היזם שממשיך לבנות בצפון: "לא מסתכל על השנה הקרובה. בטווח הארוך הפוטנציאל אדיר"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

על רקע הפסקת האש הרעועה בצפון והשיח הבלתי פוסק על התחדשות המלחמה, יש מי שממשיך לקדם מיזמי בנייה ממש על גדר הגבול. משלומי, נהריה ומעלות תרשיחא ועד לקריות – הפכה יסודות איתנים לאחת החברות הבניה הבולטות של אזור הצפון. בראיון למרכז הנדל"ן מסביר יו"ר הדירקטוריון עופר זרף מדוע דווקא עכשיו צריך להשקיע בצפון:

"המציאות הביטחונית דווקא חידדה את החשיבות של פיתוח וחיזוק הצפון. אנחנו מאמינים מאוד באזורים האלה ובחשיבות ההשקעה והבנייה בהם. מבחינתנו, דווקא בתקופות מורכבות צריך להמשיך לפתח, לבנות ולחזק את הצפון ולא לעצור. יש היום הבנה ציבורית עמוקה יותר לחשיבות של בנייה חדשה, איכותית וממוגנת, במיוחד באזורי הצפון שנמצאים בחזית המציאות הביטחונית בישראל".

אין שאלה לגבי הצורך הציבורי. השאלה אם בנייה באזור הצפון בתקופה הזו היא גם רווחית?
"אנחנו לא מסתכלים רק על השנה הקרובה אלא על הטווח הארוך. לצפון יש פוטנציאל אדיר מבחינת איכות חיים, תעסוקה והתפתחות תשתיות, וברגע שהמצב יתייצב נראה חזרה משמעותית של ביקושים. לכן אנחנו ממשיכים להרחיב שם פעילות מתוך אמונה אמיתית באזור ומתוך תפיסה שיש לנו גם אחריות כחברה יזמית לקחת חלק בחיזוק ופיתוח הצפון. באזור חיפה יש לנו פרויקטים בהתחדשות עירונית לטווח ארוך, אנחנו יוזמים מאות יח"ד, ויש לנו פרויקט נוסף בנוף הגליל עם קרסו ואלמוג, שבו נבחרנו על ידי הנציגות".

"אנחנו לא מסתכלים רק על השנה הקרובה אלא על הטווח הארוך. לצפון יש פוטנציאל אדיר מבחינת איכות חיים, תעסוקה והתפתחות תשתיות, וברגע שהמצב יתייצב נראה חזרה משמעותית של ביקושים. לכן אנחנו ממשיכים להרחיב שם פעילות מתוך אמונה אמיתית באזור ומתוך תפיסה שיש לנו גם אחריות כחברה יזמית לקחת חלק בחיזוק ופיתוח הצפון"

עם זאת, זרף לא מתכחש לאתגרים: "התקופה מאתגרת. בשלומי עד המלחמה היה מצוין אבל עכשיו התאוששות איטית. למרות שהמבצע האחרון גם עצר את התנועה אבל יש תנועה של אנשים והליך לסגור עסקאות יותר ארוך. יש לנו שם  62 יח"ד בקוטג'ים בביצוע ובשיווק  ומרכז מסחרי שאנחנו מאכלסים אותנו בימים אלה. לא קל. אבל השכרתי כבר שטחים לכללית, לחדר כושר, לסופרמרקט, יש ניצוצות. גם בנהריה יש לנו מרכז מסחרי, שקצב המכירות בו גבוה משלומי".

"אנחנו לא עובדים במניה"

יסודות איתנים היא חברה ציבורית הפועלת ברחבי הארץ בתחומי המגורים, משרדים ומסחר, התחדשות עירונית , מחיר למשתכן והרחבות קיבוצים. החברה הוקמה על ידי זרף ושותפו עומר יחימוביץ', אשר החלו את דרכם בענף לפני כ-35 שנים. החברה מתמחה בעסקאות מורכבות ובהשבחת נכסים, ומעורבת בתכנון ובהקמת פרויקטים בהיקף של למעלה מ-2,500 יח"ד ושל כעשרות אלפי מ"ר למסחר הפזורים ברחבי הארץ, בין השאר גם במצפה רמון, רחובות, נס ציונה, פרדס חנה כרכור, מגדל העמק, צומת מגידו, שלומי, נהריה ועוד.

