בנק הקרקעות קורס: בתוך 4 שנים צנח היקף מכרזי רמ"י ב-87%

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מספר המתחמים שתוצאות המכרזים לשיווקם על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פורסם במחצית הראשונה של השנה נמצא בירידה חדה ומתמשכת. כך עולה מבדיקה שערכה לאחרונה קבוצת יסודות, המתפרסמת כעת לראשונה ב" מרכז הנדל"ן ".

הבדיקה משווה בין המחציות הראשונות של חמש השנים האחרונות, כלומר השנים 2022-2026, ולפיה במחצית הראשונה של 2026 פורסמו תוצאות מכרזים עבור 99 מתחמים בלבד, לעומת 268 בתקופה המקבילה ב-2025. ירידה של כ-63% בתוך שנה. בהשוואה למחצית הראשונה של 2022, שבה נרשמו 743 מתחמים במכרזים, מדובר בצניחה מצטברת של כ-87% בתוך ארבע שנים. עוד יש לציין כי מדובר בירידה עקבית ומתמשכת לאורך התקופה, כאשר במחצית הראשונה של 2023 נרשמו 599 מכרזים, ב-2024 ירד מספרם ל-317, ב-2025 ל-268 ובמחצית הראשונה של 2026 כאמור ל-99 בלבד.

לצד הירידה במספר המכרזים, נרשמה עלייה חדה בשיעור המכרזים שהסתיימו ללא זוכה. בעוד שבמחצית הראשונה של 2022 רק 6 מתוך 743 מכרזים הסתיימו ללא זכייה - שיעור של 0.8%. ב-2023 עלה שיעור המכרזים שנכשלו ל-12%, ב-2024 ל-16.4% וב-2025 ל-20.1%.

במחצית הראשונה של 2026 כבר הסתיימו 44 מתוך 99 המכרזים ללא זוכה, שיעור של 44.4%. רק 55 מכרזים הסתיימו בזכייה, לעומת 214 בתקופה המקבילה ב-2025 ו-737 במחצית הראשונה של 2022. מדובר בירידה של כ-92.5% במספר המכרזים שהסתיימו בזכייה בתוך ארבע שנים.

בקבוצת יסודות מדגישים כי הנתונים משקפים שתי בעיות שונות: הראשונה היא ירידה במספר המכרזים המתפרסמים – כלומר היקף קרקעות המגורים שמניחה המדינה "על המדף". הבעיה השנייה היא שחיקה ביכולות הרכישה ובעצם כדאיות הרכישה מצד היזמים, מה שמוביל לכך ששיעור הולך וגדל מהמכרזים המתפרסמים מסתיימים ללא זוכה.

מ-12.5 לפחות מ-3 מיליארד ש' הכנסות

בנוסף, בחנה מחלקת המחקר של יסודות את מספר יחידות הדיור שנכללו במכרזים שהסתיימו בזכייה. הממצאים מצביעים על תנודתיות חדה. במחצית הראשונה של 2023 נרשמה ירידה של 51.4% במספר יחידות הדיור שנכללו במגרשים שנרכשו על ידי יזמים - מ-17,765 יחידות דיור ב-2022 ל-8,627 בלבד ב-2023. ב-2024 נרשמה התאוששות, עם עלייה בשיעור של 68.5% ל-14,540 יחידות דיור, וב-2025 נרשמה עלייה מתונה נוספת של 4.7% ל-15,230 יחידות דיור. אלא שבמחצית הראשונה של 2026 התהפכה שוב המגמה, ומספר יחידות הדיור הכלולות במכרזים שבהם זכו יזמים ירד ב-49.7% ל-7,664 בלבד. בהשוואה ל-2022, מדובר בירידה מצטברת של כ-56.9% במספר יחידות הדיור שהצליחו לעבור משלב המכרז לזכייה בפועל.

בהיבט הכנסות מעלות הקרקע והפיתוח במכרזים שנסגרו בהצלחה, נרשמו פערים משמעותיים. במחצית הראשונה של 2022 הסתכמו ההכנסות בכ-12.54 מיליארד שקל, אך ב-2023 הן ירדו ב-66.4% לכ-4.21 מיליארד שקל. בשנים 2024 ו-2025 נרשמה התאוששות, עם עלייה של 96.4% לכ-8.28 מיליארד שקל ולאחריה עלייה נוספת של 80.1% לשיא של כ-14.92 מיליארד שקל. במחצית הראשונה של 2026 התהפכה שוב המגמה, וההכנסות צנחו ב-80.3% לכ-2.93 מיליארד שקל בלבד. הרמה הנמוכה ביותר בתקופה שנבדקה.

"את המחיר נרגיש בעוד מספר שנים"

עו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות, מציין: "הנתונים מצביעים על כשל כפול שניכר במחצית הראשונה של 2026. מספר המכרזים ירד בצורה דרמטית, ובמקביל שיעור הולך וגדל מהמכרזים מסתיים ללא זוכה. אי אפשר לייחס את התמונה הזאת רק לריבית או להאטה בענף. רמ"י התנהלה במשך תקופה ארוכה ללא יציבות ניהולית וללא תוכנית שיווק סדורה שמאפשרת לשוק לתכנן קדימה. לעיתים נקבעות עלויות פיתוח שאינן עולות בקנה אחד עם הכלכליות של הפרויקט, ולעיתים יוצאים לשיווק מכרזים שעדיין רחוקים מבשלות אמיתית".

