הגרוש התחייב להעביר לה את הדירה ונרשמה הערת אזהרה, ואז הגיעו העיקולים: כך הוכרע

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, שעסק בשאלה יומיומית מאוד: מה קורה כשבני זוג מתגרשים ומסכימים שאחד מהם יקבל את מלוא הזכויות בדירה, אבל על חלקו של בן הזוג השני רשומים עיקולים.  

כדי להבין את הסוגיה, כדאי להכיר שני מושגים: הערת אזהרה היא "דגל אדום" שרושמים בטאבו, שמודיע לכל העולם שיש התחייבות לעשות עסקה בדירה - למשל, עסקת מכר. אומנם הערת האזהרה בפני עצמה אינה מעבירה בעלות, אך היא מונעת מצב שבו צד שלישי "יעקוף" את ההתחייבות בלי לדעת עליה.  

עיקול, הוא כלי משפטי שמטרתו להבטיח גבייה של חוב כספי. כשהעיקול רשום, לא ניתן להשלים העברת זכויות בדירה עד שמסלקים את החוב שבגללו הוטל העיקול.  

עובדותיו של מקרה זה נסבות על המתח שבין השניים: עיקולים של נושים מול הערת אזהרה שנרשמה בעקבות הסכם גירושין.

נסיבות המקרה: 

בני זוג היו בעלי דירה בחיפה בחלקים שווים. במסגרת הסכם גירושין משנת 2004, הבעל התחייב להעביר לגרושתו את כל זכויותיו בדירה, והיא התחייבה להמשיך לשלם לבדה את המשכנתה. בתחילת 2005 נרשמה לטובתה הערת אזהרה . למרות זאת, במשך השנים נשארו רשומים על חלקו של הבעל עיקולים, שחלקם הוטלו שנים רבות אחרי הערת האזהרה. 

העיקול הראשון הוטל עוד בשנת 2001 על ידי חברה מסחרית. לאחר מכן נוספו עיקולים נוספים: עיקולים מאותה חברה בשנים 2011; עיקולים של חברות וגופים אחרים בשנים 2014, 2020–2024; וכן עיקול של המוסד לביטוח לאומי בשנת 2024. 

טענות הצדדים:

לטענת האישה, קיים הסכם גירושין ורשומה הערת אזהרה על הדירה,  ולכן הזכויות שלה עדיפות על זכויות הנושים המאוחרים, ויש למחוק את העיקולים כדי שתוכל להשלים את רישום הדירה על שמה. 

לטענת הנושים, מדובר בהסכם שנועד "להבריח נכסים", או שנעשה בחוסר תום לב; מדובר ב"מתנה" שלא הושלמה ברישום, ולכן נושים יכולים לגבור; אם היה עיקול כבר בזמן ההסכם, אז ממילא אי אפשר היה להעביר זכויות, ולכן להסכם אין תוקף כלפי נושים. 

השאלה המשפטית: 

כאשר יש הסכם גירושין והתחייבות להעביר דירה, ועל התחייבות זו נרשמת  הערת אזהרה  לטובת מקבל הזכויות - האם העיקולים המאוחרים יותר עדיפים על  ההערה? ומה קורה עם עיקול  שנרשם לפני ההסכם וההערה?

החלטת בית המשפט: 

בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה, והורה על מחיקתם של העיקולים שהוטלו לאחר מועד הרישום  הערת האזהרה, ודחה את התביעה ביחס לעיקול שהוטל עוד קודם לרישום הערת האזהרה. 

בהתאם לסעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כאשר בגין עסקה בנכס מקרקעין רשומה הערת אזהרה , ולאחר מכן הוטל עיקול הנכס, זכות המוטב בהערת אזהרה זו גוברת על זכות המעקל. כלומר, "כל הקודם זוכה". העיקול הראשון של החברה הוטל כבר בשנת 2001, כלומר לפני הסכם הגירושין ולפני הערת האזהרה. במקרה כזה, נקבע שהעיקול המוקדם קודם בזמן, ולכן הוא חל על הנכס, וההתחייבות המאוחרת כפופה לו.

בית המשפט הדגיש: עצם העובדה שהיה עיקול בזמן ההסכם לא הופכת את ההסכם ל"חסר תוקף". אבל כל עוד העיקול המוקדם לא נמחק, אי אפשר להשלים את רישום העסקה. בית משפט דחה את התביעה לגבי העיקול שקדם להסכם הגירושין. במישור המעשי נקבע: כדי להשלים את ההעברה על שמה, על האישה לוודא שהחוב שבגינו הוטל העיקול הראשון סולק, ואז ניתן יהיה למחוק את העיקול.

בית המשפט לא קיבל את הטענה על העסקה הפיקטיבית שנועדה "להבריח נכסים", מכיוון שהבעל עזב את אשתו ואת שתי בנותיו לפני למעלה מעשרים שנה, לא חזר לחיות יחד איתן ולא שמר לעצמו זכויות שימוש בדירה. כמו כן, לא הוכחה הטענה כאילו מדובר בהסכם למראית עין, או כזה שנועד להברחת הנכס. גם בני זוג המצויים בחובות, רשאים להתגרש, ולא כל הסכם רכושי ביניהם יהווה אוטומטית הסכם פגום. עוד נטען כי העסקה בין האישה לבעלה היא עסקה ללא תמורה. ולפיכך, הערת האזהרה שנרשמה להבטחת עסקת מתנה שלא הושלמה, נסוגה גם מפני עיקולים מאוחרים שהוטלו על ידי החברה ועל ידי הנושים הנוספים.

בנוסף הנושים הצביעו על הזכות של נותן מתנה לחזור בו מהתחייבותו אם החזרה מוצדקת בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי על פי לסעיף 5ג' לחוק המתנה, תשכ"ח- 1968. מאחר שהבעל היה בעבר בחובות ועד היום לא פרע חובותיו, ניתן לראות בו כמי שחזר מהמתנה. בית המשפט נטה לראות את העברת הזכויות בדירה כחלק ממכלול התחייבויות של הסכם גירושין, ולא כ"מתנה פשוטה". התחייבות האישה לשלם את המשכנתה נתפסה כתמורה משמעותית, ובכלל - הסכמי גירושין הם לרוב מורכבים יותר מאשר עסקה רגילה. לאור האמור, ההשוואה בין הסכם גירושין לבין עסקת מתנה לא התקבלה על ידי בית משפט. 

נקבע שכאשר העיקול הוטל לאחר שנרשמה הערת אזהרה , מי שמחזיק בהערה נהנה מעדיפות. הסיבה ברורה: הנושים המאוחרים "ראו או היו צריכים לראות" שיש כבר התחייבות קודמת על הדירה.

במילים אחרות: אי אפשר להתעלם מהערת האזהרה, ואז להטיל עיקול שנים אחר כך, ולצפות שהעיקול "יעקוף" את ההתחייבות שהייתה רשומה בפומבי.

לכן בית המשפט הורה להסיר את כל העיקולים שהוטלו לאחר מועד רישום הערת האזהרה. 

(ת"א (מחוזי חיפה)  62233-11-24 פרידמן נ' מזרחי ואח', פורסם בנבו ביום 14.12.2025). 

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד ויקטוריה שטיינבוק.