לפני כשנה הפכה החברה לציבורית, והונפקה בבורסה בתל אביב לפי שווי של 160 מיליון שקל. לשאלה מדוע דווקא עכשיו החליטה החברה לצאת למהלך המורכב משיב זרף כי "זה היה מהלך אסטרטגי ארוך טווח, שנבנה בשני שלבים. כבר ב-2022 ביצענו הנפקת אג״ח, מתוך מטרה לייצר תשתית פיננסית יציבה, להרחיב את מקורות המימון ולבנות מערכת יחסים עם שוק ההון בצורה מדורגת ואחראית. ב-2025 השלמנו את המהלך עם הנפקת הון כחלק מאותה אסטרטגיה כוללת. מבחינתנו, המעבר לשוק הציבורי לא היה צעד נקודתי אלא תהליך מתוכנן, שנועד לחזק את היכולת של החברה לצמוח, להרחיב פעילות ולהתמודד עם עסקאות גדולות ומורכבות יותר.

"ההנפקה גם פתחה שיתופי פעולה וגישה למקורות מימון. למשל זמן לא ארוך אחרי ההנפקה הצטרף נפתלי שמשון שרכש כ-15% מהחברה, והוא הגיע אלינו דרך ההנפקה. גם שיתוף הפעולה עם אלמוג וקרסו, שיתוף הפעולה בהתחדשות עם חברת סביונים מאז הפכנו לציבוריים הרחבנו משמעותית את צבר הפרויקטים שלנו  מ-400 יח"ד ל-2,000 יח"ד, ואת הפריסה הגיאוגרפית, ואנחנו פועלים כיום במגוון תחומים וערים בהיקפים שלא היינו מגיעים אליהם באותה מהירות כחברה פרטית".

הדמיית "ריזורט נס ציונה" (creative house)

ולמרות כל זה, את 2025 סיימתם עם הפסד של יותר מ-10 מיליון ש"ח ומתחילת השנה המניה ירדה בכ-15%. מה אתם עושים לשפר את הביצועים הפיננסיים?
"צריך להסתכל על הנתונים בפרספקטיבה רחבה יותר של שוק שנמצא בתקופה מורכבת מאוד: עליית ריבית, התייקרות עלויות הבנייה, מחסור בכוח אדם ואי-ודאות ביטחונית. אנחנו ממשיכים לחזק את הפעילות הליבתית של החברה, להגדיל את היקף הפרויקטים שנמצאים בביצוע ובשיווק ולשפר את היעילות התפעולית. חלק משמעותי מההשקעות שביצענו בשנים האחרונות נועד לבנות תשתית לצמיחה ארוכת טווח, ואנחנו מאמינים שהתוצאות יבואו לידי ביטוי בהמשך. מבחינתנו, המדד המרכזי הוא יצירת ערך לאורך זמן ולא תנודה נקודתית במניה. אנחנו לא עובדים במניה. אנחנו מגדילים את ההיצע, ואנחנו מאמינים שזה יבוא לידי ביטוי במניה. הנחת העבודה היא שתוך חמש שנים עם מצב ביטחוני ופוליטי נכון נפרוץ קדימה, ואנחנו רוצים שהמשקיעים יהיו מרוצים".

עוד הוא מספר כי "לפני שנפתלי (שמשון, דנ"ק) נכנס, הנפקנו לפי 72 מיליון שקל. אמרתי לו 'אני מאמין שהחברה שווה 100 מיליון שקל, אבל מוכן לעשות לך את העסקה במחיר ההנפקה'. הוא אמר לי 'נעשה עסקה לפי 100'. לטווח ארוך הוא נתן את הדוגמה של להב אל. אר, (שמחיר המניה בה עמד על 1.5 שקל כשהפך לבעל עניין בה ב-2016, והיום עומד על 13 שקל, עם שווי חברה של 3.81 מיליארד שקל לעומת 80 מיליון שקל לפני כעשר שנים, דנ"ק). אני מאמין בביצועים ובאנשים אבל התקופה קשה. המניה היא אף פעם לא חזות הכול".

פינה חמה לפרדס חנה

אתם פועלים במגוון רחב של תחומים: יזמות מגורים קלאסית, התחדשות עירונית , נדל"ן מניב ואפילו בהרחבות קיבוצים. איפה אתה רואים את ההזדמנויות כיום?
"אני נוטה לכיוון המגורים, כי יש ביקושים וביקושים כבושים. צריך לגוון בין התחדשות ליזמות קלאסית למגורים, בהתחשב בכך שהתחדשות עירונית לוקחת יותר זמן. בנוסף, לצד פרויקטים בהיקפים גדולים, יש לנו גם מיזמי בוטיק יוקרתיים, למשל ברחובות ובנס ציונה, שמאפשרים לנו לתת מענה לקהלים שונים ולשמור על גמישות עסקית.

