"אחרי שנתיים שהצוות עבד על נושא היטלי ההשבחה, אין מסקנות"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"אחרי שנתיים שהצוות עבד על נושא היטלי ההשבחה, אין מסקנות", כך אמר היום (ב') עו"ד בני ארביב,  סגן יו"ר מטה התכנון הלאומי במשרד הפנים. את הדברים אמר בוועידת מרכז הנדל"ן באילת, בפאנל על היטלי ההשבחה בעידן של חוסר ודאות משפטית ורגולטורית, בהנחיית מיכל שימקביץ', שותפה בכירה, פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות' כלכלה ושמאות מקרקעין. עוד השתתפו: איציק רוכברגר, ראש העיר רמת השרון; אמנון סעד, ראש העיר יהוד-מונוסון; עו"ד מאיה אשכנזי, יו"ר ועדת ערר לתכנון ובנייה מרכז; איתן בר זאב, יו"ר ביג מרכזי קניות ; וצחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו. 

 עוד אמר ארביב: "כבר שנתיים יושבים על תיקון התוספת השלישית. כל הטענות מוכרות. אנחנו בוחנים את כל הפתרונות במשפט משווה. החדשות הרעות הן שאין לנו מסקנות, כי זה הרבה יותר מסובך ממה שחושבים. אנחנו מחלקים את הבעיות לכמה חלקים: חוסר ודאות; השאלה האם צריך לנתק את הזיקה בין שמאי הוועדה המקומית לבין הוועדות; והפערים הגדולים בין שומות, שנובעים משאלות משפטיות ולא שמאיות.

"הנושא שעליו אנחנו בעיקר שוקדים הוא החלפת התוספת השלישית בהצעות אחרות לגמרי. ברוב העולם אין היטל השבחה , יש מטלות יזם כתחליף. אצלנו יש גם וגם. הייתה לנו הצעה להחליף את זה באגרות, אבל זו לא הצעה כל כך טובה. יש גם הצעה לבטל את היטל ההשבחה ולהמיר אותו למס שבח שהמדינה תגבה ותעביר לרשות המקומית, אבל גם לזה יש יותר חסרונות מיתרונות".

"ברוב העולם אין היטל השבחה ". בני ארביב (נאו מדיה)

לדברי ארביב, "אין החלטות. גם אין שר פנים. אם התוספת השלישית תישאר על כנה, ההצעה המוצדקת ביותר היא לשנות את המועד הקובע למועד הוצאת ההיתר ולא למועד אישור התוכנית. כך נבטל חלק גדול מאי הוודאות, וגם את החבות במכר שיוצרת לא מעט שאלות". 

"מקצוע השמאות הפך לבלבול ביצים" 

יו"ר ביג בר זאב, ביקר בחריפות את הפערים בין השמאים: "פעם חשבתי ששמאות היא מקצוע, לא מדע מדויק, אבל היום אני בטוח שזה לא מדע אלא בלבול ביצים. למשל, שמאי בנס ציונה אמר שאני צריך לשלם 240 מיליון שקל, ושמאי מכריע קבע שזה 120 מיליון שקל. זה לא מקצוע רציני אחרי שני המספרים האלו. הוא הפך לזנות. דרך העיניים של השמאים זה כיף. השמאי שלי גם מקבל אחוזים על ההפחתה. כולם מקבלים כסף וזה מתגלגל הלאה.

"אנחנו היזמים עומדים בפני חוסר ודאות, שזה הכי גרוע לביזנס. אם אני לא יודע להרוויח אין עסקה. בנס ציונה לא חזרתי לעבודה עד היום. יש שם עדיין בור". 

 עומר: "על פי מספרים מקבלים זכויות, אבל אחרי שנתיים אנחנו מקבלים מספרים הזויים שמפילים את הדוח. ואז עוד שנים להחלטת ועדה מכרעת. היטל השבחה הוא חור שחור שמפיל פרויקטים עם פערים לא הגיוניים. אין את זה באף מקצוע. זו מציאות שאי אפשר לחיות בה". 

