ועדת הערר: הסכם שנחתם לאחר אישור התוכנית לא שולל פטור מהיטל על ממ"דים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, קבעה כי הפטור מהיטל השבחה בגין שטחי ממ"ד חל על כלל הדירות בפרויקט פינוי-בינוי שנדון בפניה, לרבות דירות היזם, וזאת אף שהסכם הפינוי-בינוי נחתם לאחר אישור התוכנית המשביחה. הוועדה דחתה במלואו את הערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יהוד-מונוסון נגד הכרעת השמאי המכריע, וקיבלה את עמדת היזמית א.ג אופק החזקות - התחדשות עירונית , מקבוצת אופק החזקות שבבעלות קובי אופק. בנוסף קבעה ועדת הערר כי ועדה מקומית אינה רשאית להעלות בשלב הערר טענות מהותיות חדשות בנוגע לאופן חישוב ההשבחה, שלא הועלו בפני השמאי המכריע.

המחלוקת נגעה למתחם מוהליבר ברחוב מוהליבר 2-12 ביהוד-מונוסון. על המקרקעין חלה תוכנית ההתחדשות העירונית תמל/2004, "מתחם מוהליבר יהוד", שפורסמה למתן תוקף ביוני 2020. התוכנית כוללת הריסה של 28 בניינים ובהם 336 דירות והקמת 20 בניינים בני 14 קומות ובהם 1,344 דירות חדשות. הבקשה להיתר שעמדה במוקד ההליך מתייחסת להריסת שלושה בניינים ובהם 72 דירות ולהקמת ארבעה בניינים בני 14 קומות ובהם 279 דירות במגרשים 208 ו-209.

להחלטה של ועדת הערר

בשנת 2022 נחתמו הסכמי קומבינציה חדשים עם אופק החזקות ועם חברת אקרו , לאחר שהתקשרות קודמת עם יזם אחר, שנחתמה ב-2012, לא הבשילה. בהסכמים החדשים נקבע כי תנאי ההסכם הקודם ימשיכו לחול בכפוף לשינויים שנקבעו בהם. כשנתיים לאחר מכן מכרה אקרו את זכויותיה לאופק.

הסכם הפינוי-בינוי נחתם רק לאחר אישור התוכנית, אך ועדת הערר קבעה כי עובדה זו אינה שוללת את הפטור מהיטל השבחה על הממ"דים, שיחול בפרויקט גם על דירות היזם.

בנובמבר 2022 נערכה מטעם הוועדה המקומית שומת טרום מימוש, שלא הוגש עליה ערר והיא הפכה לחלוטה. בסוף 2023, בעקבות אישור הבקשה להיתר בנייה, הוציאה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה נוספת. בחלופה של מימוש בדרך של מכר נקבעה השבחה של כ-17.21 מיליון שקל והיטל של כ-4.3 מיליון שקל, ואילו בחלופה של מימוש בדרך של היתר בנייה נקבעה השבחה של כ-13.66 מיליון שקל והיטל של כ-3.42 מיליון שקל.

בשומת הוועדה המקומית הוחל מקדם דחייה של 0.792, המשקף דחייה של ארבע שנים עד למימוש הזכויות, על מלוא שווי המקרקעין במצב החדש. אותה שיטת חישוב שימשה גם בשומת טרום המימוש מ-2022. היזמית פנתה לשמאי מכריע וטענה כי היטל ההשבחה צריך לעמוד על כ-800 אלף שקל.

באוקטובר 2025 הגישה הוועדה המקומית את התייחסותה להליך בפני השמאי המכריע והבהירה כי המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בסוגיית הפטור מהיטל השבחה בגין שטחי הממ"דים. בדצמבר 2025 פרסם השמאי המכריע אלי כהן את הכרעתו. הוא אימץ את מקדם הדחייה של 0.792 וקבע כי הפטור חל על כלל שטחי הממ"דים בפרויקט, לרבות אלה שבדירות היזם. בהתאם לכך העמיד את היטל ההשבחה על 970,575 שקל בלבד, לעומת כ-3.41 מיליון שקל בחלופה שבה לא ניתן הפטור.

הוועדה המקומית עררה על ההכרעה וטענה כי השמאי המכריע שגה כאשר החיל את הפטור גם על שטחי הממ"דים בדירות היזם. לטענתה, הסכמי 2022 נחתמו לאחר שהתוכנית כבר אושרה, ולא על בסיס תוכנית עתידית, וכי חתימת עסקת הקומבינציה מהווה אירוע מימוש. עוד נטען כי מכירת זכויותיה של אקרו לאופק ב-2024 היא אירוע מימוש נוסף היוצר חבות עצמאית.

בנוסף טענה הוועדה המקומית כי נפלה טעות באופן הפעלת מקדם הדחייה, והסתמכה בעניין זה על פסק הדין בעניין נועה לב. לטענתה, היה מקום להחיל את מקדם הדחייה על מלוא שווי המצב החדש, ולחלופין להביא בחשבון את שווי השימוש בדירות הקיימות בתקופת הביניים.

אופק, שיוצגה בידי עו"ד ענת בירן ועו"ד אלון קאופמן ממשרדה, טענה מנגד כי הסכמי 2022 הם המשך להסכם מ-2012 ונועדו למימוש פרויקט פינוי-בינוי. עוד טענה כי אין להבחין לצורך הפטור בין הממ"דים בדירות בעלי הזכויות לבין הממ"דים בדירות היזם, כאשר כולם נבנים מכוח אותה תוכנית ואותו היתר בנייה. באשר לטענות הנוגעות לשיטת החישוב, טענה החברה כי הוועדה המקומית לא העלתה אותן בפני השמאי המכריע ולכן אינה יכולה להעלותן לראשונה בערר.

"הפטור חל על מלוא שטחי הממ"ד בפרויקט"

ועדת הערר דחתה את הערר על כל חלקיו והותירה את השומה המכרעת על כנה. בהחלטתה קבעה כי במקרה הנדון מדובר בהסכם פינוי-בינוי שנועד לממש תוכנית פינוי-בינוי במקרקעין שהוכרזו כמתחם מועדף לדיור, ולכן מתקיים הרציונל שבבסיס הפטור מהיטל השבחה על ממ"דים: עידוד מיגונם של מבנים קיימים.

"בענייננו אין מדובר בהסכם קומבינציה שיש לו גם פן יזמי; אלא בהסכם פינוי ובינוי, אשר נחתם לאחר אישור תוכנית פינוי ובינוי ביחס למקרקעין, וביחס למקרקעין שהוכרזו כמתחם מועדף לדיור במתחם מוהליבר יהוד", קבעה הוועדה, והוסיפה כי "הסכם הפינוי והבינוי הינו אחד הכלים המאפשרים את הגשמת הרציונל המקורי של הפטור מהיטל השבחה לשטחי ממ"ד: עידוד מיגונם של מבנים קיימים"

ועדת הערר: "הסכם הפינוי והבינוי הוא אחד הכלים המאפשרים את הגשמת הרציונל המקורי של הפטור מהיטל השבחה לשטחי ממ"ד: עידוד מיגונם של מבנים קיימים. הפטור חל על מלוא שטחי הממ"ד בפרויקט, לרבות שטחי הממ"ד בדירות היזם"

בהמשך קבעה הוועדה: "אשר על כן, אנו סבורות כי חל במקרה זה הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק על מלוא שטחי הממ"ד בפרויקט, לרבות שטחי הממ"ד בדירות היזם, ויש לדחות מלוא טענה זו של הוועדה המקומית".

ועדת הערר דחתה גם את ניסיונה של הוועדה המקומית להעלות במסגרת הערר טענות חדשות בנוגע לשיטת החישוב. לדבריה, "שלב השומה המכרעת אינו מיועד לעריכת 'מקצה שיפורים' בשומת הוועדה המקומית". עוד קבעה כי ועדה מקומית נדרשת מלכתחילה לערוך שומה המשקפת מס אמת, וכי פתיחת הליך בפני שמאי מכריע אינה מאפשרת לה לבצע בדיעבד שינויים מהותיים בשומה המקורית. לפי ההחלטה, התנהלות כזו פוגעת בוודאות, ביציבות ובאמון הציבור במוסדות התכנון.

בסופו של דבר הותירה ועדת הערר את היטל ההשבחה שקבע השמאי המכריע, בסך 970,575 שקל, על כנו וחייבה את הוועדה המקומית יהוד-מונוסון לשלם לאופק הוצאות בסך 10,000 שקל בתוך 30 יום.

עו"ד ענת בירן , שייצגה את אופק יחד עם עו"ד אלון קאופמן, מסרה כי להחלטה עשויה להיות משמעות לפרויקטים נוספים שבהם מתעוררת שאלת הפטור לממ"דים, ובפרט כאשר הסכם הפינוי-בינוי נחתם לאחר אישור התוכנית. לדבריה, הסוגיה מצויה במחלוקת והגיעה גם לפתחו של בית המשפט העליון.

עו"ד יואב גלזנר, עו"ד בכיר במחלקת התכנון והבנייה במשרד כורש ושות', ציין כי ועדות הערר חלוקות כיום בשאלת היקף הפטור ביחס לדירות היזם בפרויקטי פינוי-בינוי. לדבריו, כל עוד בית המשפט העליון לא יקבע הלכה מחייבת בסוגיה, צפויה המחלוקת בין הוועדות המקומיות ליזמים להימשך.