"אנחנו רואים פוטנציאל משמעותי מאוד בהתחדשות עירונית, בעיקר לאור המחסור בקרקע באזורי ביקוש והצורך במבנים חדשים וממוגנים. במקביל, גם לפרויקטים של יזמות קלאסית יש מקום, במיוחד באזורים שמתפתחים תשתיתית ודמוגרפית. בסופו של דבר, מי שיודע לפעול במגוון תחומים ולשמור על איזון נכון בין סוגי הפעילות, יודע להתמודד טוב יותר גם עם תקופות מאתגרות בענף".

"חלק משמעותי מההשקעות שביצענו בשנים האחרונות נועד לבנות תשתית לצמיחה ארוכת טווח, ואנחנו מאמינים שהתוצאות יבואו לידי ביטוי בהמשך. מבחינתנו, המדד המרכזי הוא יצירת ערך לאורך זמן ולא תנודה נקודתית במניה. אנחנו לא עובדים במניה. אנחנו מגדילים את ההיצע, ואנחנו מאמינים שזה יבוא לידי ביטוי במניה. הנחת העבודה היא שתוך חמש שנים עם מצב ביטחוני ופוליטי נכון נפרוץ קדימה"

ומבחינת מיקומים גיאוגרפיים?
"זה מחולק אצלנו לשניים, במגורים המסורתיים, אנחנו מרחיבים את הפעילות בשפלה - מראשון לציון עד גדרה, ורוצים לעבות את הפעילות באזור. בתחום ההתחדשות אנחנו יותר גמישים, גם בפריפריה וגם בצפון. ויש את האזור שחביב עלינו: פרדס חנה-כרכור, כי אני למדתי שם בפנימייה בתיכון "חקלאי פרדס חנה", ויש לי הרבה מכרים וחברים. מסרנו ובנינו שם גם לבד וגם עם גרופית הנדסה למעלה מ-500 יח"ד ואנחנו מאמינים בביקושים. יש לנו בישוב שם מצוין ומערכות קשרים".

לפני כשבועיים ביצעה החברה עסקה נוספת ביישוב, כאשר רכשה קרקע לבניית 24 צמודי קרקע תמורת 29 מיליוני שקלים. אולם לדברי זרף, עסקאות ביישוב לא באות בקלות: "לא קל למצוא שם עסקאות כי 95% מהקרקעות פרטיות, ויש מאבק פנימי בתוך הנהגת פרדס חנה-כרכור על אופי היישוב – האם לשמר את הציביון הכפרי או לגדול. עם השנים לא תהיה להם ברירה, הם ייאלצו לגדול, ויש עוד יזמים שלוטשים עיניים".

מה החסמים העיקריים שאתה מזהה בענף?
"החסם המרכזי הוא עדיין הבירוקרטיה והקצב האיטי של הליכי התכנון והרישוי. במדינה שבה יש מחסור אמיתי בדירות, לא ייתכן שפרויקטים יימשכו שנים ארוכות בגלל עיכובים רגולטוריים. בנוסף, הענף מתמודד עם מחסור בכוח אדם, עלויות מימון גבוהות וחוסר ודאות תכנוני. אם המדינה באמת רוצה להגדיל את היצע הדיור, היא חייבת לייצר ודאות ולקצר תהליכים"

מה ההערכות שלך לגבי מחירי הדיור בשנה הקרובה?
"בטווח הארוך קשה לראות ירידה משמעותית במחירי הדיור בישראל. הביקוש הבסיסי עדיין גבוה מאוד, קצב התחלות הבנייה לא מדביק את הצורך, ועלויות הקרקע, המימון והביצוע ממשיכות להיות גבוהות. יכול להיות שנראה תקופות של האטה או יציבות נקודתית, אבל כל עוד הפער בין היצע לביקוש נשאר משמעותי, הלחץ על המחירים יימשך.

"היכולת של חברה להתמודד בתקופות כאלה נבחנת בעיקר במשמעת הפיננסית, בבחירת עסקאות נכונה וביכולת ביצוע. אנחנו מקפידים להיכנס לפרויקטים עם היתכנות כלכלית אמיתית, לשמור על רמות מינוף אחראיות ולעבוד עם מלאי קרקעות מגוון שמאפשר גמישות. במקביל, אנחנו מחזקים את זרוע הביצוע שלנו ופועלים לייעול תהליכים כדי להתמודד עם עליית העלויות. גם בתקופה של האטה יחסית בביקושים, הצורך בדירות בישראל לא נעלם, ולכן אנחנו ממשיכים לפעול בזהירות אבל גם בביטחון".