע שיעור העסקאות בדירות ממוגנות ל־58.7%, לעומת 31% בלבד במלאי הדירות באזור. בחיפה מדובר בעלייה חדה לעומת החודש הקודם, אז עמד שיעור העסקאות בדירות עם ממ"ד על כ־47%.

הנתונים, שנרשמו חודשים לאחר מבצע "שאגת הארי", מצביעים על המשך העדפה של רוכשי דירות יד שנייה לדירות הכוללות ממ"ד, גם לאחר סיום הלחימה.

רק 17% מדירות היוקרה נמכרו לתושבי חוץ

נתוני האוצר שהוצגו בכנס מתייחסים גם לשוק דירות היוקרה. ברבעון האחרון של 2025 נמכרו בישראל 213 דירות במחיר העולה על 10 מיליון שקל, מספר הקרוב לשיא שנרשם ברבעון האחרון של 2024, אז נמכרו 215 דירות במחירים אלה.

מהנתונים עולה כי תושבי חוץ היו אחראים ל־17% בלבד מרכישות הדירות שמחירן עלה על 10 מיליון שקל במהלך 2025, בעוד שמרבית העסקאות בוצעו על ידי תושבי ישראל. בירושלים נרשמה תמונה שונה, כאשר תושבי חוץ היו אחראים לכמחצית מעסקאות היוקרה בעיר.

עוד עולה מנתוני האוצר כי בסוף הרבעון השני של 2026 עמד מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה על 84,283 דירות. מאז 2023 מספר התחלות הבנייה המיועדות לשוק החופשי גבוה ממספר הדירות הנמכרות, והפער ביניהם הולך ומתרחב. במקביל, שוק דירות היד השנייה ממשיך להתאפיין בדשדוש שנמשך בשלוש השנים האחרונות.

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן , התייחס לנתונים שהוצגו בכנס ואמר: "כשכמעט כל דירה שנייה נמכרת עם הטבת מימון, כבר קשה לקרוא לזה מבצע. זו הופכת להיות הדרך שבה השוק עובד. הנתון הזה ממחיש את הפער בין מחירי הדירות לבין היכולת של הציבור לרכוש אותן בתנאי תשלום רגילים. היזמים משתמשים בהטבות כדי לגשר על הפער ולהניע מכירות, אבל דחיית תשלום לא מגדילה את ההכנסה של הרוכש, ובסוף צריך לשלם את היתרה. לכן, כדי להבין לאן הולך השוק, צריך לבחון גם את הערך הכלכלי של ההטבות ולא להסתפק במחיר שמופיע בחוזה".

טל קופל, מנכ"ל מדלן , התייחס לשינוי בהעדפות רוכשי הדירות: "גם הנתונים שלנו מצביעים על שינוי דרמטי בסדרי העדיפויות של רוכשי הדירות בישראל: אם בשנת 2023 חניה הייתה חשובה למחפשי הדירות פי שניים מממ”ד, היום המצב התהפך: ממ”ד מסומן בחיפושים כמעט פי שלושה יותר מחניה. מאז המלחמה עם איראן זינק היקף החיפושים אחר דירות עם ממ”ד ביותר מ-75%, והפער במחיר בין דירה ממוגנת לדירה דומה ללא ממ”ד באותה שכונה כבר מגיע ל-31%, לעומת כ-20% בלבד לפני שלוש שנים״.