בגלל עודף ההיצע? רמ"י דוחה סגירה של שורת מכרזים בירושלים לתחילת 2027

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

דווקא בשנה שבה היקף מכרזי הקרקע שנסגרו נמצא בשפל, שורה של מכרזים גדולים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהיו אמורים להיסגר במהלך 2026, נדחים לשנה הבאה.

מבדיקת מרכז הנדל"ן עולה כי לפחות ארבעה מכרזי מגורים, הכוללים יחד כ-2,000 דירות  שמועד סגירתם נקבע לאוקטובר 2026, ידחו וייסגרו רק ב-4 בינואר 2027. שלושה מהם נמצאים בירושלים וכוללים יחדיו 1,975 דירות. המכרז הגדול ביותר הוא בהר הצופים בירושלים, הכולל קרקע לבנייה של 1,289 דירות. מועד ההגשה האחרון למכרז נקבע ל-5 באוקטובר 2026, אך נדחה בשלושה חודשים, ל-4 בינואר 2027.

אליו מצטרף מכרז ותיק בארנונה בירושלים, הכולל 400 דירות, שגם מועד סגירתו נקבע ל-5 באוקטובר ונדחה ל-4 בינואר. מכרז נוסף ברמת שלמה, הכולל 286 דירות במסגרת מחיר מטרה , שהיה אמור להיסגר ב-14 בספטמבר, אך גם הוא נדחה לאותו מועד בינואר. מכרז נוסף בערוגות, הכולל שמונה יחידות דיור, נדחה מ-5 באוקטובר ל-4 בינואר.

הגלישה ל-2027 לא מוגבלת למכרזי מגורים ולצד ארבעה מכרזי המגורים בהיקף של כ-2,000 יחידות דיור, כאמור, אותרו גם מכרזים בייעודי מלונאות ותעסוקה שמועד סגירתם נדחה מ־2026 לינואר 2027. כך למשל, מכרז למלונאות במעלה אדומים, שמועד סגירתו היה 14 בספטמבר, נדחה ל-4 בינואר 2027 ומכרז לתעסוקה בעתלית, שהיה אמור להיסגר באוקטובר, נדחה ל-25 בינואר.

דחיית המכרזים במרחב ירושלים מעוררת שאלות גם על רקע מצב שוק הדיור באזור. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ירושלים מובילה את הערים בישראל במספר הדירות החדשות הלא מכורות, עם כ־10,320 דירות נכון לסוף יוני 2026. נתון זה מעלה את השאלה האם ההאטה בשיווק הקרקעות משקפת מדיניות מכוונת של רמ"י, המבקשת להימנע מהגדלת ההיצע בשעה שהקבלנים מתקשים למכור את מלאי הדירות הקיים, או שמא מדובר בעיכובים תכנוניים ומינהליים שלא קשורים למצב השוק?

דווקא כשהיקיפי השיווק נמוכים גם כך

דחיית מועדי סגירה אינה תופעה יוצאת דופן במכרזי רמ"י. מכרזים נדחים לעיתים בעקבות בקשות יזמים, שינויים בתנאי המכרז, צורך בהשלמת מסמכים או בשל מורכבות תכנונית ופיתוחית. אלא שהפעם הדחייה מעבירה לשנה הבאה מכרזים בהיקף משמעותי דווקא בשנה שבה היקף המכרזים שנסגרו נמוך משמעותית משנים קודמות.

מתחילת 2026 נסגרו כ-185 מכרזים של רמ"י, לעומת 266 מכרזים בכל 2025, 346 ב-2024 ו-391 ב-2022. המכרזים שנסגרו מתחילת 2026 כוללים קרקעות להקמת כ־22,845 יחידות דיור בלבד, היקף נמוך משמעותית בהשוואה לשנים קודמות.

 
חלק ניכר מהמכרזים שנסגרו מקורם בגל השיווקים הנרחב שביצעה רמ"י בשלהי 2025. לשם השוואה, במהלך 2025 כולה נסגרו מכרזים לבניית 48,406 יחידות דיור - יותר מפי שניים מההיקף שנרשם ב־2026. המשמעות היא שגם כאשר מביאים בחשבון מכרזים שפורסמו עוד בשנה שעברה, היקף יחידות הדיור במכרזים שנסגרו לא מגיע למחצית מהנתון שנרשם ב־2025.

