שתי דירות רשומות בנפרד על שם בני זוג. האם ניתן לקבל פטור מהיטל על הרחבה פעמיים?

ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה של מחוז ירושלים דחתה לאחרונה ערר שהגיש זוג נשוי נגד החלטת הוועדה המקומית ירושלים לחייבם בהיטל השבחה בגין הרחבת שתי דירות סמוכות שבבעלותם. לטענת בני הזוג, כל אחת מהדירות רשומה על שם אחד מבני הזוג, משמשת אותו באופן נפרד ובלעדי, ולכן כל אחד מהם זכאי ליהנות מפטור מהיטל לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בהחלטתה קבעה הוועדה בראשות עו"ד דפנה תמיר, כי הענקת פטור כפול לכל אחד מבני הזוג עבוד "דירתו" נוגדת את תכלית הפטור. "תא משפחתי אחד – פטור אחד", קבעה.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר

בבעלות בני הזוג שתי דירות - סמוכות זו לזו - ברחוב זלמן סורוצקין בשכונת רוממה בירושלים. שטחן המקורי של הדירות, שנרכשו בשנות ה-80, עומד על כ-86 מ"ר כל אחת, והן רשומות כתתי-חלקות נפרדות בלשכת רישום המקרקעין. במסגרת הליך הוצאת ההיתר לעבודות ההרחבה עבור שתיהן, שלחה הוועדה המקומית ירושלים ביוני 23' שומת היטל השבחה בסך של כ-170 אלף שקלים. בעקבות קבלת השומה פנה הזוג לוועדה המקומית בבקשה לביטול ההיטל, בטענה כי הדירות רשומות בנפרד על שמו של כל אחד מהם, ולכן כל אחד מהם זכאי לפטור בהתאם לסעיף 19(ג) לחוק התכנון והבניה. הוועדה המקומית דחתה את בקשתם, והשניים עררו.

כאמור, בני הזוג קיוו להשיג פטור מהיטל ההשבחה במסגרת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק, שמקנה פטור מהיטל השבחה לתא משפחתי שמנצל שינוי תכנוני לצורך הרחבת דירת מגורים עיקרית עד 140 מ"ר. הרציונל של החוק הוא סוציאלי – לאפשר למשפחה לבנות או לשדרג את דירתה העיקרית מבלי לשלם היטל השבחה על כל השטח, אלא רק על החלק שעולה על 140 מ"ר.

אלא שבמקרה זה, מחזיקים בני הזוג בשתי דירות סמוכות באותו הבניין, כאשר עבור שתיהן הוציאו היתרי בנייה לשם הרחבה. עם הנפקת ההיתר, שלחה עיריית ירושלים אל בני הזוג שומת היטל השבחה על סך של כ-171 אלף ש"ח. העוררים, זוג נשוי, טענו כי שתי הדירות מהוות יחידות מגורים עצמאיות, וכי הן רשומות בנפרד – אחת על שם אב המשפחה והשנייה על שם האם, אשר עושים בהן שימוש יומיומי נפרד. לפיכך לטענתם, הם זכאים לפטור נפרד עבור כל דירה. לאחר שטענותיהם נדחו על ידי הוועדה המקומית, הגישו את הערר.

"ההסכם נערך למראית עין בלבד"

לטענת בני הזוג, האב מתגורר בדירה אחת לצרכי עבודה וניהול העסק המשפחתי, בעוד האם גרה עם הילדים בדירה השנייה, וכי הפרדה זו מתקיימת גם ברמה הכלכלית – הדירות נרכשו ממקורות שונים והעסק המשפחתי שייך רק לאב.

עוד לטענתם, עצם היות הדירות סמוכות באותה קומה אינה הופכת אותן ליחידה אחת, וכל דירה כוללת מטבח, חדרי שירותים ומקלחת נפרדים, וכן מערכות תשתית עצמאיות, מה שמאפשר להן לתפקד כיחידות אוטונומיות לחלוטין. לפיכך, העוררים דרשו לראות בכל אחת מהדירות "דירה יחידה" לצרכי הפטור מהיטל השבחה .

העוררים הסתמכו גם על פסיקה קודמת, לפיה כאשר קיימות מספר דירות עצמאיות במקרקעין, יש לבחון זכאות להרחבה ופטור עבור כל יחידת דיור בפני עצמה. בנוסף, הוגש הסכם ממון שנערך לאחרונה, שבו הוסכם על בעלות בלעדית על כל דירה, אף שזה לא אושר בבית המשפט.

עם זאת, במהלך הדיון התברר לוועדת הערר כי המציאות שונה בתכלית מהטענות. במהלך הדיון בוועדה, עלה ממצא קריטי נוסף: בין הדירות נפתחה דלת מקשרת בין שתי הדירות. הדלת, לדברי בנו של העורר נפרצה רק לפני מספר שנים, הרבה לאחר אישור התוכנית המשביחה בשנת 2013 והדבר נעשה מטעמי נגישות בריאותיים בלבד. הבן הסביר כי האב המבוגר מתנייד באמצעות הליכון, וכי הדלת נועדה לאפשר לו מעבר בטוח בין הדירות ללא צורך ביציאה לחדר המדרגות הציבורי.

במהלך הדיון התברר הדירות שימשו את התא המשפחתי כולו הן כמקום מגורים וכעסק משותף, הארנונה שולמה במשותף, חיי היומיום נוהלו בצורה משותפת, והכנסות העסק המשפחתי נוצלו באופן ישיר לניהול שני הדירות. גם הסכם הממון שהוצג, לא אושר כאמור מעולם ואינו בתוקף.

בעקבות זאת דחתה הוועדה את הערר וקבעה כי הפטור ממס שבח והיטל השבחה נועד לשרת תכלית סוציאלית ברורה, הטבה אחת לתא משפחתי, ומכאן שהחלת פטור על שתי דירות בו זמנית, במיוחד כאשר שטחן המצטבר עולה על 140 מ"ר, עומדת בניגוד לתכלית החוק. "התרשמנו כי המגורים משותפים בדרך זו או אחרת בדירות, ההנאה מהן משותפת, הארנונה שולמה במשותף והסכם הממון לא אושר – כל אלה מעידים על הטבעיות שבשיתוף בנכסים בין בני זוג נשואים. לפיכך התא המשפחתי בענייננו שהתבסס בשתי דירות ומבקש להמשיך להתגורר בהן, וששטחן המצטבר מעל 140 מ"ר, מיצה את זכויותיו במקרקעין לצורך סעיף הפטור".