צחי עומר (נאו מדיה)

סעד:  "מחירי הבנייה עלו בעשרות אחוזים. מי שבנה פעם ב-20 מיליון, היום בונה ב-30 מיליון שקל. בלי היטלי השבחה העיריות יכולות לסגור את הדלת. זה אירוע הרבה יותר מורכב מהיטל השבחה בלבד. השכנה שלנו, קריית אונו, עשתה פרויקטים ללא התחדשות עירונית והיום מתמודדת עם היעדר תקציב. יש אצלנו מתחמים שנמצאים 15 שנה בקנה. הזה עולם מאוד אמורפי, כל מתחם לגופו.

"יש יזם שטוען בעקביות שבלי קרקע משלימה לא תהיה בנייה. רמ"י אמרה שלא צריך; אז היזם הכניס שותף ואמר שאפשר בלי קרקע משלימה. בלי היטלי השבחה אנחנו לא יכולים לבנות מבני ציבור. אין לנו כסף לזה". 

רוכברגר: "כשנבחרתי בפעם הראשונה, באזור מורשה היו מתחמים שלא היו ראויים למגורים, עם ערך קרקע נמוך, ויזמים לא רצו להשקיע. כשאתה לוקח על המתחמים האלה היטלי השבחה על הנייר הצלחת, אבל בפועל נכשלת, כי אף אחד לא יבוא. קבעתי אז במתחמים האלו פטור מלא מהיטלי השבחה . היום ניקח היטלי השבחה באותו אזור, כי המחירים עלו ויזמים הגיעו.

" היטל השבחה צריך לגבות, כי אתה מחזיר את הכסף לפיתוח. אבל אין כללים קבועים. אנחנו לא מתערבים בקבלת ההחלטות. יש מדדים של ועדה שיושבת עם השמאי. נכון שהיטל השבחה מכניס כסף, אבל לא צריך ללכת על הקצה. ברגע שאתה חונק את היזם, יש התמשכות הליכים ואין כדאיות כלכלית העסק נופל. מה, אתם לא מבינים את זה?". 

לדברי ראש העיר רמת השרון, "כל הוועדות האלו הן ועדות המיליון. יושב שם אחד שקובע ועוד שישה אפסים. בקריצת עין השמאי מבין את מהנדס העיר. היטל שצ"פ הוא שוד לאור יום. בקדנציה הקודמת שלי רמת השרון קבעה היטל שצ"פ ולא יכולתי לשנות את זה. גם משרד הפנים לא נתן לשנות". 

עו"ד אשכנזי: "ועדות הערר לא יוצרות חוסר ודאות. הן חושפות את המורכבות, כמו ברומטר. חוסר הוודאות נובע מכמה סיבות. היטל השבחה הוא צומת משולש של שמאות, משפט ותכנון. היטל השבחה הוא מיליארדי שקלים, וכל זה מבוסס על הוראות חוק בנות 45 שנה שלא תואמות את עולם התכנון של היום.

"ועדות הערר לא רק מכריעות. הן מסייעות לבתי המשפט לפתח את הוראות הדין. החלטות בתי המשפט מבוססות על מאות, ואפילו יותר, של החלטות ועדות ערר, שחלקן הגיעו עד בית המשפט העליון וחזרו לוועדת הערר להתאמה למקרה הקונקרטי. יש מגבלות על שיקול הדעת של ועדת הערר. תפקיד ועדות הערר הוא לשמור על הוודאות והיציבות בשוק, לא להיות קיצוניות, אלא לשדר יציבות ותיקונים מדודים על ציר ברור. לדעתי, זה תפקיד ועדות הערר: לשמור על האיזון בשוק. ככל שנעבור לגישה של מטלות ציבוריות במקום היטל השבחה , צריך לכלול זאת בתוכנית ולקזז מההשבחה". 

אברהם: "הדיונים בין האזרח וגופים עסקיים לבין רשויות הם לגיטימיים וקורים בכל התחומים. כאן מדברים על היטל השבחה מן הסתם, אבל יש מחלוקות בין האזרח לרשויות גם בסוגי מס אחרים. רוב שומות היטלי ההשבחה מתקדמות, משולמות ומסתיימות. אתם מדברים על מקרי קיצון, אבל הם לא חזות הכול. יש כאן ויכוח שהוא מעבר לשמאות - זה ויכוח משפטי". 

 בר זאב הגיב לדברים: "רוב המקרים שמגיעים לשמאי מכריע הם שאלות שמאיות, לא משפטיות".