דלק נכסים נכנסת לגליל ים: תקים עם הקיבוץ מתחם מסחר ותעסוקה בהשקעה של כ-360 מלש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

דלק נכסים (להב אל.אר - 30.45%, אורי מנצור 26.63%, דלק פטרוליו בשליטת יצחק תשובה 19%), בניהולו של  פליקס שופמן, חתמה בשבוע שעבר על הסכם עם קיבוץ גליל ים שבשרון ועם חוצות גליל ים אגודה שיתופית חקלאית, להקמת פרויקט מסחר ותעסוקה בהיקף של כ־17 אלף מ"ר בכניסה לקיבוץ שצמוד להרצליה, לצד 260 מקומות חניה. כך דיווחה דלק נכסים היום לבורסה.  

אסיפת הקיבוץ אישרה את ההסכם ביום שישי האחרון. חלקה של דלק נכסים בהשקעה בפרויקט מוערך בכ-120-180 מיליון שקל כולל עלויות רכישת המקרקעין (כולל פיתוח ומיסים(, עלויות תכנון, בנייה, מימון וכדומה. ההשקעה הכוללת בפרויקט עשויה להגיע לכ-240-360 מיליון שקל.

במסגרת הפרויקט יוקצו לדלק  נכסים יחידות השתתפות בחוצות גליל ים, כך שלאחר השלמת העסקה יחזיקו החברה והקיבוץ ב-50% מהתאגיד כל אחד. הפרויקט מתוכנן על שני מגרשים סמוכים בייעוד תעסוקה, בשטח כולל של כ-8.4 דונם, הנמצאים בכניסה לקיבוץ ובקרבת הרצליה ורמת השרון. מדובר בשני מגרשים בשטח של כ-8.4 דונם.

זכויות הבנייה מוקנות מכוח תוכנית תמ"ל "רמת השרון מערב-מתחם צפוני". לאחר הקמתו יופעל הפרויקט כנכס מניב, ושטחיו יושכרו לצדדים שלישיים. לפי החברה, הפרויקט כולל קומת מסחר שתכלול רשת מזון, מסעדות, בתי קפה ושירותים קמעונאיים, בעוד ששטחי התעסוקה ישווקו לחברות הייטק, משרדים ועסקים מתקדמים לשירות צרכי האוכלוסייה

בחברה מציינים כי הפרויקט ממוקם בצומת המחבר בין הרצליה, רמת השרון וצירי התחבורה המרכזיים של גוש דן וכי סביבת הפרויקט נהנית מאוכלוסייה בעלת דירוג סוציו-אקונומי מהגבוהים בישראל, לצד אלפי יחידות דיור קיימות ועתידיות. 

התאגיד המשותף הוא הבעלים של אחד המגרשים ומחזיק בזכות לרכוש מרשות מקרקעי ישראל בפטור ממכרז את הזכויות במגרש הנוסף ששטחו 4.4 דונם. ביוני האחרון התקבלו שומת רמ"י והמפרט הכספי לרכישת הזכויות במגרש, והצדדים מתכוונים להשיג על השומה.

השלמת העסקה עדיין כפופה לקבלת שומה מתוקנת וחלוטה מרמ"י, שלפיה התשלומים עבור רכישת זכויות החכירה, ובהם דמי החכירה ועלויות הפיתוח, לא יעלו על 42 מיליון שקל. אם הסכום יהיה גבוה יותר, דלק נכסים תוכל לוותר על התנאי בתוך 30 יום. אם לא תעשה זאת, ההסכם יבוטל.

עוד לפני התקיימות התנאי תעמיד דלק נכסים לתאגיד הלוואה של כ-58 מיליון שקל. ההלוואה לא תישא ריבית או הצמדה ותובטח בשעבוד זכויות התאגיד במגרש החכור, בעוד שהקיבוץ לא יהיה חייב או ערב לפירעונה. לאחר התקיימות התנאי המתלה ועמידת החברה בהתחייבויותיה, תומר ההלוואה ל־50% מהזכויות בתאגיד.

אם ההסכם יבוטל בשל אי-התקיימות התנאי הנוגע לשומת רמ"י, יהיה על התאגיד לפרוע את ההלוואה בתוך חמש שנים ממועד הביטול, או בתוך שלושה חודשים ממועד הכנסת שותף אחר לתאגיד - לפי המוקדם.

הוצאות התכנון, הרישוי, ההקמה, השיווק, הניהול והתפעול ימומנו על ידי הצדדים בהתאם לשיעורי החזקותיהם, בין היתר באמצעות מימון בנקאי. ניהול התאגיד ייעשה באמצעות מנהלת שבה תהיה נציגות שווה לדלק נכסים ולקיבוץ.

בהסכם נקבע כי התאגיד לא יחלק דיבידנדים או כספים אחרים עד לאחר השלמת הפרויקט, השכרת מרבית השטחים ומימונו מחדש כנכס מניב. כמו כן הוטלו מגבלות על מכירת הזכויות בתאגיד עד שבע שנים לאחר השלמת הפרויקט וקבלת תעודת גמר. לאחר תקופה זו, העברת זכויות לצד שלישי תהיה כפופה לזכות קדימה של השותף האחר.

במקביל דלק נכסים יוזמת ומקימה כיום פרויקטים נוספים בהיקף כולל של כ-35,000 מ"ר בשימושי מסחר וכ-1,000 יח"ד. החברה מוסרת כי לחברה תוספת שווי מוערכת עתידית של כ-530 מיליון שקל להון העצמי של החברה, מרווחים שייווצרו בשנים הקרובות בפרויקטים הנמצאים בייזום, בבנייה ושיווק. החברה לא ציינה את ההכנסות הצפויות מהפרויקט אך ניתן להעריך כדי שהפרויקט יהיה כלכלי דלק נכסים תצטרך להשיג 10% תשואה שנתית.

נזכיר כי בעקבות החלטת בג"ץ ובניגוד להסכם עם המדינה כי קיבוץ לא יוכל לשמש כיזם נדל"ן (בתמורה לקרקעות שהשיב) נחתם הסכם הפשרה בין קיבוץ גליל ים לרמ"י ב-2010. במסגרת ההסכם, השיב הקיבוץ למדינה כ-690 דונם של קרקע חקלאית במיקום האסטרטגי. בתמורה, קיבל הקיבוץ היקף פיצוי שכלל זכויות בלעדיות לבניית 700 יחידות דיור בשכונה החדשה, פיצוי כספי שווה ערך לעוד 200 יחידות דיור, וכן זכויות מוגבלות בזמן לפיתוח מרכז תחבורתי ושטחי תעסוקה ומסחר.

הסכם זה סלל את הדרך לפיתוח שכונת הענק "גליל ים החדשה" בהרצליה, שבה נבנו אלפי דירות לצד תשתיות מתקדמות ופארק מטרופוליני כחלק מהמשך ההסדרים, קודמה תוכנית מתאר המאפשרת גם את הרחבת הקיבוץ עצמו והסדרת שטחי מסחר עצמאיים עבורו.