ועדת הערר הורתה ליישם את "פס"ד לב" - אאורה עלולה לשלם תוספת של מיליוני ש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב הכריעה בשבוע שעבר פה אחד בשורת עררים הדדיים שהגישו חברת הבנייה אאורה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים בנוגע לפרויקט הדגל של החברה ברחובות ההסתדרות והמאבק. ההחלטה, שמאמצת את פסיקת נועה לב של בית המשפט המחוזי, צפויה להגדיל משמעותית את גובה היטלי ההשבחה שתשלם  אאורה לוועדה המקומית, ולהשפיע על פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית .

ההחלטה אותה קיבלה עדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב, בראשות עו"ד סילביה רביד, מאחדת ארבעה עררים שונים, שניים של הוועדה המקומית ושניים של אאורה , הנוגעים לשני מתחמי פינוי-בינוי בגבעתיים - מתחמים א' ו-ט' בתכנית ההסתדרות. העררים הוגשו על החלטת השמאי המכריע בועז קוט, שקבע במאי 2025 היטל השבחה בסך של כ-64 מיליון שקל עבור הפרויקט המקודם במתחם ט', הן בגין אישור התוכנית והן בגין תוכניות האיחוד והחלוקה למתחם. בנוסף קבע קוט בנובמבר 2023 היטל השבחה של כ-14 מיליון שקל למתחם א' ברחוב המאבק,  הן בגין אישור התוכנית והן בגין תוכנית איחוד חלוקה. סך היטל ההשבחה שנקבע על ידי קוט עומד אם כן על 78 מיליון ש"ח.

להחלטה של ועדת הערר

תכנית ההתחדשות של מתחם ההסתדרות מציעה להרוס 915 יחידות מגורים ו-11 יחידות למסחר ולבנות ובמקומן 19 מגדלי מגורים הכוללים 2,677 יח"ד וחזיתות מסחריות בשטח של 5,200 מ"ר. התוכנית קובעת 10 מתחמי פינוי-בינוי עצמאיים המיועדים למגורים כן הוראות להכנת תכניות מפורטות. אאורה היא היזמית של מתחמים א' (168 דירות) וט' (560 דירות) שאושרו ב-2021 וב-2023 בהתאמה.

במרכז הדיון עמדה השאלה כיצד יש לאמוד את ההשבחה במקרקעין שבהם קיימות דירות מגורים ישנות אשר ייהרסו רק בעוד שנים רבות. הסוגיה המרכזית הייתה "תקופת הביניים", הזמן שחולף מאישור התוכנית ועד להריסת המבנים בפועל. הוועדה המקומית טענה כי השמאי המכריע שגה כאשר לא הביא בחשבון את שווי השימוש בתקופת הביניים במצב החדש, דבר שמוביל לטענתה לעיוות בתחשיב ההשבחה. מנגד אאורה אימצה את טענת השמאי המכריע כי אין להביא בחשבון את שימושי הביניים, שכן הזכות למגורים הייתה קיימת גם במצב התכנוני הקודם ולא הוענקה על ידי התוכנית החדשה.

ביוני 2025 ניתן בבית המשפט המחוזי בת"א פסק דין נועה לב, במסגרתו הכניס השופט גלעד הס חידוש בשיטת חישוב היטל ההשבחה עבור יזמים בפינוי-בינוי, כאשר קבע כי בעת הערכת שווי המצב החדש, את מקדם הדחייה - מקדם המפחית משווי זכויות הבניה בהתאם למשך הזמן שיעבור עד שימומשו בפועל - יש להפעיל רק על תוספת זכויות הבנייה הניתנות במסגרת התוכנית, ולא על כלל הזכויות כפי שנהגו שמאים וועדות הערר לעשות עד יום.

בעקבות פסק הדין, הוועדה המקומית טענה שהיא מאמצת את עקרונות פסק הדין, והסיקה שיש למחוק את החלופה שנערכה בגישת ההשוואה וכי יש לבטל את מקדם הדחיה שנקבע בתוך תחשיב המצב החדש ולהפעיל את מקדם הדחיה של ההשבחה שנובעת מהשוואת שווי שני מצבי התכנון. מכאן גזרה היטל השבחה כולל של 124.5 מיליון שקל על שני המתחמים. 

אאורה טענה כי פסק הדין אינו רלוונטי או שפורש באופן שגוי על ידי הוועדה המקומית. לטענת החברה, הזכות למגורים בדירות הקיימות היא זכות שהייתה קיימת ממילא ב"מצב הקודם". לשיטתה, התוכנית החדשה לא "העניקה" את הזכות לגור בדירות הישנות, ולכן אין להפעיל דחייה על המצב הקודם. לחלופין, טענה שיש לבכר את שיטת ההשוואה. בנוסף נטען כי פסק דין נועה לב אינו מחייב, עסק בנסיבות ספציפיות ואין להשליך ממנו על כלל פרויקטי הפינוי-בינוי באופן אוטומטי.

החברה גם חששה כי הכללת "שווי השימוש" במצב החדש תגרום לניפוח מלאכותי של ההשבחה, שכן התוכנית החדשה נועדה להחליף את המבנים הישנים ולא להוסיף עליהם שימוש נוסף.

ועדת הערר: "יש להפעיל את 'מקדם ההיוון' רק על תוספת הזכויות"

ועדת הערר החליטה לקבל את עמדת הוועדה המקומית בנושא זה, תוך שהיא נסמכת על פסק דין  נועה לב, אף שעמד נגדו ערעור בעליון. לפי ההחלטה השומות יחזרו  לשמאי המכריע. ועדת הערר קבעה פה אחד כי "בשני המצבים אין להביא בחשבון את הנאות השימוש בתקופת הביניים, שהרי הנאות תקופת הביניים קיימות בשני המצבים, הן זהות בסכומן ומשם כך ניתן לקזזן. כל שנותר הינו לכמת את הנאות תקופת הזמן שלאחר תקופת הביניים בשני המצבים התכנוניים ולחשב את ההפרש שביניהן בערכים נוכחיים, דהיינו תוך שימוש ב'מקדם דחייה' - הפעלת מקדם הדחייה רק על תוספת הזכויות ותוספת השווי מכוח המצב החדש. 

"יחד עם זאת, לאור העובדה כי מבחינה שמאית קיים שוני בין מקדמי ההיוון בין המצב הקודם למצב החדש, יש לטעמנו להגיע לתוצאה מתמטית זהה לנוסחה שקבועה בפס"ד, ואולם בעת היישום יש להציב מקדמי היוון שונים. באופן כזה תימנע הכפלת/שילוש ההיטל עליה הצביעו הצדדים בטיעוניהם".

ועדת הערר קבעה כי בשלב הראשון, יאמוד השמאי את שווי המצב הקודם כדירות קיימות אשר לא חל עליהן התכנון החדש, ויפעיל על סכום שוויין מקדם דחייה המתאים להיוון הנאות עתידיות מדירות מגורים קיימות. בשלב השני, יאמוד השמאי את שווי המקרקעין במצב החדש כזמינים להריסה ובניה בהתאם לתכנון החדש ויפעיל על ערך זה מקדם דחייה המתאים להיוון ערכי מקרקעין המיועדים לבנייה חדשה רבת היקף. בשלב השלישי, תחושב ההשבחה על פי ההפרש שבין שני הערכים המהוונים שנתקבלו בשלבי החישוב הקודמים.

מעבר לסוגיית הביניים, הוועדה קיבלה את טענת אאורה בנוגע לשגיאה בחישוב שווי המ"ר בגישת ההשוואה. נקבע כי השמאי המכריע השתמש בטעות במחירי דירות חדשות במגדלים כדי לקבוע את ערך הדירות הוותיקות במצב החדש, במקום להתבסס על עסקאות בבניינים דומים.

מאידך, ועדת הערר דחתה את טענת אאורה  כי יש להגדיל את מקדם הדחייה בשל מחסור בתשתיות מים וביוב בגבעתיים. הוועדה קבעה כי תקופת הדחייה הממושכת שקבע השמאי (18 שנים) כבר מגלמת בתוכה את כל התנאים המקדמיים והחסמים התכנוניים. לא נקבע צו להוצאות.