המוכרים חטפו שוק: היטל ההשבחה שדורשת העירייה – 80% ממחיר מכירת הדירה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בני זוג אשר מכרו בשנת 2025 את דירתם הצנועה בשכונה ג' בבאר שבע בסכום של 845 אלף ש"ח, נדהמו לקבל במרץ השנה את שומת היטל ההשבחה שהשיתה עליהם העירייה - 667,186 ש"ח, כלומר 80% מתמורת מכירת הדירה. השבוע הגישו בני הזוג ערר לוועדת הערר פיצויים והיטל השבחה מחוז דרום באמצעות עו"ד שלומי סהר ממשרד עוה"ד גרשטיין-סהר ושות'. 

המדובר בדירה קטנטנה של 30.5 מ"ר ברחוב ארלוזורוב בשכונה ג' בבאר שבע, בבניין ותיק בן שתי קומות ו-4 דירות, אותה רכשו בני הזוג בשנת 2018 תמורת 690 אלף ש"ח. עיון בשומת ההיטל שהנפיקה העירייה, שאותה ערך משרד "אשר בן ישי- שמאות מקרקעין", מעלה כי הסיבה לדרישת תשלום העתק היא אישורה של תוכנית התחדשות עירונית במתחם, שקיבלה תוקף בשנת 2022, המאפשרת לבנות במקום בניין חדש בן 7 קומות ו-27 דירות מעל קומת מסחר.

בשנת 2023 אף אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע בקשה להיתר בניה מטעם היזם לטובת מימוש התוכנית, אך שלוש שנים לאחר ההחלטה - היתר בנייה מלא עדיין לא הונפק. עוד יצוין, כי מספר שנים קודם לאישור התב"ע, התקשרו הרוכשים בהסכם עם החברה היזמית Welcome בבעלות היזם דורון חלבה, לקידום פרויקט התחדשות במסלול תמ"א 38 , שבו הם אמורים לקבל דירת תמורה בשטח 75 מ"ר בתוספת ממ"ד, מרפסת וחניה.

השומה שהנפיקה העירייה באמצעות משרד אשר בן ישי משווה בין המצב התכנוני הקודם למצב החדש המאפשר הקמת בניין בן 7 קומות בעירוב שימושים.  לטענת הוועדה, התוכנית שינתה לחלוטין את אופי המגרש, זאת כאשר את המבנה הדו קומתי הישן ובו 4 דירות קטנות בלבד, צפוי להחליף בניין חדש בן 7 קומות ו-27 דירות חדשות, כולל קומת מסחר וחניה תת-קרקעית. מבחינת שמאי העירייה, אישורה של התוכנית מקפיץ את השווי התאורטי של הקרקע במיליוני שקלים. ומכיוון שהיטל ההשבחה עומד על 50% מפערי השווי, השיתה העירייה היטל עצום על מוכרי הנכס.

"אין התעשרות בפועל"

לטענת עו"ד סהר, דרישת התשלום הקיצונית של היטל ההשבחה מבוססת על שתי טעויות משפטיות וכלכליות. הראשונה היא פטור חוקי מובנה, שכן לטענתו "מקורן של זכויות הבנייה הללו הוא בתמריצים של תמ"א 38 . חוק התכנון והבנייה והפסיקה קובעים במפורש שהן פטורות מהיטל השבחה ושהפטור הזה חל גם בעת מכירה".

הסיבה השנייה בגינה טוען עו"ד סהר כי השומה אינה מוצדקת, היא היעדר התעשרות בפועל: " היטל השבחה נועד למסות אדם ש'התעשר' מתוכנית. העוררים חתמו על הסכם תמ"א שבו הם העבירו את כל זכויות הבנייה העודפות ליזם בתמורה לתוספת ממ"ד, מרפסת וחניה בלבד. מכיוון שהם מכרו את הדירה שלהם בלבד ולא קיבלו שקל מהזכויות של הבניין החדש שאמור להיבנות מכוח תוכנית ההתחדשות העירונית, העירייה למעשה דורשת מהם מס על רווח שמעולם לא הגיע ולא יגיע לכיסם. כלומר, לפי ההסכם, כל 'הזכויות העודפות' והחדשות שנוצרות מכוח התוכנית החדשה שייכות במלואן ליזם ולא להם. העוררים מכרו את דירתם בלבד, ללא הזכויות הנוספות, כך שהחיוב בגין הזכויות העודפות אינן שייכות לעוררים".

מטעם עיריית באר שבע נמסר: "נגיב בהליך בוועדת הערר".