פתרון ל-15 אלף סטודנטים? רחובות מקדמת מגורים להשכרה על חשבון שטחי תעסוקה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות אישרה בחודש האחרון להמליץ לוועדה המחוזית על מסמך מדיניות חדש, שיאפשר שילוב מגורים במגרשים גדולים המיועדים כיום לתעסוקה ולמסחר. המסמך, שיובא מחרתיים (ד') לאישור נוסף של הוועדה המקומית לאחר תיקונים, מציע להקצות עד 40% מזכויות הבנייה במגרשים אלה למגורים, לרבות דירות להשכרה ארוכת טווח. המהלך נועד להתמודד עם ההאטה בביקושים לשטחי משרדים, ובמקביל לתת מענה לצורכי הדיור בעיר, שבה לומדים כ-15 אלף סטודנטים. על פי המדיניות המוצעת, במגרש של 10 דונם ניתן יהיה להקים כ-300 עד 340 דירות, לצד שטחי תעסוקה ומסחר.

ברקע לגיבוש המסמך עומדת בחינה שערך בשנים האחרונות מינהל ההנדסה בעיריית רחובות בנוגע לקצב מימוש התוכניות המאושרות באזורי התעסוקה בעיר, ובהם אזור התעשייה הורוביץ ופארק המדע. לפי המסמך, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקרים כלכליים עדכניים מצביעים על מגמה ארצית של האטה ומיצוי ביקושים בשוק המשרדים והתעסוקה המסורתית. מנגד, הגידול הדמוגרפי והביקוש לדיור, ובפרט בעיר שבה פועלים מוסדות אקדמיים ומתגוררת אוכלוסיית סטודנטים משמעותית, מחייבים בחינת שימושים נוספים בקרקעות המיועדות לתעסוקה.

מסמך המדיניות נועד לשמש בסיס להכנת תוכניות מפורטות לשינוי ייעוד מתעסוקה ומסחר למגורים, במסגרת הוועדה הזמנית לתוכניות מפורטות לשינוי ייעוד מתעסוקה ומסחר למגורים (הותמ"ג). לצד האפשרות להוספת מגורים, בעירייה מבקשים לשמור על מרבית זכויות הבנייה לתעסוקה ולמסחר, בשל חשיבותן כמקור הכנסה עירוני וכמוקד תעסוקה לתושבים.

על פי המדיניות המוצעת, ניתן יהיה לקדם פרויקטים במגרשים ששטחם נע בין 6 ל-35 דונם. היקף הבנייה יוכל להגיע לעד 600% שטחים עיקריים משטח המגרש, ועד 800% בסך הכול, כולל שטחי שירות מעל הקרקע. תמהיל השימושים יכלול 60% מסחר ותעסוקה ו-40% מגורים. מתוך החלק המיועד למסחר ולתעסוקה ניתן יהיה להקצות עד 20% לשימושים מיוחדים, ובהם דיור מוגן, בתי חולים או בתי מלון.

לגבי רכיב המגורים נקבעו שני מסלולים אפשריים. במסלול הראשון, 30% מזכויות הבנייה יוקצו לדירות למכירה בשוק החופשי ו-10% לדירות להשכרה ארוכת טווח, לתקופה של לפחות 15 שנה ובבעלות אחודה. במסלול השני, 35% מהזכויות יוקצו לדירות למכירה ו-5% לדירות להשכרה לצמיתות, אף הן בבעלות אחודה. כלומר, בשני המסלולים יישמר חלק מהדירות להשכרה, אך היקפו ומשך ההשכרה יהיו שונים.

המסמך מציע גם שני מסלולים לתמהיל הדירות. לפי האפשרות הראשונה, לפחות 15% מהדירות יהיו דירות קטנות בשטח של 30 עד 55 מ"ר נטו, כולל ממ"ד וללא מרפסת. יתר הדירות ייבנו בתמהיל חופשי, ובלבד שממוצע שטח הדירות בפרויקט יהיה לפחות 70 מ"ר פלדלת. האפשרות השנייה מתירה להקצות עד 50% מהדירות לדירות קטנות בשטח של עד 55 מ"ר, כאשר המחצית הנותרת תהיה בתמהיל חופשי, עם ממוצע של לפחות 70 מ"ר פלדלת. מסלול זה מותנה בהקמת קומה שלמה לרווחת הדיירים, בשטח של לפחות 1,000 מ"ר, שתכלול מתקנים כגון בריכת שחייה וחדר כושר.

נוסף על כך, היזמים יחויבו להקצות 2% עד 3% מכלל זכויות הבנייה למבני ציבור, ובמתחמים גדולים שבהם יידרשו בתי ספר אף יותר מ-3%. שטחי הציבור ירוכזו בקומה שלמה בשטח של לפחות 1,000 מ"ר, ייבנו בגמר מלא על חשבון היזם ויירשמו על שם עיריית רחובות.

המדיניות כוללת גם הוראות שנועדו למנוע הפרדה בין דיירי הדירות להשכרה לבין רוכשי הדירות. שני סוגי הדירות ישולבו באותם בניינים, תוך שימוש משותף ושוויוני בכניסות, בלובי, במעליות ובשטחים המשותפים, ללא הפרדה פיזית. עם זאת, תידרש הפרדה בין הכניסה למגורים לבין הכניסות לשטחי המסחר והתעסוקה, וכן בין התשתיות המשרתות את השימושים השונים.

תנאי נוסף הוא הקמת הפרויקט כולו בהינף אחד, כדי למנוע מצב שבו ייבנו הדירות אך שטחי התעסוקה לא ימומשו. כמו כן, לא יתאפשר ניהול המתחם באמצעות ועד בית רגיל. כתנאי למתן היתר בנייה ותעודת גמר תידרש התקשרות עם חברת ניהול ותחזוקה מקצועית לכלל השטחים, לצד רישום הערת אזהרה בטאבו והתחייבויות מתאימות בחוזי המכר והשכירות.

לפי הדוגמה המובאת במסמך, במגרש בשטח של 10 דונם, שבו יאושרו זכויות בנייה עיקריות בהיקף של 600%, יעמוד השטח העיקרי הכולל על 60 אלף מ"ר. הקצאת 40% ממנו למגורים תאפשר בניית 24 אלף מ"ר עיקריים למגורים, המשקפים פוטנציאל של כ-300 עד 340 יחידות דיור, בהתאם לתמהיל ולשטחי הדירות. מדובר בפוטנציאל תכנוני בלבד, שיישומו יהיה תלוי בקידום ובאישור תוכניות מפורטות.