עוד לדבריו, "הסכנה הגדולה אינה נעוצה רק במספר הנמוך של המכרזים כיום. מכרז שלא יוצא או שאינו מסתיים בזכייה היום הוא פרויקט שלא ייכנס לצנרת התכנון. את המחיר הציבור עלול להרגיש בעוד מספר שנים, כאשר יתברר שנוצר פער בהיצע הקרקעות הזמינות ובמספר הפרויקטים החדשים, יהיה קשה מאוד לסגור אותו במהירות. במקביל, ככל שמלאי הפרויקטים והדירות הזמינות לשיווק יצטמצם, יזמים עלולים למצוא את עצמם ללא עתודות קרקע מספקות ולהתחרות מחדש על כל מכרז באמצעות הצעות גבוהות יותר. התוצאה עלולה להיות עלייה נוספת במחירי הקרקע, שתתגלגל בסופו של דבר גם למחירי הדירות".

לסיכום ציין בלכר כהן כי "מבחינה מימונית, מדובר באתגר משמעותי מאוד עבור היזמים. רכישת קרקע במחיר גבוה מחייבת הון עצמי גדול יותר, מגדילה את עלויות המימון ומצמצמת את מרווח הביטחון של הפרויקט כבר בתחילת הדרך. המבחן האמיתי אינו כמה מכרזים מתפרסמים על הנייר או מלווים בחוברת מכרז, אלא כמה מהם באמת בשלים, כלכליים ומותאמים למציאות של שוק הנדל"ן, כך שיביאו יזמים להשתתף, לזכות ולהתקדם לבנייה בפועל".

"חובה לפרסם תוכנית רב שנתית"

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, אמר בהתייחס לנתונים כי "רמ"י מנהלת כ-93% מקרקעות המדינה, ולכן היא אינה עוד שחקן בשוק אלא ספקית הקרקע המרכזית והמשמעותית ביותר עבור ענף הבנייה. במידה רבה היא גם ספסרית הקרקעות הגדולה בישראל: היא קובעת מתי הקרקע תצא לשוק, באיזה היקף, באילו תנאים ובאיזה מחיר.

"כאשר מספר המכרזים מצטמצם בצורה כה חדה, הפגיעה ביזמים ובקבלנים היא ישירה ומהותית. לא לכל יזם יש מלאי גדול של פרויקטים בהתחדשות עירונית או עתודות קרקע פרטיות. עבור חברות רבות, האפשרות לגשת למכרזי מדינה ולזכות בקרקע היא תנאי בסיסי להמשך הפעילות, לשמירה על רצף פרויקטים ולהעסקת עובדים וקבלני משנה. כאשר הצינור הזה נסגר, לא נפגעת רק חברה מסוימת, נפגעת היכולת של הענף כולו לייצר את היצע הדירות הבא. אי אפשר לנהל את שוק הקרקעות כך שבמשך רוב השנה כמעט לא יוצאים מכרזים ואז בחודש דצמבר נסגרים חמישה או שישה מכרזים גדולים באזורי ביקוש בניסיון לעמוד ביעדים שנתיים. זה מצב שאינו מאפשר לשוק לתכנן, לממן ולהתחרות בצורה בריאה. רמ"י חייבת לפרסם תוכנית שיווק רב-שנתית, לפזר את המכרזים באופן סדיר לאורך השנה ולהבטיח שבכל רגע נתון קיימת תשתית מספקת של קרקעות זמינות לבנייה. אחרת, המדינה עצמה יוצרת את המחסור שממנו היא מזהירה, לצד הגברת מחירי הדירות בגלל קרקעות יקרות יותר".

שמואל להב זלמנוביץ׳, מנכ״ל-בעלים, מאגמה שיווק נדל"ן: "כיום שוק הדיור הוא במידה רבה שוק של קונים. ההיצע הקיים וההאטה בקצב העסקאות מאלצים יזמים להילחם על כל רוכש - בהנחות, בפריסות תשלום, בהטבות מימון ובשדרוגים במפרטים. אבל התמונה הזו עלולה להתהפך במהירות אם המדינה תסגור את הברז של הקרקעות ולא תבטיח הזרמה רציפה של יחידות דיור חדשות לצנרת התכנון והבנייה. הדירות שמשווקות היום הן תוצאה של קרקעות ומכרזים שיצאו לשוק לפני שנים. כשפחות מכרזים מתפרסמים ופחות מהם מסתיימים בזכייה - בעוד שנתיים-שלוש נראה פחות פרויקטים חדשים ופחות דירות על המדף. אז כוח המיקוח יעבור מהרוכשים בחזרה ליזמים. כשמספר הפרויקטים מצטמצם והביקוש מתרכז במלאי מוגבל, המחירים מגיבים בהתאם. לכן המחסור במכרזי הקרקע אינו בעיה תיאורטית של העתיד, אלא החלטה שמעצבת כבר היום את מבנה השוק של השנים הבאות.

"כמו כן, אני עדים לתופעה בה היזמים יכולים להרשות לעצמם לעכב את ההיתר ולא לצאת לשיווק וממתינים לשוק יותר יציב. כדי למנוע גל נוסף של עליות מחירים, המדינה חייבת לשמור על רצף קבוע של שיווקי קרקע ועל צנרת מספקת של פרויקטים חדשים".