עיריית נתניה תשלם מיליונים: "תכנית משביחה לא מבטלת חובה לפצות בגין תכנית פוגעת"

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מרכז, בראשות עו"ד דביר סגלוביץ' קיבלה השבוע באופן חלקי ערר שהגישה בעלת מקרקעין בדרום מערב אזור התעשייה קריית אליעזר בנתניה, נגד הוועדה המקומית נתניה. בהחלטתה, קבעה הוועדה קביעה עקרונית, לפיה קיומה של תוכנית מאוחרת ומשביחה אינו שולל אוטומטית את הזכות לפיצוי בגין פגיעה שנגרמה על ידי תוכנית פוגעת קודמת, גם כאשר שיעור ההשבחה המאוחרת עולה על שיעור הפגיעה.

החברה העוררת - מרכז ש.י.ר שבבעלות שלום בוכריץ וחיים אלקובי - מחזיקה בחלקה בשטח של כ-24.5 דונם. בעקבות אישור תוכנית ההרחבה לרחוב האורזים בשנת 2018, שונה הייעוד של חלק מהחלקה מייעוד לתעשייה לייעוד של "דרך מוצעת". החברה הגישה לוועדה המקומית נתניה תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה על סך עשרה מיליון שקלים בטענה לירידת ערך משמעותית, ונדחתה על ידי הוועדה. החברה הגישה ערר על ההחלטה, בעקבותיו מונה שמאי מייעץ שקבע ירידת ערך של 3.37 מיליון שקל. שני הצדדים הגישו השגות על השומה.

עמדתה של הוועדה המקומית נשענה על "הלכת קהתי", הקובעת כי אם אושרה תוכנית משביחה מאוחרת המרפאת את הפגיעה מהתוכנית הקודמת, אין מקום לפיצוי. לטענתה, תוכנית "נת/1000" (אזור תעשייה מטרופוליני) המאוחרת יותר השביחה את המקרקעין במידה שמבטלת את הצורך בפיצוי. מלבד זאת טענה הוועדה לטעויות בשומה המייעצת, בהן שגיאה בחישוב והתעלמות מאלמנטים משביחים. כמו כן טענה להעדר הוכחות נזק.

גם מרכז ש.י.ר עררה על השומה, וטענה בין השאר לצמצום זכויות, לטעות חישוב שטח הפקעה ולפטורים המגיעים לה.

"תוצאה שאינה עולה עם עקרון הצדק החלוקתי"

בהחלטתה, ביצעה ועדת הערר ניתוח משפטי המושפע מ"הלכת בית הכרם", לפיו יש לבחון כל תוכנית המאושרת על המקרקעין כמדרגה תכנונית נפרדת ועצמאית. על פי שיטה זו, כאשר חלות על מגרש מספר תוכניות בזו אחר זו, חישוב שינוי הערך (בין אם מדובר בהשבחה ובין אם בפגיעה) נעשה ביחס למצב התכנוני שהיה קיים ערב אישור התוכנית החדשה, ולא ביחס למצב היסטורי רחוק יותר - גם אם התוכנית הפוגעת אושרה לפני התוכנית המשביחה.

עוד קבעה הוועדה כי לא ניתן עוד להתייחס לפגיעה כאל פגיעה "על הנייר" בלבד. הסיבה לכך היא שבמכירת המקרקעין, הבעלים ייאלץ לשלם היטל השבחה גבוה יותר בגלל ה"מדרגה" התכנונית שיצרה התוכנית הפוגעת, ובכך הוא נושא בנטל כפול.

"כאשר הלכת קהתי מיושמת במלואה, נמצא בעל המקרקעין כשהוא נושא בנטל כפול", כתבה הוועדה בהחלטתה, "מחד גיסא, נמנעת ממנו הזכות לפיצוי בגין הפגיעה שנגרמה לו עם אישורה של התוכנית הפוגעת. ומאידך גיסא, הוא מחויב בתשלום היטל השבחה בשיעור גבוה יותר עם מימושה של התוכנית המרפאה. תוצאה זו אינה עולה בקנה אחד עם עקרון הצדק החלוקתי, המבקש לאזן בין צורכי הציבור לבין שמירה על זכויות הקניין של הפרט, והיא מערערת את  האיזון העדין שהתווה הדין בין מנגנון הפיצוי לבין מנגנון ההשבחה.

"בנסיבות המקרה שלפנינו, אף אם נניח כי תוכנית  נת/ 1000 הביאה להשבחה בשווי החלקה, בשיעור העולה על שיעור הפגיעה שנגרמה עם אישורה של תוכנית ההרחבה, סבורים אנו כי אין בכך כשלעצמו, כדי לשלול את זכותה של העוררת לתבוע פיצוי". עוד ציינה כי הלכת קהתי עצמה נמצאת במחלוקת בין הפוסקים שטרם הוכרעה.

גם טענות הוועדה המקומית כי מדובר ב"התפתחות אורבנית סבירה" וכי שיעור הפגיעה נמוך ועומד על כ-4.3% משווי החלקה, נדחו על ידי ועדת הערר, שקבעה כי פגיעה המסתכמת במיליוני שקלים ומתרכזת בבעלים יחיד אינה יכולה להיחשב כסבירה.

לבסוף אימצה הוועדה את ממצאי השמאי המייעץ, דחתה את השגות הצדדים, וקבעה כי סכום הפיצויים לעוררת יעמוד על כ-3.73 מיליון ש"ח, עם ריבית והצמדה למועד הקובע באוגוסט 2020. עוד נקבע כי הוועדה המקומית נתניה תישא בהוצאות העוררת בסך 15,000 ש"ח. את החברה ייצג עו"ד ד"ר הנריק רוסטוביץ.