החלטה תקדימית: "אין לחייב את שטח הממ"דים בהיטל השבחה בכל מקרה"

ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז, בראשות עו"ד עמית אופק, פרסמה לפני מספר ימים החלטה משמעותית הנוגעת לחיוב בהיטל השבחה בגין בניית מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"דים). זאת כאשר הוועדה קבעה לראשונה באופן גורף כי זכויות בניה עבור בניית ממ"דים כלל אינן צריכות להיות ממוסות בהיטל השבחה בכל מקרה, שכן אינן נובעות מתוכנית משביחה אלא ניתנות "מכוח החוק".

ההחלטה, שניתנה במסגרת ערר על שומה מכרעת בראשון לציון, נוגעת לעסקת קומבינציה שנעשתה במגרש לא מבונה במתחם האלף בעיר. בעוד שהדיון סביב מתן הפטור מהיטל עבור ממ"דים התמקד בשנים האחרונות בשאלה מתי חל הפטור - האם רק במימוש באמצעות היתר בנייה או גם במימוש במכר מותנה - קבעה ועדת הערר נימוק חדש המצדיק את דחיית הערר, אשר מייתר למעשה את הצורך לבחון את שאלת המימוש.

להחלטה של ועדת הערר במחוז מרכז 

הסוגייה המרכזית שעמדה להכרעת ועדת הערר הייתה פרשנות הפטור מהיטל השבחה לבניית ממ"ד לפי סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק. הוועדה המקומית ראשון לציון שהגישה את הערר, טענה באמצעות באי כוחה עורכי הדין יעקב ברכה ואדוה זגון, כי השמאי המכריע טעה בכך שפטר שטחי ממ"ד מתשלום היטל, במיוחד מכיוון שהמימוש נעשה באמצעות מכר (הסכם קומבינציה) שקדם להוצאת ההיתר.

בניית ממ"ד (דוברות עיריית בת ים)

המשיבים, בעלי הזכויות בעסקת הקומבינציה, באמצעות באת כוחם עורכת הדין רונית אלפר, טענו כי לאור קביעות קודמות של ועדות הערר שהעניקו פטור מהיטל לממ"דים בעסקאות של מכר המותנות בקבלת היתר בנייה, יש  להעניק את הפטור גם בעסקאות קומבינציה, שכן מדובר בעסקאות דומות במהותן היוצרות זיקה ישירה והדוקה בין מכירת הזכויות להיתר הבנייה שבלעדיו אין לעסקה כל קיום. לכן, נטען, אין מדובר בנסיבות של מכר רגיל, אלא במכר שמוביל לקבלת היתר בניה ולכן יש הצדקה למתן הפטור.

שטח הממ"ד בכל מקרה אינו נחשב למשביח

ועדת הערר החליטה לדחות את הערר בשל שני נימוקים חלופיים, כאשר הנימוק הראשון הוא זה שמציג את החידוש המרכזי: היעדר השבחה בתוספת ממ"דים. על פי חוק התכנון והבנייה , היטל השבחה נגבה רק בגין "השבחה", המוגדרת כעליית שווי מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג . החידוש בהחלטה הנוכחית הוא הקביעה כי זכויות הבנייה לשטחי ממ"ד אינן נובעות כלל מהתוכנית, אלא ניתנות "מכוח החוק".

ועדת הערר: "בכל מצב תכנוני נתון, שטח השירות המשמש לממ"ד קיים ואפילו לא נדרשת הקלה על מנת להוסיפו אם הוא לא קיים בתוכנית. מכאן כי השטח עצמו של הממ"דים נתון מכוח החוק ולא מהפעולה התכנונית ועל כן שטח זה אינו יכול להיות משביח, בין אם מדובר במימוש בהיתר ובין אם מדובר במימוש במכר"

ועדת הערר הסתמכה על סעיף 151(ג)(1) לחוק, הקובע כי תוספת שטחי שירות לשם בניית מרחב מוגן בשטח שנקבע בחוק ההתגוננות האזרחית "לא ייחשבו כסטייה מתכנית". משמעות הדבר, לפי ועדת הערר, היא ששטחי הממ"ד מוקנים בכל מקרה, בין אם נקבעו במפורש בתוכנית ובין אם לאו, מכוח החוק. מכיוון שהזכויות ניתנות אוטומטית מכוח החוק, ולא כתוצאה מפעולה תכנונית משביחה (כגון אישור תוכנית או הקלה), נקבע כי שטח זה אינו יכול להיות משביח, ולכן אינו יכול להיות מחויב בהיטל השבחה . הוועדה הדגישה כי פרשנות זו חלה באופן גורף - "בין אם מדובר במימוש בהיתר ובין אם מדובר במימוש במכר".

וכך נכתב בהחלטה: "בכל מצב תכנוני נתון, שטח השירות המשמש לממ"ד קיים ואפילו לא נדרשת הקלה על מנת להוסיפו אם הוא לא קיים בתוכנית. מכאן כי השטח עצמו של הממ"דים נתון מכוח החוק ולא מהפעולה התכנונית ועל כן שטח זה אינו יכול להיות משביח, בין אם מדובר במימוש בהיתר ובין אם מדובר במימוש במכר."

הנימוק השני של ועדת הערר התמקד בתכלית הפטור. בעניין זה קיבלה ועדת הערר את עמדת המשיבים וקבעה, כי מאחר ותכלית הפטור היא לעודד הקמת מרחבים מוגנים דירתיים, הרי שמטרה זו מושגת גם במימוש במכר בדרך של עסקאות קומבינציה, בהן "קיים נתיב ישיר והכרחי" בין הסכם המכר לבין היתר הבנייה. לעמדת ועדת הערר, הבעלים המקוריים של הקרקע לא היו מקימים בעצמם בניין עם כ-70 יחידות דיור, ולכן ההתקשרות עם יזם באמצעות הסכם קומבינציה היא שמאפשרת את מימוש הזכויות ובניית הממ"דים בפועל. ללא הכללת הבנייה "אין להסכם כל חיים כלכליים" מה שמחזק את הקביעה שמדובר במכר שתכליתו בנייה.

עו"ד רונית אלפר (רז רוגובסקי)

לעמדת עו"ד אלפר, שייצגה את המשיבים בערר, "קביעת ועדת הערר מעניקה הגנה רחבה הרבה יותר מפני חיוב בהיטל, שכן היא מייתרת את הוויכוח הסבוך סביב 'מבחן המימוש'. ההחלטה מציבה אבן דרך חשובה המבהירה כי זכויות מקבילות שניתנות מכוח החוק לא ייחשבו כהשבחה גם אם הן נכללות בתוכנית שאושרה. בנוסף, ההחלטה מדגישה כי יש לראות בהסכם הקומבינציה כזה שמאפשר את מימוש הזכויות ובניית הממ"דים בפועל, במיוחד כאשר הבעלים לא היו מקימים בעצמם בניין עם עשרות יחידות דיור. לכן, דחיית הערר הייתה בלתי נמנעת.

"התוצאה שהושגה מחזקת את הוודאות התכנונית-כלכלית ומעודדת את היזמים והבעלים להמשיך ולבנות מרחבים מוגנים חיוניים, מבלי שהרשויות יטילו עליהם חיובים בלתי מוצדקים. מעבר לכך, אנו מצפים מהוועדה המקומית לראשון לציון להשיב בהקדם את ההפרשים שנגבו מבעלי הקרקע, כפי שנדרש בהחלטה, ובפרט את הסכומים שגם לשיטתה לא היו שנויים במחלוקת".