הקאמבק של הקבלן: כך גרמה המלחמה ליזמים להתחיל לבצע בעצמם

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בחודשים האחרונים הודיעה שורה של חברות ייזום נדל"ן על רכישת חברות ביצוע או על הקמת זרוע ביצוע משלהן. על אלה ניתן למנות את קבוצת סופרין  שהודיעה לפני כחודש על כניסת הקבוצה לתחום הביצוע באמצעות הקמת חברה ייעודית, רמי לוי נדל"ן שחתמה לפני מספר שבועות על מזכר הבנות לרכישת 80% מ"ראשית בנייה", שובל הנדסה שרכשה את חברת הביצוע יצחק שטרן וקבוצת פרופדו שרכשה 49% מעוז נדל"ן.

מהלכים אלו מעידים על המגמה הניכרת בשוק במסגרתה מבקשות החברות היזמיות ליצור לעצמן יכולות ביצוע - לרוב באמצעות רכישת חברה קיימת. זאת על מנת להדק את השליטה בלוחות הזמנים וברווחיות, בתקופה מאתגרת שבה שולי הרווח נמוכים במיוחד.

גורמים בענף מסבירים כי מגמה זו מתרחשת על רקע שני אתגרים משמעותיים עמם מתמודד כיום הענף. הראשון הוא המחסור בידיים עובדות. היזמים לא הצליחו לגשר על הפער שנוצר לאחר איסור הכניסה על פועלים פלסטינים עם פרוץ המלחמה ועל רקע העובדה כך שמכסות הפועלים הזרים אינן מספיקות. השני הוא התייקרות חומרי הגלם. מחומרים בסיסיים כמו מלט וברזל, כמו גם כלים סניטרים וקרמיקה, שיובאו לישראל בעיקר מטורקיה - התייקרו באופן ניכר לאור ניתוק היחסים בין שתי המדינות. האלטרנטיבות הן ייבוא מסין הרחוקה או ממדינות אחרות בהן המוצרים יקרים יותר. 

אולם לדברי יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, עמית גוטליב, מדובר בתהליך רחב יותר: "בעבר קבלן היה האדם שקונה קרקע, מוציא את ההיתר, בונה ונותן אחריות. לקראת שנות ה-70 וה-80, כשהתחילו להעסיק עובדים מבחוץ (בעיקר פלסטינים) נוצרה חלוקה בין היזם לבין הקבלן - בין איש הביצוע לקונה הקרקע. בסופו של דבר אלו תחומים שהתעסקות היומיומית שלהם היא שונה. הרווח ביזמות עולה עשרות מונים על זה של הקבלן. בסופו של דבר, חוסר הרווחיות של חברות הביצוע בתהליך הוביל לסגירה של חלקן, החל משנות ה-90 , במיוחד אחרי האינתיפאדה השנייה בתחילת שנות האלפיים, כאשר חברות ביצוע עם שולי רווח קטנים או הון עצמי נמוך לא שרדו תקופות של משברים כלכליים בענף".

לדברי יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, עמית גוטליב, המגמה אינה נובעת רק ממשבר נקודתי אלא משינוי מבני בענף. לדבריו, במשך שנים הסתמכו היזמים על קבלני ביצוע חיצוניים, משום שהיזמות הייתה רווחית יותר ואפשרה להם לגלגל את עלויות הביצוע לקבלנים. אולם מאז פרוץ המלחמה, המחסור בפועלים והזינוק בעלויות העבודה פגעו ברווחיות חברות הביצוע, והיזמים מתקשים עוד לגשר על הפער. "אי אפשר להרים פרויקט בלי ענף הביצוע", הוא אומר

אולם לדברי גוטליב, "בסופו של דבר אי אפשר להרים פרויקט ללא ענף הביצוע. בעבר יזמים רבים לא רצו להתעסק עם זרוע ביצועית 'בבית'. היזמים אמרו, אנחנו נוציא היתר ונמצא קבלן חיצוני שיבצע את הבניה בלי שאנחנו נתעסק בבירוקרטיה מסביב. זה התאפשר כי היזמות היתה ענף יותר רווחי מהיום, מחירי הדירות היו במגמת עלייה, וליזם התאפשר לשלם לקבלן ביצוע את הסכום שהוא דורש על מנת שהוא גם יהיה ריווחי  במסגרת חישוב הכלכליות של הפרויקט.

"אבל מאז תחילת המלחמה ב-7 באוקטובר דברים השתנו. לאחר תחילת המלחמה, קבלני הביצוע שהתבססו על פועלים פלסטינים כבר לא יכלו להשתמש בהם, והשכר של העובדים הזרים היה הרבה יותר גבוה. זה פגע ברווחיות שלהם והיזמים לא הצליחו לגשר על הפער". כך למעשה, אומר גוטליב, הוביל הניסיון לפתר את לבעיה להחזרת חברות הביצוע אל תוך החברות היזמיות.

שליטה במקום מיקור חוץ

גם בעלי קבוצת סופרין , צחי סופרין, מסביר כי המלחמה והשחיקה ברווחיות הובילו את החברה להקים זרוע ביצוע משלה, במטרה להגביר את השליטה בתהליך הבנייה ובעלויות. לדבריו, "אתה יוצר לעצמך חיסכון ברכיב ביצוע שהוא הרכיב הגדול ביותר בעלויות של פרויקט. אם אתה מצליח לחסוך 10% בעלות ביצוע של פרויקט והביצוע הוא 50%, אז חסכת 5% מעלות הפרויקט. זה המון".

בניגוד לרבות מהחברות בענף, שרכשו חברות ביצוע קיימות או שלדי חברות בעלות רישיון קבלני, סופרין בחרה להקים חברה חדשה ולהוציא עבורה רישיון מאפס. לדבריו, אמנם התהליך יארך כמה חודשים, אך יחסוך את העלות של רכישת חברה קיימת וגם ימנע את הסיכון הכרוך בנטילת אחריות על פרויקטים שביצעה בעבר. עוד הוא מדגיש כי לצד השיקול הכלכלי, המהלך נועד גם לשפר את איכות הביצוע ורמת השירות לדיירים, מתוך רצון שכל שרשרת העבודה תעמוד בסטנדרטים של החברה.

המהלך של שובל הנדסה, לעומת זאת, היה שונה. החברה רכשה את חברת שטרן ביצוע - מהלך נפוץ יותר בשוק. מנכ"ל שובל הנדסה, ישי רוט, מסביר כי הקמת פעילות חדשה הייתה אורכת זמן רב, ולכן הוחלט לרכוש חברה פעילה בעלת צבר עבודות, מוניטין ורווחיות. לדבריו, שטרן מתמחה במתן שירותי ביצוע ליזמים אחרים, ולכן הרכישה הייתה הדרך הנכונה והמהירה להרחיב את פעילות החברה בתחום.

מודל קבלן-יזם משתלם יותר?

רותם זילבר, רו"ח ושמאי מקרקעין, מייסד BYNDbiz ומערכת שמai, מסביר את הסיבות לתופעה ברמה הבינלאומית. בראייה היסטורית, הוא מסביר, "יזמי נדל"ן מעדיפים מיקור חוץ כדי להימנע מהוצאות קבועות ומציוד כבד בעת האטה. עם זאת, כאשר סיכוני העיכוב - מחסור בעובדים והקנסות - עולים על ההוצאות הקבועות, האינטגרציה האנכית הופכת למהלך הכרחי. המחקר מראה כי השווי האמיתי של זרוע ביצוע אינו הרווח הקבלני הדק, אלא מניעת שחיקת הרווח היזמי הענק, מחמת איחורי מסירה, תביעות דיירים ועלויות מימון עודפות."

זילבר מראה כי הנתונים בעניין דווקא אינם חד משמעיים. השוואת שולי רווח גולמי ממוצעים לפי מגזר פעילות מראה כי הבדלי הרווחים בין מודל קבלן-יזם משולב למגזר יזמות למגורים אינם משמעותיים. לפי ההשוואה שולי הרווח הגולמי הממוצעים במגזר היזמות למגורים עומד על בין 26.5%-32% ואילו במודל קבלן-יזם משולב שולי הרווח הגולמי עומדים על בין 28%-31.5%". 

רותם זילבר, רו"ח ושמאי מקרקעין, מסביר כי בעולם יזמים נוטים להעדיף מיקור חוץ, אך כאשר עלויות העיכובים והמחסור בכוח אדם עולות, הקמת זרוע ביצוע פנימית הופכת לכדאית. לדבריו, היתרון המרכזי אינו ברווחי הביצוע עצמם, אלא בשמירה על לוחות הזמנים ועל רווחיות הפרויקט. עם זאת, הוא מציין כי מבחינת שיעורי הרווח הגולמי אין יתרון מובהק למודל המשולב, בעוד שחברות הדירוג רואות בזרוע ביצוע פנימית יתרון תפעולי שמפחית סיכונים ומשפר את השליטה בפרויקט.

עם זאת, זילבר מוסיף כי "שווי חברות הביצוע שואף לאפס, מה שמאפשר ליזמים נזילים לקבל שליטה של 80% 'בחינם' תמורת מענה תזרימי בלבד. מהלך זה מגן על לוחות הזמנים והרווח היזמי הענק". 