לרמ"י ולמשרד הבינוי והשיכון יש באופן מסורתי אינטרס להאיץ שיווקי קרקע לקראת סוף השנה, בין היתר כדי לעמוד ביעדי השיווק השנתיים. לכן, בחודשים האחרונים של השנה מתרכז לא פעם מספר גדול של מכרזים ומאמצים גדולים להביאם לקו הסיום עד 31 בדצמבר. על הרקע הזה, ההחלטה לדחות מכרזים בהיקף של כמעט 2,000 יחידות דיור לינואר שנה הבאה - חריגה במיוחד.

לא רק מגורים

השאלה המרכזית היא מדוע בחרה רמ"י להעביר את המכרזים אל מעבר לסוף השנה, והאם הדבר נובע מחוסר בשלות של המכרזים, מבקשות מצד היזמים להאריך את תקופת ההיערכות, או מהמצב בשוק הקרקעות והחשש מהיענות נמוכה.

הכלכלנית ושמאית המקרקעין מירי רימון, לשעבר השמאית מטעם רמ"י, מזהירה כי ההיקף המצומצם של שיווקי הקרקעות עלול לחדש את הלחצים לעליית מחירי הדיור. לדבריה, "ברמ"י לא קורה שום דבר. לאף אחד אין מושג מה מתרחש שם, וזה מנוגד לכל היגיון. בעבר היו עושים הכול כדי לקדם מכרזים, להסיר חסמים ולהביא לסגירתם במהירות האפשרית, במיוחד לקראת סוף השנה. היינו יושבים מדי יום בצוותים, בוחנים אילו חסמים מעכבים כל מכרז ואיך אפשר לפתור אותם. היום נראה שפשוט אין פעילות. המנכ"ל מכהן במילוי מקום, ברקע יש בחירות, וייתכן שחוסר הוודאות מחלחל גם לדרגים המקצועיים. אין תחושה של יעדים ברורים שהממשלה הציבה לעצמה".

עם זאת, רימון מעלה אפשרות שההאטה בשיווקים אינה נובעת רק מקיפאון ניהולי, אלא גם משיקולים כלכליים הקשורים למצב השוק. "ייתכן שברשות מסתכלים על הירידה בביקושים וחוששים להוציא מכרזים שייכשלו, או שקרקעות יימכרו במחירים נמוכים מאוד, בשיעור של 30%–40% פחות משוויין. מבחינת המדינה, המשמעות עלולה להיות מכירת נכסי ציבור בנזיד עדשים. ייתכן גם שרואים את המלאי הגדול של הדירות הלא מכורות, את הקבלנים שמתקשים למכור ונאלצים לצאת במבצע אחרי מבצע, ושואלים בשביל מה להוציא עכשיו עוד קרקעות למכירה פומבית".

גורמים נוספים בשוק מעלים אפשרות כי היקפי השיווק הגבוהים בתקופת כהונתו של מנהל רמ"י הקודם, ינקי קוינט, יצרו מלאי קרקעות גדול, שכיום עולה על יכולת הספיגה של השוק. במהלך חמש שנות כהונתו של קוינט, שווקו קרקעות לבנייה של  כ־550 אלף יחידות דיור. "עד לפני שנה כל פקיד ברמ"י ידע שהמשימה המרכזית שלו היא להגדיל את מספר יחידות הדיור המשווקות. זה היה היעד שכולם עבדו בשבילו, והיום זה נעצר", אומר גורם המכיר את עבודת הרשות. "נראה שהמיקוד כבר אינו בטיפול במשבר הדיור ובהגדלת ההיצע, ובלי עבודת מטה אינטנסיבית כזו, מכרזים פשוט לא מתקדמים".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "מכרזים נדחים רק כשיש חסמים שלא מאפשרים את סגירתם. המכרז של הר הצופים נדחה בטעות לינואר. הוא יסגר לפני סוף שנה. בארנונה ממתינים לוועדת גבולות שלא יכולה לקבל כרגע החלטה, וברמת שלמה יש חסם של בעלויות, לכן שני מכרזים אלו לא יצאו השנה".