"צעד אחד רחוק מדי": ביקורת מקיר לקיר על הפס"ד שביטל את התמורות האחידות בהתחדשות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ביום שאחרי פסק דינו של השופט הס, לפיו בעלי דירות גדולות יותר זכאים לתמורות גדולות יותר, לא נמצא ולו משפטן אחד המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית שיסכים עמו. כך עולה מתגובות שקיבל " מרכז הנדל"ן " משורה של עורכי דין ושמאים המתמחים בתחום.

"לטעמי בית המשפט הלך עם פסק הדין הזה צעד אחד רחוק מדי בחיפוש אחר עקרון השוויון המוחלט בין בעלי הדירות", אומר עו"ד יריב בר דיין, המתמחה בייצוג בעלי דירות במיזמי פינוי בינוי , "בפרויקטים של פינוי-בינוי לא ניתן להגיע לשוויון מתמטי מוחלט בין בעלי הדירות לבין עצמם, ואם ננסה לעשות זאת, פרויקטים לא יגיעו למימוש".

הסוף לתוספת שטח אחידה? המחוזי פסק כי בעלי דירות גדולות זכאים לתמורות מוגדלות

לדבריו, "פינוי-בינוי הוא מנגנון מורכב מאוד שיש בו אינספור משתנים ושיקולים שלא כולם כלכליים. לכן, לא ניתן ואף לא נכון לבחון את שאלת השוויון רק לפי מספר המטרים שכל בעל דירה מקבל כתוספת לדירה שלו בהשוואה לזכויות הבניה הצמודות לדירתו ושנמכרות ליזם (בהתאם לחלקו ברכוש המשותף) כפי שקבע בית המשפט. בית המשפט התמקד בעיקר במצב הנכנס, כלומר בגודל הדירות הקיימות וחלקן היחסי ברכוש המשותף לעומת תוספת השטח (שמהווה את התמורה). לעניות דעתי ,יש לבחון את המצב היוצא בפרויקט, כלומר מהו השווי הכלכלי הכולל שכל בעל דירה מקבל בסופו של דבר בבניין החדש ולבדוק האם התמורה הסופית משקפת את היחס הכלכלי שבין הדירות השונות בפרמטרים שונים.

"השאלה האמיתית איננה האם כל בעל דירה יקבל בדיוק כתוספת לדירה החדשה את האחוז שמשקף את חלקו היחסי בזכויות הבניה כתוספת במטרים, אלא האם במצב היוצא נשמר הפער הכלכלי היחסי בין הדירות, וגם זאת לא במדויק, כאשר תמיד יש להעדיף את עקרון מימוש הפרויקט על פני עקרון השוויון המוחלט. שוויון מוחלט קיים אך ורק במצב הקיים, וזאת ככל ולא מבצעים ומממשים פרויקט, אם הפרויקט חפץ חיים הוא חייב לדבוק בעקרונות פשוטים, רחבים ומקובלים".

"ראוי להקצות תוספת תמורה זהה"

עו"ד משה רז-כהן: "אני סבור שבית המשפט קיבל החלטה על בסיס טענות חסרות ועל כן יישם את כלל השוויון היחסי באופן שאינו תואם את המציאות ואת תפיסת הצדק החלוקתי האריסטוטלי. אין לבוא בטרוניות לבית המשפט, שכן לא הונחה לפניו תשתית מלאה ליישום השוויון החלוקתי היחסי. נכון שבתחומים רבים נעדיף את השוויון היחסי שמביא לחלוקת המשאבים בהתאם לערך היחסי של ההשקעה הראשונית. כך בהון מניות בתאגיד, כך באיחוד וחלוקה וכך בפסיקה הנודעת בעניין בית מרכזים. אולם במיזמי התחדשות עירונית מידת ההשקעה הראשונית מורכבת משני רכיבים נבדלים ושונים.

"ראשית, כל דייר משקיע את דירתו הישנה. כל דייר זוכה לדירה חדשה בשטח הקיים ובתוספת. תחילה נשווה בין השטח של דירת התמורה לבין שטח הדירה המקורית. בעבור החלפה זו מתקיים שוויון יחסי אמיתי. כל דייר מחליף את דירתו בדירה חדשה שערכה עולה בשיעור קבוע עבור כל הדיירים: שווי שטח נתון חדש עשוי להעלות כדי פי 1.5 או יותר משטח הדירה הישנה. כלומר, בגין החלק הראשון של דירות התמורה, קיימת חלוקת משאבים בין המשקיעים בהתאם לשוויון היחסי.

"רכיב השקעה נוסף הוא שכל דייר מחוייב לפנות את דירתו הישנה, ליטול סיכונים של השתתפות במיזם, לעבור לדירה חלופית לתקופה של כשלוש שנים, ולהתאים את מרכז חייו לדירתו הזמנית. רכיב זה, במידה כזו או אחרת, הוא השקעה זהה של הדיירים כולם. בעבור רכיב זה ראוי להקצות תוספת תמורה זהה. בעבור רכיב זה ראוי שהתוספת, בדירת התמורה, מעבר לשטח המקורי, תהייה זהה עבור הדיירים כולם. כך מתקיים השוויון היחסי החלוקתי המלא.

"לא הרי שיעור בעלות בקרקע פנויה כבעלות בדירת מגורים. מיזם בדירת מגורים מטיל עול נוסף שאינו נוגע לשוויה של הדירה המקורית. עול נוסף זה, שווה בקירוב בין הבעלים השונים. מאפיין זה מצדיק את התוספת שבפסק הדין מכונה שוויון פורמלי. דווקא השוויון שבית המשפט מכנה כפורמלי, היא השוויון החלוקתי האריסטוטלי".

"לא ייתכן שאחד יקבל תוספת 20 והשני 4 מ"ר"

עו"ד יוסי קליין שותף במשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין בסון: "בעסקת פינוי-בינוי יש גם עקרון סוציאלי ולא רק כלכלי. המדינה מכניסה את היד לכיס ומוותרת על הרבה מיסים, העיריות ברובן החליטו לפטור או להפחית את שיעור היטל ההשבחה והכל כדי לקיים את ההתחדשות העירונית. לכן עיקרון תוספת 12 המ״ר לכולם היא הגיונית.

"תוספת ה-12 מ״ר היתה המלצה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במסמך שפורסם על ידה, וזאת בשל הצורך לקדם פרויקטים רבים של התחדשות עירונית והקושי לספק לכל כך הרבה יחידות דיור חדשות תשתיות ראויות.

"עיקרון התמורה השווה הוא הנכון ביותר, ומקורו בהטבה שניתנת על ידי מוסדות התכנון. לא יתכן שהחלטת העירייה להעניק 12 מ״ר לדירה, תהפוך למצב שבו דייר אחד יקבל 20 והאחר 4 מ״ר כי לאחד הייתה דירה גדולה יותר במקור. עשויה להיות גם טענה הפוכה, לפיה דווקא לדירות הקטנות מגיע יותר כי הן יכולות לנצל זכויות בניה שלא נוצלו, ולכן הוויכוח האין סופי הזה מסתיים בשיווין - תוספת זהה לכל הדירות".

"השלכה תכנונית קשה"

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי SK שמאות מקרקעין מציין כי:
"על פניו יש בפסק הדין היגיון. הרי קשה להסביר מצב שבו דירה של 40 מ"ר ודירה של 100 מ"ר מקבלות בדיוק את אותן התמורות. בעל הדירה הגדולה יכול לטעון בצדק שהוא קיבל תוספת של 12% בלבד, בעוד שבעל הדירה הקטנה קיבל תוספת של עשרות אחוזים, ולכן הרציונל שאומר שבעל דירה גדולה 'תרם' יותר לפרויקט ולכן אמור לקבל יותר  הוא רציונל שאפשר להבין.

"הבעיה היא שהגישה הזאת מתנגשת חזיתית עם המציאות המעשית של קידום התחדשות עירונית . גם היום פרויקטים מלאים בריבים, מחלוקות וסכסוכים בין בעלי דירות סביב שאלות של שוויון ותמורות. ברגע שמתחילים לפרק את זה לרמת המטראז' בלבד, כל בעל דירה יתחיל לטעון למה דווקא הדירה שלו שווה יותר. אחד יגיד שהדירה שלו גדולה יותר, אחר יגיד שהדירה שלו משופצת, אחר יטען לכיווני אוויר טובים יותר, נוף, קומה וכו', לכן להתמקד רק בגודל הדירה זה להסתכל על פרמטר אחד מתוך מכלול עצום של פרמטרים שמשפיעים על השווי.

"המודל של תמורות אחידות דווקא יודע לקחת בחשבון את ההבדלים האלה, באמצעות טבלאות הניקוד השמאיות שנועדו לחלוקה צודקת של דירות התמורה. אנשים נוטים לזלזל בטבלאות ניקוד, אבל בפועל זה אחד המנגנונים הכי משמעותיים בפרויקט. שתי דירות תמורה שיימסרו לבעלי הדירות עם השלמת הפרויקט יכולות להיות באותו שטח בדיוק, אבל אחת מהן תהיה שווה ב-200 או 300 אלף שקל יותר מהשנייה בגלל שהיא ממוקמת בקומה גבוהה יותר או כי היא פונה לנוף. הפער הזה שווה ערך לעוד ארבעה עד שישה מ"ר, ולעיתים אפילו יותר תלוי במיקום הפרויקט. צריך להסתכל על השווי הכולל של הדירה, וזה בדיוק התפקיד של השמאי מטעם בעלי הדירות.

"מעבר לזה, לפסק הדין עלולה להיות גם השלכה תכנונית קשה מאוד. היום הדיון בין היזם לבין הוועדה המקומית מתבצע על בסיס תוספת מטרים אחידה - 8, 10 או 12 מטר, מספרים שהמערכת יודעת לעבוד איתם. אם עכשיו יתחילו לנהל דיון נפרד לגבי כל דירה ודירה, כמה מטרים מגיעים לה בהתאם לגודל שלה, לא נצא מזה גם בעוד שנים. גם ככה הליכי התכנון בישראל ארוכים ומסורבלים מאוד.

"בסופו של דבר, פסק הדין הזה מציע פתרון שנשמע פשוט וצודק על הנייר, אבל הוא פשטני מדי ביחס למציאות המורכבת של התחדשות עירונית . במקום לפתור בעיות, הוא עלול לייצר עוד מחלוקות, לעכב פרויקטים ולהקשות עוד יותר על היכולת לקדם התחדשות עירונית בישראל".