החברה המשפחתית מפ"ת בדרך לבורסה: "המטרה היא לא שעשוע, אלא רווח לבעלי המניות"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מהרבה בחינות השנה האחרונה הייתה השנה של קטה גרופ, עם הפיכתה לחברה מדווחת לאחר גיוס 103 מיליון שקל בסדרת אג"ח ראשונה ובדרכה להפוך לחברה ציבורית, כמו כן השיקה החודש פרויקט בפריים לוקיישן: 164 דירות ושטחי מסחר בצומת רחובות דרך השלום, עליית הנוער ותוצרת הארץ בת"א: TLV SQUARE.

לצד זאת היו מינויים חדשים רבים השנה בחברה, שהחלה כחברה משפחתית קטנה מפתח תקווה ומסמנת יעדים חדשים: צמיחה מהירה, יותר לוקיישנים וחברה ציבורית יעילה שמשיאה ערך למשקיעים.

מי שמוביל את המהלכים הוא עוז קטה, מנכ"ל החברה, הפועלת בתחומי היזמות וההתחדשות העירונית. הוא פועל עם אביו גיל (המייסד) ואחיו אור ורון, המנהלים את החברות הבנות. למרכז הנדל"ן הוא מספר על התרחבות ללוקיישנים נוספים, על המעבר לחברה ציבורית במקום בעלות משפחתית ועל האתגרים.

המייסד גיל קטה, על רקע הדמיית פרויקט של קטה גרופ בפתח תקוה (יח"צ, viewpoint kata icon)

קטה גרופ מזוהה היסטורית מאוד עם פתח תקווה, אך בשנים האחרונות נכנסתם לערים כמו תל אביב, רמת גן והרצליה, חולון (בשיווק ובביצוע), ובתכנון גם בחדרה ואשדוד. מהם ההבדלים המרכזיים בין הרשויות המקומיות?
"קודם כול להכיר את הטעם של מהנדס העיר או אדריכל העיר זה עוזר. יש ניואנסים כתובים בתוכנית עיצוב ויש ניואנסים לא כתובים לערים, בהתאם למהנדס. זה עוזר בכניסה לפרויקטים. חוץ מזה, לא מתרשם שיש הבדל מהותי, למעט תל אביב שהיא מדוקדקת מאוד. 

"אכלסנו כ-40 פרויקטים בפתח תקווה, שם אנחנו יותר מכירים ויותר קל לדבר עם אנשי מקצוע. יש פגישות שאפשר לקדם בהן כמה פרויקטים ויש גם הערכה מהרשות שמבינה שיש חברה שרוצה לקדם את העיר. השאיפה היא שהחברה תהיה בכל הארץ".

מלבד אזורי הביקוש אתם בוחנים גם פרויקטים בפריפריה?
"פחות יצא לנו. מתמקדים באזור המרכז, רוצים להעמיק בערים, ביד אליהו וצמוד לפרויקט הנוכחי בדרך השלום. הרעיון הוא שפרויקט ירדוף פרויקט. מחפשים אזורים עם ביקוש טוב, למשל גני תקווה. הפיתוח העסקי גם בהתחדשות עירונית וגם בבנייה חדשה. דירות שנבנות בבנייה חדשה נותנות איכות חיים, ובהתחדשות העירונית בשכונות ישנות כמו שעשינו ברוטשילד פ"ת, אתה משנה את כל הרחוב, זה כיף. יש ערבוב של אוכלוסייה ותיקה וחדשה והמחיר יותר אטרקטיבי". 

"דירות שנבנות בבנייה חדשה נותנות איכות חיים, ובהתחדשות העירונית בשכונות ישנות כמו שעשינו ברוטשילד פ"ת, אתה משנה את כל הרחוב, זה כיף. יש ערבוב של אוכלוסייה ותיקה וחדשה והמחיר יותר אטרקטיבי"

איך אתם בוחרים מיקומים?
"המיקוד הוא כאמור בערי המרכז ובערי הביקוש. אבל יש מקומות שאתה לא יכול למלא את הפרויקט החדש באוכלוסייה חיצונית. אנחנו בוחנים אם יש הגירה חיצונית. בשכונות הישנות בפ"ת לרוב זה אנשים מהאזור, ובגליל ים יכולנו להביא מכל מקום כי אנשים רוצים להגיע לשם. לתל אביב אתה יכול להביא גם אנשים מחו"ל".

