המחירים עולים אך הרוכשים נעלמים: השכונה שנבנית בשטח שדה התעופה הישן מתקשה להמריא

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן : תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בה ועוד. והפעם: רובע השדה, אילת. 

רובע השדה הוא אחד ממיזמי הבנייה המשמעותיים המקודמים כיום באילת, והוא צפוי לשנות את פניה של הכניסה הצפונית לעיר. הרובע החדש מוקם על שטחו של שדה התעופה הישן של אילת, שפעל במשך עשרות שנים והפריד בין חלקיה השונים של העיר, עד לסגירתו בשנת 2019 בעקבות פתיחת נמל התעופה רמון. במקומם של מסלולי ההמראה והנחיתה מתוכננת לקום שכונה חדשה שתשלב אלפי דירות, בתי מלון, שטחי מסחר, תעסוקה ומרחבים ציבוריים.

הרובע ממוקם ממזרח לכביש הערבה וממערב לאזור המלונות ובריכות המלח, בסמיכות למרכז העיר ובמרחק קצר מחופי מפרץ אילת. כיום השכונה עדיין אינה מאוכלסת, אולם על פי תחזיות מדלן , עד שנת 2040 היא צפויה לכלול כ-3,000 דירות שבהן יתגוררו כ-9,000 תושבים. לשם השוואה, אוכלוסיית אילת כולה מנתה ביוני 2025 כ-58 אלף תושבים, כך שאכלוס הרובע במלואו עשוי להגדיל את אוכלוסיית העיר בשיעור משמעותי.

לפי נתוני מדלן , תוכניות הפיתוח לרובע כוללות כ-2,500 דירות וכ-2,750 חדרי מלון, לצד תחזית ארוכת טווח לכ-3,000 דירות עד שנת 2040. בחלקו הדרומי של המתחם פועל כיום אזור בילוי זמני, שאמור לפנות את מקומו בעתיד לבניית כ-1,000 דירות. בניגוד לפרויקטים של התחדשות עירונית , שבהם נהרסים מבני מגורים קיימים לטובת בנייה חדשה, ברובע השדה מדובר בפיתוח קרקע שהתפנתה משימוש תעופתי, ולכן אין בו צורך בפינוי דיירים או בהריסת בנייני מגורים ותיקים.

על פי נתוני מדלן , ברובע השדה נמצאות כיום 503 דירות בבנייה ועוד 263 דירות בשלבי תכנון, ובסך הכול כ-766 דירות בבנייה ובתכנון. בין החברות הפעילות ברובע נמנות אייל פרץ יזמות ונדל"ן ועמרם אברהם, המקימות פרויקטים חדשים, וחברת בעל התניא אילת, המקדמת פרויקט נוסף בשלבי תכנון. מעבר למלאי זה, התוכניות המאושרות באזור כוללות היצע עתידי של 1,006 דירות, ותוכניות נוספות המקודמות בו כוללות 1,463 דירות. 

מחירי הדירות ברובע השדה גבוהים מהממוצע העירוני, ובשנה האחרונה נרשמה בהם עלייה של כ-5%. על פי נתוני מדלן , המחיר הממוצע של דירת 3 חדרים חדשה ברובע עלה מ-1.929 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2025 ל-2.02 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2026, עלייה של כ-4.7%. מחיר דירת 4 חדרים עלה מ-2.22 מיליון ל-2.33 מיליון שקל, עלייה של כ-5%, ואילו דירת 5 חדרים התייקרה מ-2.369 מיליון ל-2.485 מיליון שקל, עלייה של כ-4.9%. לשם השוואה, המחירים הממוצעים של דירות חדשות בכלל אילת במחצית הראשונה של 2026 עמדו על 1.73 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.165 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-2.685 מיליון שקל לדירת 5 חדרים.

כלומר, דירות 3 ו-4 חדרים ברובע השדה יקרות מהממוצע העירוני בכ-17% ובכ-8% בהתאמה, בעוד דירות 5 חדרים זולות ממנו בכ-7%. במקביל לעליית המחירים, מספר העסקאות ברובע ירד בכ-49%, מ-77 עסקאות במחצית הראשונה של 2025 ל-39 במחצית הראשונה של 2026. מדובר בירידה חדה יותר מזו שנרשמה בכלל אילת, שבה ירד מספר העסקאות בכ-29%, מ-497 ל-353.

גם ברמת הפרויקטים ניכרים פערי מחירים. על פי נתוני מדלן , בפרויקט של האחים אוזן במגרשים 100–106 ברובע השדה עומד המחיר הממוצע על כ-1.9 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-2.5 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. בפרויקט Cyan של עזרא חקשורי המחירים הממוצעים גבוהים יותר, ועומדים על כ-2.2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים וכ-2.9 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. העסקה האחרונה שדווחה בפרויקט האחים אוזן בוצעה באוגוסט 2026, ובה נמכרה דירת 3 חדרים תמורת 2.4 מיליון שקל. בפרויקט Cyan דווחה באפריל 2026 עסקה למכירת דירת 6 חדרים ב-3.75 מיליון שקל.