הדברים לטענתו באים לידי ביטוי בדירוג האשראי של החברות השונות. "בדו"חות הדירוג של מידרוג (כמו בדירוגי י.ח. דמרי ופרשקובסקי), חברת הדירוג מציינת במפורש כי החזקת זרוע ביצוע פנימית מלאה מעניקה גמישות תפעולית, שליטה בלוחות זמנים, והגנה על שולי הרווח. מנגד, בחברות יזמיות טהורות מידרוג מזהה את התלות בקבלנים חיצוניים כסיכון תפעולי הנדרש להגנה חוזית קשיחה".

כמו כן הוא מסביר כי בדוחות הדירוג של קבוצת אשטרום  ושיכון ובינוי, מעלות מעניקה ניקוד גבוה לאינטגרציה האנכית ולשליטה בשרשרת האספקה (מחצבות, בטון וטרומי). עם זאת, "מעלות מזהירה כי אם זרוע הביצוע לוקחת עבודות צד ג' במחירים פאושליים, היא נחשפת לתנודתיות".

"מרים את הרמה בענף"

ישי רוט מחברת שובל הנדסה מסביר שהמהלך הנוכחי משפר את איכות הפרויקטים ואת בקרת האיכות עליהם. "הקמנו מערך ביצוע מאוד דקדקני, הוא מסביר. יש לנו סמנכ"ל ביצוע עם ניסיון בתחום הבניה למגורים, כאשר ביחד עם מנהלי אזור והצוות הניהולי, הפיקוח על האתרים עצמם עלה רמה. תחת כל אלו יש את סמנכ"ל הביצוע שיש לו בקרת איכות. היא עושה את הבקרה על התקן. מכיוון שסמנכ"ל ההנדסה הוא חלק מהפיקוח, מנהלי האזורים וחטיבת הבקרה הם חלק מהפיקוח ועוברים על העבודות בשטח ובודקים שאין פאקים. אמנם בנייה זה לא הייטק אבל החוכמה היא לעשות בקרה צמודה כמו שאנחנו עושים עם סמנכ"ל ביצוע ומנהלי אזור, ואחרי זה יש צוות שלם של בדק שאחרי שמוסרים את הדירות, יש לנו מעקב דרך מערכת ממוחשבת שהדיירים יכולים להתלונן בה על התקלות". 

לדברי יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, עמית גוטליב, שילוב הביצוע בתוך החברות היזמיות צפוי להעלות את רמת המקצועיות בענף. לדבריו, חברת ביצוע שנמצאת בבעלות היזם צוברת ניסיון מפרויקט לפרויקט, לומדת מטעויות ומשפרת את תהליכי העבודה, בעוד שהחיבור בין הידע התכנוני לניסיון הביצועי מסייע למנוע עיכובים, לייעל את הבנייה ולהבטיח פיקוח ואיכות גבוהים יותר

גוטליב טוען כי השינוי הנוכחי יש לו אימפקט חיובי גדול עבור הענף. "כשהיזם מתכנן תוכנית, במקרים רבים אין לו מושג כמה התוכנית לא קשורה לקרקע. הקבלן מכיר כל פיסת קרקע, איך מוציאים טרקטור ואיך למקם את המנוף. הוא יודע איפה הפיגום יעמוד. היזם לא יכול לדעת אם הכביש לא מספיק רחב וצריך לחשוב על שיטה אחרת. לפעמים דברים כאלה מעכבים את הפרויקט. לפעמים זה יכול לחסוך בפרויקט כמיליון שקל בחודש". 

גוטליב מוסיף כי "זה עניין של מקצוענות. יזמים הם בעלי הכסף, אבל לפעמים אין להם בהכרח את כל המקצועיות של העבודה בשטח והם לא תמיד מבינים בבנייה. הם קנו קרקע אבל זה לא בהכרח הופך אותם לקבלנים". לדבריו, השינוי של פתיחת חברות הביצוע מאוד חיובי. "זה מרים את הרמה של הענף בחזרה. זה מחזיר את הביצוע לרמה מקצוענית ומפוקחת. חברות ביצוע רבות לא שורדות היום. אם עומד יזם רציני שמחזיק חברת ביצוע אז היא תהיה יותר איכותית וטובה. 

"כשחברה יזמית בונה בעצמה היא לומדת כל הזמן מהטעויות ומבצעת בצורה איכותית יותר מפרויקט לפרויקט כדי למנוע תקלות בעתיד. הרבה פעמים מתכנן לא יודע איך דברים ייגמרו בסוף. אם אני עכשיו מבצע ואומר 'היו ליקויים בברזלים של המרתף', אז להבא אדע לתקן זאת".