מה היתרונות והחסרונות של חברה משפחתית, בעיקר לאחר כניסתכם לבורסה?
"בחברה משפחתית, כולם סומכים זה על זה בעיניים עצומות. האינטרסים אחידים, פחות פוליטיקה ומסירות אינסופית. הרצון הוא לשמר אותה כזו גם כשאנחנו כבר עם 200 עובדים. החיסרון הוא שיש טשטוש בין המשפחה לבית. בתוך חברה משפחתית פרטית אין תהליך כפוי לקבלת החלטות.

"חברה ציבורית, לעומת זאת, כופה עליך תהליכים של קבלת החלטות וניהול, אז מצטרפות שכבות ניהול לחברה המשפחתית. הצינים יגידו שזה בלבול מוח, אנחנו רואים שהחברה גם מעלה רמה. המטרה היא לא לספק שעשוע למשפחה אלא להשיא רווח לבעלי המניות, וכשנגדל יהיו בעלי מניות אחרים. עד כה בני המשפחה עושים עבודה מעולה. ב-23'-25' היה לנו רווח של 100 מיליון שקל בכל שנה ומיליארד שקל הכנסות. הרצון הוא שהחברה לא תהיה תלויה באדם מסוים, שתעבוד על פי מדדים ולא לפי תחושות בטן. ולמרות הגדילה חשוב שתישאר חברה בועטת ומהירה עם כל הבקרות".

לאור ההאטה בשוק האם פיתחתם מבצעי שיווק ייחודיים או פתרונות מימון מסוימים?
"תנאי תשלום 80/20 קורים ומסדרים את זה עם הלוואות קבלן. האתגר הגדול הוא לצאת לשיווק בכמה ערים וצריך לעבוד על זה. כל הזמן לעשות ניתוח נתונים ומסקנות על הדירות, למשל בתכנון ובעיצוב. יש לנו מבצעים/שת"פ עם קרנות השוטרים שנותנים לנו דאטה, וצריך להמציא את עצמנו מחדש. שולי הרווח גבוהים אבל עדיין צריך למכור".

בחברה משפחתית, כולם סומכים זה על זה בעיניים עצומות. האינטרסים אחידים, פחות פוליטיקה ומסירות אינסופית. חברה ציבורית, לעומת זאת, כופה עליך תהליכים של קבלת החלטות וניהול. הצינים יגידו שזה בלבול מוח, אנחנו רואים שהחברה גם מעלה רמה" 

אתם פועלים גם כחברת ביצוע. אתם שוקלים גם להכניס טכנולוגיות מתקדמות בתחום זה?
"יש פה מחלקת הנדסה וקידמנו פתרונות הנדסיים. בהתחדשות עירונית ההתארגנות בעייתית. אז קידמנו פתרון הנדסי שבו בונים את הקרקע עוד לפני שחופרים את המרתף. היתרון הוא שזה תומך את הקרקע עוד לפני החפירה וזה גם משמש כהתארגנות. מתוך בור של 4 דונם פתאום לפני שחפרת כבר בנית דונם מקומת הקרקע וזכית בשטח התארגנות משמעותי וגם בדיפון של הבור. זה חוסך זמן, כי התארגנות זה כסף. לנו  יש מחלקת מערכות מידע לרכש, סגירת חוזים וניהול. אבל יש עוד כמה שלבים עד שהרובוטים יבנו".

קטה גרופ מזוהה מאוד עם מגורים, אך שוק הנדל"ן מתפתח לכיוון של עירוב שימושים . האם נראה את החברה מפתחת בשנים הקרובות גם זרוע משמעותית של נדל"ן מניב לצד מרכזים מסחריים שהקמתם?
"ודאי. יש כבר זרוע מניב, מניבים פעילים של 23 מיליון שקל, בעיקר בדירות. עתיד המניב בשטחי מסחר בגלל עירוב שימושים , בעיקר מסחר בקרקע. יש מרכז מסחרי בפ"ת, בקניון שכונתי (שמקימה החברה בנווה גן - דנ"ק) והוא יחזק את הנדל"ן המניב.

תהיה מיני חטיבה עסקית ומביאים לשם כך אנשי תכנון וביצוע. יש כבר הכנסה קבועה ממסחר של 8.5 מיליון שקל והרצון הוא להגדיל את זה בזכות עירוב שימושים , שיעזור לפתח נדל"ן מניב מסחרי. פחות מכוונים לדירות להשכרה ותעסוקה".