מבחינת נגישות תחבורתית, רובע השדה נהנה ממיקום מרכזי בכניסה לאילת ובסמיכות לכביש הערבה, ציר הגישה הבין-עירוני הראשי לעיר. פינוי שדה התעופה אפשר לראשונה יצירת חיבורים ישירים בין חלקיה המזרחיים והמערביים של אילת, שבעבר הופרדו על ידי המסלול. העירייה כבר פתחה צירי תנועה החוצים את שטח השדה, וביולי 2024 דיווחה על הרחבת מעגל התנועה בצומת דרבן וקאמפן כחלק מעבודות התשתית לקראת הקמת הרובע. בחלקו הדרומי של השדה הוקם פארק הטרמינל, מתחם בילוי ופנאי זמני הכולל אטרקציות ומתחמי מופעים. עם זאת, צפיפות הרחובות המתוכננת ברובע בינונית ועלולה להקשות על פיזור התנועה בשעות העומס. גם הנגישות לתחבורה ציבורית צפויה להיות מוגבלת, על רקע תדירות האוטובוסים הנמוכה יחסית בעיר והיעדר תחנות פעילות בשכונה כיום. חלקים מהרובע תוכננו עם רשת שבילי אופניים רציפה, אך לא באזור שבו מתרכזת הבנייה הנוכחית.

כרטיס ביקור - אילת

מיקום: דרום הערבה, על חופי הים האדום

מס' תושבים (06/2025): 57,982

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 6 מתוך 10

גידול אוכלוסייה (06/2025): 0%, ריבוי טבעי 187, מאזן הגירה פנימית 59-, מאזן הגירה בינלאומי 81-

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3.79% בין חציון ראשון 2025 לבין חציון ראשון 2026 לפי מחיר ממוצע לדירה, ירידה של כ-4.98% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-28.9% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות

כמות עסקאות שנחתמו בעיר: חציון ראשון 2025 - 497 עסקאות, חציון ראשון 2026 - 353 עסקאות

מוקדי בנייה חדשה: 

• שחמון - רובע ענק בדרום העיר שמוקם מזה כ-20 שנה, וצפוי לכלול כ-8,000 דירות. הבנייה החדשה מתרכזת במזרח וצפון מערב הרובע.

• רובע השדה - שכונת מגורים ומלונאות חדשה שתוקם במקום שדה התעופה הישן בכניסה הצפונית לעיר, עם כ-2,500 דירות וכ-2,750 חדרי מלון.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אורים - 2 מתחמי פינוי בינוי בשלבי תכנון ראשוניים

• הדקל - 6 מתחמי פינוי בינוי בשלבי תכנון ראשוניים

• ערבה - 4 מתחמי פינוי בינוי בתכנון ראשוניים 

• מרכז העיר - 3 מתחמי פינוי בינוי בשלבי תכנון ראשוניים

• בנה ביתך,אמדר - 6 מתחמי פינוי בינוי בתכנון ראשוניים 

• נווה מדבר,יעלים - 3 מתחמי פינוי בינוי בתכנון ראשוניים

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• בריכות המלח - שכונת מגורים חדשה בת כ-3,600 דירות שתוקם על שטח בריכות אידוי מלח מצפון לאזור המלונאות בעיר.

• לב העיר - שכונת מגורים בדרום העיר לאורך חופי המפרץ, על שטח בסיס חיל הים שאמור להתפנות. השכונה תכלול כ-1,750 דירות ו-750 חדרי מלון.

• שיפולי ההר - שכונה חדשה בצפון מערב העיר עם כ-2,700 דירות חדשות

• נמל אילת - הקמת כ-500 דירות במתחם מערבי של נמל אילת

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

בניה חדשה - 5 פרויקטים שקיבלו היתר

מחיר למשתכן - 2 פרויקטים שקיבלו היתר

כרטיס ביקור: רובע השדה 

מיקום: בכניסה הצפונית לעיר, ממזרח לכביש הערבה, מרכז העיר, ואזור התעשייה, ממערב למתחם המלונות ובריכות המלח, וצפונית לים סוף

מספר תושבים: 0

מספר תושבים צפוי (2040): 9,000

מספר דירות: 0

מספר דירות צפוי (2040): 3,000

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה שוכנת בכניסה הצפונית לעיר, בצמידות לכביש הערבה שהוא ציר בין-עירוני וציר הגישה הראשי לעיר. צפיפות הרחובות בשכונה היא בינונית, כך שפיזור התנועה בשכונה לא מיטבי, וצפויים עומסים ברחובות בשעות העומס.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - שירות האוטובוסים בעיר באופן כללי אינו טוב, בלי קווים בתדירות גבוהה בכל העיר, ועם נגישות נמוכה לשאר הארץ. לשכונה עדיין אין תחנות אוטובוס, אך ניתן לצפות שגם השירות בה לא יהיה טוב במיוחד.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה (אולי) - באזור אין שבילי אופניים, אך חלקים מהשכונה תוכננו עם רשת שבילי אופניים רציפה, אם כי לא האזור שמפותח כיום. 

מוקדי משיכה: 

• מתחם בילוי זמני בדרום השכונה, שיוחלף בעתיד בכ-1,000 דירות

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2025 לעומת חציון ראשון 2026): עליה של כ-4.89% במחיר דירה. ירידה של כ-49.3% בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 3 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

אייל פרץ יזמות ונדל"ן בע"מ - בניה חדשה

עמרם אברהם חברה לבנין בע"מ - בניה חדשה

בתכנון

בעל התניא אילת בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-766 דירות

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן