חציון ראשון במניות הנדל"ן המניב: בתוך הדשדוש הכללי, ענף אחד רשם זינוק מטאורי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אחרי שסיכמנו את ביצועי מניות סקטור הנדל"ן למגורים במהלך החצי הראשון של 2026, נבדוק מה קרה בנדל"ן המניב, על תתי הסקטורים שלו. על המגמה הכללית ניתן ללמוד מהמדדים המובילים: על אף שבמהלך החציון הראשון (1 בינואר עד 30 ביוני) מדד ת"א-125 עלה בכ-7.4%, בשני המדדים הרלוונטיים חלה ירידה: מדד ת"א-נדל"ן ירד בכ-3.1% ומדד ת"א-מניב ישראל ירד בכ-3.3%.

מבט על מדד ת"א-מניב ישראל מראה שהוא כולל 39 ניירות ערך. בתוכו ניתן למצוא חברות שמרכז הכובד שלהן הוא משרדים ופארקי תעסוקה, חברות שמרוכזות במסחר, בתעשייה ובלוגיסטיקה, וכאלו שמחזיקות כמה סוגי נכסים במקביל. לכן, לצרכי השוואה, נחלק את הענף לארבע קטגוריות: הראשונה - משרדים ופארקי תעסוקה, השניה - מסחר, השלישית - תעשייה, לוגיסטיקה ואחסנה והרביעית - חוות שרתים (דאטה סנטרס) כקטגוריית צמיחה נפרדת. לצידן נבחן בנפרד את החברות המעורבות, שבהן אין ערך רב בבידוד תת-סקטור אחד מתוך מגוון הפעילויות של החברה.

בקבוצת המשרדים ופארקי התעסוקה הנתונים התפעוליים המעניינים הם FFO, NOI, שיעורי תפוסה, חידושי חוזים, דמי שכירות בנכסים זהים והיקף שטחים בהקמה. בחינת ביצועי המניות שלהן בחציון, מעלה כי בקבוצה הזו הממוצע הוא ירידה של כ-16.6%. סקטור זה מורכב מגב-ים שמנייתה ירדה בכ-3.5%, ישרס שירדה בכ-12%, אדגר שירדה בכ-17% ואלו שירדו ביותר מ-20%: סלע נדלן (21%), ויתניה (22.5%) ואמות (23%).

מעבר למצבן השונה של כל אחת מהחברות ( גב-ים היא החריגה היות והציגה עלייה דו-ספרתית ב-NOI, עלייה ב-FFO ותפוסה גבוהה), הסקטור כולו מושפע מהתבססות המודל של העבודה ההיברידית, שגורמת לחברות השוכרות לבחון מחדש את היקף השטחים, אורך החוזים ואופן השימוש במשרדים. בנוסף, כניסת ה-AI, גם היא פקטור שעשוי לייצר ביקושים נקודתיים לנכסים איכותיים, וממסגרת את מבנה כח האדם העתידי תחת סימן שאלה גדול.

המסחר ספג, הלוגיסטיקה הפתיעה

בקבוצת המסחר נמצאות מליסרון, ביג, רני צים , רמי לוי נדל"ן ורבוע כחול נדל"ן. גם כאן, כשיורדים לרזולוציות הפעילות שונה מחברה לחברה. למשל, מליסרון חברת קניונים ישראלית מובהקת; ביג היא שחקנית מרכזים פתוחים בישראל אך עם חשיפה מהותית לאירופה; רני צים ורמי לוי נדל"ן מוטות למרכזים מסחריים שכונתיים וקמעונאיים; ורבוע כחול נדל"ן היא חברה עם דגש מסחרי אך עם רכיבים נוספים של לוגיסטיקה, משרדים וייזום. מבחינת ביצועי המניות בחציון, הקבוצה ירדה בממוצע בכ-12.5%, כשמליסרון ירדה בסך הכל בשיעור של כ-1%, רני צים בכ-9.5%, ביג בכ-10.5% ואילו רבוע נדל"ן בכמעט 19%. רמי לוי נדל"ן, שהונפקה במהלך ינואר, ירדה בשיעור הגבוה ביותר, של כ-22%.