בשנה האחרונה היו הרבה מינויים בחברה: יוסי פלח למשנה למנכ"ל החברה להתחדשות, מיכל שרייבר כאדריכלית החברה ורו"ח דרור מורן כסמנכ"ל כספים. זה מראה על שינוי כיוון או של חזון החברה?
"זה מראה על בגרות שאליה החברה הגיעה. לפני 6-7 שנים החברה הייתה משפחה, והאנשים שהצטרפו אליה היום פחות התאימו לצרכים של אז, למיקוד ולרמה, גם מבחינת רמת ניהול ומקצועיות. פעם המיקוד היה בפרויקטים קטנים, והמיקוד עכשיו הוא בפרויקטים גדולים וגם צריך לספק דוחות רבעוניים. האנשים שהיו פה אז הובילו את החברה למה שהיא היום, אבל לפעמים צריך עדכון גרסה".

"גיוס אג"ח? מהלך אסטרטגי לחלוטין"

איך גיוס האג"ח הראשון שלכם השפיע על פעילות החברה?
"כספית בכלל לא. הוזלנו חוב. זה היה אסטרטגי לחלוטין. המטרה הייתה להיכנס לשוק ההון. אחת המטרות הייתה ניהולית, ביקורת פנים, קבלת החלטות וכדומה. וכן עסקית, יש נגישות לכסף מהיר ונוכל בעתיד להגדיל את ההון באמצעות מניות. נעשה את זה מתוך רצון ולא מתוך כוח כי המספרים טובים והמינוף נמוך. גם מבחינה תדמיתית אנשים מבינים שהחברה רצינית וחשופה ואפשר לעקוב אחרינו. הספקים, עובדי החברה, טאלנטים, בעלי קרקע, כל בעל עניין שמבין - רואים חברה מעולה ויש להם אסמכתאות ואולי גם ניצור שיתופי פעולה עם יזמים. סיבה נוספת היא הרצון להפריד בין משפחתיות למקצועיות".

"מטרת התוכנית המקורית הייתה מיגון מרעידות אדמה, וזה הפך לכלי להתעשרות דיירים ויזמים. זה פסול. צריך לדבוק במטרות התוכנית, לצאת לפועל. להמשיך לריב זה הכי קל, למצוא פתרונות בדרך לביצוע של פרויקט זה האתגר" 

הגדרתם את גיוס האג"ח כצעד ראשון להנפקת מניות. איפה הדברים עומדים? מתי ההנפקה צפויה?
"אנחנו רוצים שהשוק יכיר אותנו ומזג האוויר פחות טוב לנדל"ן. אחרי שיורידו את הריבית (הראיון נערך לפני הורדת הריבית השבוע - דנ"ק). אנחנו ממש לא צריכים את ההנפקה. נמשיך לחזק את ההון האנושי, את הצבר והמותג. ואנחנו עובדים בכל החזיתות כדי לקבל את שווי השוק המקסימלי".

איך אתם מצליחים להתמודד עם התחרות בשוק ההתחדשות העירונית?
"ניסיון. עד היום הרסנו 27 פרויקטים. זו כמות נאה. אומנם לא מתחמי ענק, ובכל פרויקט האתגר שלו. צריך לפשר בין הדיירים ולמצוא פתרון עם שכנים. בפרויקט התחדשות עירונית יש הרבה אינטרסים עם דיירים שזה הנכס היחיד או העיקרי שלהם וידענו לעשות 27 פעמים מעבר לתפעול כל ההליך. להמשיך לריב זה הכי קל, למצוא פתרונות בדרך לביצוע של פרויקט זה האתגר. בשונה מפעם העיריות הרבה יותר נוקשות, ולא שאנחנו עושים 20% רווח.

"אבל העיריות מטילות עוד גזירות והדיירים פוגשים את המציאות, שאי אפשר לקבל תמורות של פעם. מטרת התוכנית המקורית הייתה מיגון מרעידות אדמה, וזה הפך לכלי להתעשרות דיירים ויזמים. זה פסול. צריך לדבוק במטרות התוכנית, לצאת לפועל. אם נכנסים יזמים לא מקצועיים או דיירים שמערימים קשיים זו הסיבה שפרויקטים תקועים. אנחנו נעשה רק פרויקטים שעוברים את הרווחיות הנדרשת שלנו ושל הבנק".

מה התחזית שלכם לענף הנדל"ן להמשך 2026?
"הורדת הריבית נדרשת ביותר לענף, מקווה שזה יגיע בקרוב. מקווה שתרד דרמטית. בקונכייה הקטנה שלנו זה יכניס דלק לשוק והביקושים יתעוררו, כי המכירות חלשות מ-2024. אנשים הרבה יותר על הגדר, וזה מגיע גם לחמש פגישות, כי יש מבצעים, תחרות והיצע. אני חושב שהמכירות יתעוררו בד בבד עם הורדת הריבית".