פער של 350 אלף שקל על הדירה בקרב הגירושים: כך הכריעו הרבנים בין שני השמאים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במסגרת הליך גירושין המתנהל זה קרוב לארבע שנים, נדרש לאחרונה בית הדין הרבני בטבריה להכריע במחלוקת חריגה סביב שוויה של דירת המגורים המשותפת של בני הזוג, הרשומה על שם שניהם בחלקים שווים. שתי חוות דעת שמאיות הציגו פער של 350 אלף שקל בשווי הנכס, ובית הדין, בהרכב הדיינים הרב שלמה שושן, אב"ד, הרב שמעון אליעזר מן והרב דורון שמעון אלון, החליט שלא לערוך ממוצע פשוט בין השומות, אלא להעניק משקל גדול יותר לחוות הדעת שמצא יסודית ומבוססת יותר.

ההליך החל לאחר שהבעל הגיש תביעה לפירוק השיתוף בדירה המשותפת בטבריה וביקש למכור אותה לצד שלישי בתוך פרק זמן קצוב, תוך מתן זכות ראשונים לרכישה לכל אחד מבני הזוג. לחלופין ביקש לאפשר לצדדים למכור את הנכס בעצמם או למנות את באת כוחו, עו"ד דיקלה אסידו-חכים, לכונסת נכסים. בהמשך דרש למכור את הדירה בשוק החופשי ללא דיחוי, בשל עיקולים הרובצים עליה ולטענתו בשל חוסר יכולתו להמשיך לעמוד בהחזרי המשכנתה.

להחלטה של בית הדין הרבני 

לצורך קביעת שווי הדירה מינה בית הדין תחילה שמאי, שהעריך אותה ב-1.5 מיליון שקל. האישה חלקה על השומה וטענה כי היא אינה משקפת את שוויו האמיתי של הנכס. לבקשתה התיר לה בית הדין להזמין שמאות נוספת על חשבונה. אלא שהשמאי השני הגיע לתוצאה נמוכה משמעותית והעמיד את שווי הדירה על 1.15 מיליון שקל בלבד. כך נוצר בין שתי חוות הדעת פער של 350 אלף שקל, בעל השפעה ישירה על פירוק השיתוף וההתחשבנות בין בני הזוג.

בית הדין בחן את האפשרות לערוך ממוצע בין שתי השומות, בהתאם לעקרונות ההלכתיים שעליהם עמד בהחלטתו, אך החליט כי במקרה הנוכחי חישוב כזה לא ישקף נכונה את שווי הנכס. בהסתמך בין היתר על "נתיבות המשפט", הסבירו הדיינים כי כאשר מדובר בחוות דעת של מומחים, המטרה אינה להסתפק בהכרעה פורמלית בין הדעות אלא להגיע לחקר האמת, ולכן יש לבחון גם את איכותן, הנמקתן והבסיס המקצועי שעליו הן נשענות.

בבחינת שתי השומות מצא בית הדין הבדל משמעותי בעומק הבדיקה. בעוד השומה הנמוכה התבססה על ממוצע של חמש עסקאות, שמחיריהן נעו בין מיליון ל-1.6 מיליון שקל, השומה הגבוהה בחנה 17 עסקאות בדירות בעלות מספר חדרים זהה והתייחסה גם למאפיינים שהשפיעו על המחירים. בין היתר נבחנו דירות שמיקומן בצד המזרחי מעניק להן נוף לכנרת ולגולן, ועסקאות שאינן מתאימות למאפייני דירת בני הזוג נוטרלו מההשוואה.

"מסיבה זו נראה, שעריכת ממוצע בין חוות דעת השמאים תחטא לאמת", קבע בית הדין. לדבריו, בעוד אחת מחוות הדעת ערכה "ממוצע 'יבש'" למרות הפערים הגדולים בין מחירי הדירות שנבדקו, השומה האחרת בחנה את הסיבות לפערים ונטרלה עסקאות שאינן מתאימות להשוואה. בית הדין התייחס גם לנתוני הלמ"ס שלפיהם מחירי הדירות בטבריה עלו בכ-1.5% בין מאי-יוני 2025 למאי-יוני 2026.

בסופו של דבר החליט בית הדין לתת לשומה הגבוהה משקל של שני שלישים, 66.66%, ולשומה הנמוכה משקל של שליש, 33.33%. בהתאם לחישוב המשוקלל העמיד את שווי הדירה על 1.383 מיליון שקל, במקום ממוצע פשוט של 1.325 מיליון שקל בין שתי השומות.

המחלוקת על שווי הדירה היא רק חלק מהסכסוך הכספי בין בני הזוג. בפסק דין קודם, שניתן בפברואר 2026, חויב הבעל במלוא כתובתה של האישה, בסך 522 אלף שקל, עם מתן הגט. נקבע כי הסכום יקוזז מחלקו של הבעל בדירה, כך שבפועל הבעלות המלאה בנכס תועבר לאישה.

עם זאת, בית הדין הבהיר כי החיוב בכתובה חל עם מתן הגט. אם האישה תמשיך לסרב לקבלו, צוין כי בית הדין ישקול להטיל עליה צווים והגבלות שעשויים להביא להפחתה משמעותית בסכום הכתובה, ואף להורות על מכירת הדירה בשוק החופשי. בין הצדדים נותרו מחלוקות נוספות בנוגע לתשלומי המשכנתה ולהתחשבנות על הכנסות והוצאות הקשורות לדירה.

עו"ד אוהד הופמן (ישראל וייל)

על רקע התמשכות ההליך במשך קרוב לארבע שנים, בית הדין קבע מועד מיוחד לדיון במהלך פגרת בתי הדין, במטרה לקדם את סיום הסכסוך ואת סידור הגט. הצדדים נדרשו להגיע עם המסמכים הכלכליים והבנקאיים הרלוונטיים, בעיקר אלה הנוגעים למשכנתה, כדי לקבוע את אופן מכירת הנכס, לצד שלישי או לאחד מבני הזוג. בית הדין אף הבהיר כי הוא עשוי להטיל סנקציות על מי שיעכב את המשך ההליך.

עו"ד אוהד הופמן, שותף מייסד במשרד הופמן & פרידנברג המתמחה בענייני משפחה וירושה, מסר כי להחלטה משמעות גם מעבר למקרה הספציפי. לדבריו, "בית הדין מבהיר כי שמאי הממונה על ידי ערכאה שיפוטית אינו מתפקד כ'דיין' או 'עד מוחלט', אלא כמומחה ומייעץ מקצועי שדעתו נבחנת במבחן הראיות והסבירות וכדי שתהא מכרעת עליה לקבל תוקף שיפוטי, כאשר תפקידו של בית הדין בעניין זה אינו רק לשקול את השמאות אלא גם לבחון את עומק הניתוח המקצועי".

עוד הוסיף כי "הקביעה כי יש להעדיף חוות דעת שמאי שמבצעת 'הבחנה איכותית' [...] על פני שמאי המסתפק בממוצע עסקאות יבש, מציבה רף מקצועי גבוה בהרבה לשמאים המתמנים מטעם הערכאות השיפוטיות בכלל ובתי הדין הרבניים בפרט". לדבריו, המקרה גם ממחיש את הסיכון שבהזמנת שמאות נוספת בהליכי פירוק שיתוף, כאשר במקרה זה השומה השנייה הייתה נמוכה משמעותית מהראשונה.