למרות שמרכזים מסחריים, קניונים ומרלו"גים נחשבים בדרך כלל לנכסים יציבים יחסית, גם הם לא הצליחו להתחמק מהירידות במחצית הראשונה של השנה. בעוד סקטור המסחר הושפע מהאטה בפעילות וממבצע "שאגת הארי", תחום הלוגיסטיקה המשיך ליהנות מביקושים מבניים - אך גם הוא לא היה חסין מהשפעת הריבית ועלויות המימון

לסיכום, גם בסקטור המסחר ניתן לראות שהשוק לא העניק פרמיה אחידה לנכסים מניבים. וגם פה, היתה השפעת מאקרו שנגעה לכל החברות עם פעילות משמעותית בארץ, היות ומבצע "שאגת הארי" מול איראן פגע זמנית בתנועת הקונים, הובילה לסגירת קניונים ולצמצום שעות פעילות. אמנם זוהי פגיעה נקודתית, אבל היא רוחבית ומליסרון, למשל, העריכה שמדובר שהפגיעה גרעה כ-10 מיליון שקל מה-NOI הרבעוני, כלומר כ-2.4% מה-NOI המדווח.

בקבוצת התעשייה, הלוגיסטיקה והאחסנה נמצאות בעיקר וילאר, מניבים ריט ומבנה. מבנה אמנם מחזיקה גם בפעילות משרדים ומסחר, אך רכיב התעשייה והלוגיסטיקה משמעותי מספיק כדי לשייך אותה לקבוצה הזו. מבחינת ביצועי המניות בחציון, הקבוצה ירדה בממוצע בכ-8%: וילאר הייתה החריגה החיובית עם עלייה של כ-3%, בעוד מניבים ריט ומבנה ירדו שתיהן בכ-13.5%. וכך, גם סקטור שנחשב דפנסיבי יותר ממשרדים ומסחר לא היה חסין לירידות, בעיקר כאשר השוק בחן את עלות החוב, תמחור הנכסים ועד כמה הצמיחה כבר מתבטאת ב-NOI השוטף.

גורמי המקרו שהשפיעו על הסקטור היו השיבושים בים האדום, העלייה במחירי ההובלה והרגישות המחודשת לזמני אספקה. אלה חיזקו את החשיבות של שטחי לוגיסטיקה, אך במקביל גם העלו את רמת אי-הוודאות התפעולית.

המנצחות הגדולות: חוות השרתים

את החברות שעוסקות בחוות השרתים ראוי להפריד מתחום התעשייה והלוגיסטיקה. אמנם לדאטא סנטרס יש מקבילות פיזיות לנכס תעשייתי: קרקע, מבנה, תשתיות ושוכר, אבל השוק מתמחר אותן על פי קריטריונים אחרים: מגה-וואטים, חיבור לחשמל, זמינות רשת, לקוחות טכנולוגיים גדולים, עלות הקמה ורגולציה. הרקע המרכזי הוא הביקוש הגובר לכוח מחשוב בעקבות ה-AI,  ולאחרונה התווספה שכבה רגולטורית לסקטור כולו, בעקבות שימוע שפרסמה רשות החשמל ביוני, שעסק בחיבור צרכנים בגודל 50 מגה-וולט-אמפר ומעלה לרשת ההולכה. במקביל, מקודם גם מהלך תכנוני שמבקש להגדיר חוות שרתים לבינה מלאכותית כתשתית לאומית ולאפשר קידום במסלול ות"ל.

אם יש תת-סקטור אחד שבולט מעל כולם בנדל"ן המניב, הרי שמדובר בחוות השרתים. בעוד מרבית מניות הענף רשמו ירידות במחצית הראשונה של השנה, הביקוש הגובר לתשתיות AI והציפייה לצמיחה עתידית הקפיצו את מניות החברות הפעילות בתחום, ובראשן מגה אור, והפכו את הדאטה סנטרס למנוע הצמיחה המרכזי של הענף

כל שיח על חוות שרתים בישראל חייב לכלול את מגה אור, שעלתה בכ-110% מתחילת השנה. מגה אור מציגה עליה דו ספרתית ב-NOI אבל הפרויקטים להקמה הם אלה שדוחפים את המניה, כשההספק הכולל של שבעת הפרויקטים בהקמה של מגה אור מסתכם בכ-313 מגה-וואט והצפי הוא ל-NOI שנתי של יותר ממיליארד שקל, עם 460 מיליון שקל מתוכם שכבר מגובים בהסכמים חתומים. יחד עם מגה אור, יש להזכיר את קרדן ישראל, שהמניה שלה עלתה בכ-29% מתחילת השנה, כשהרקע הוא פרויקטים בכפר סבא ובשוהם, אם כי בהיקף משמעותית נמוך ממגה אור, שמסתכם בכ-68 מגה-וואט עד 2027.

ואם כבר חוות שרתים, פה הגיע הזמן להזכיר את עזריאלי, ענקית נדל"ן המניב, שהקדימה את כולן מבחינת חוות השרתים. פרויקט Green Mountain הפך למנוע צמיחה משמעותי בתוך חברה שמחזיקה בפעילות מגוונת שכוללת קניונים, משרדים ודיור מוגן. חוות השרתים הובילו ל-NOI של כ-110 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2026, מתוך סך NOI של 638 מיליון שקל של הקבוצה כולה.

מניית עזריאלי עלתה בכ-12% מתחילת 2026, ואיתה בקבוצת החברות המעורבות ניתן למצוא גם את ג'י סיטי שעלתה בכ-41% (עם סיפור שונה לחלוטין), ולהבדיל, את אלוני חץ שירדה בכ-15%, איירפורט סיטי שירדה בכ-16%, וריט 1 שירדה בכ-19.5%. גם בקרב החברות המוטות פעילות בחו"ל נרשמו בעיקר ירידות, גם בגלל התחזקות השקל: אפי נכסים ירדה בכ-18% ומישורים רשמה את הירידה החדה ביותר בקבוצה בשיעור של כ-44%.

בקבוצה הזאת, כל מקרה הוא לגופו, היות ולמרות שג'י סיטי, אפי נכסים ומישורים כולן עם פעילות משמעותית בחו"ל, ומושפעות כולן משערי מטבע, מימושים, מינוף ושיעורי היוון מחוץ לישראל, כל אחת מהן עם סיפור אחר. גם אלוני חץ מחזיקה בנדל"ן מניב עם חשיפה לאמות ולחו"ל. לעומתה, ריט 1 מחזיקה פורטפוליו מפוזר של משרדים, מסחר, תעשייה, לוגיסטיקה, בתי חולים סיעודיים וחניונים ואילו איירפורט סיטי משלבת פארקי עסקים, לוגיסטיקה, תחבורה ומסחר. ובכל זאת, למרות שהחברות בעלות פרופילים שונים, גם בקבוצה הזו הסנטימנט הרוחבי אינו חיובי.

לסיכום, ניתן לראות כי למעט חוות השרתים, הנדל"ן המניב נמצא תחת לחצים רבים בחציון הראשון. כל אחד מתתי הסקטורים מתמודד עם אתגרים שונים, אבל המכנה המשותף לכולם הוא התנאים המוניטריים. החלטת הריבית היום עשויה לתת הקלה מוניטרית לסקטור כולו ולכל הפחות להקל על עלויות המימון. ועדיין, העתיד של הסקטור יהיה תלוי הרבה יותר באיכות הנכסים וביכולת לתרגם פעילות שוטפת לצמיחה שתתבטא ב-NOI וב-FFO.