התרסקות: צניחה של 60% בבקשות להיתרי התחדשות בניינית, בפ"ת ובבת-ים הכמות אפסית

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

צניחה חדה של כ-60% חלה במספר הבקשות להיתרי בנייה שהוגשו במהלך 2025 לביצוע פרויקטים במסלול  התחדשות בניינית. כך עולה מבדיקת מרכז הנדל"ן בעקבות נתוני סיכום שנת 25' שפרסמה אתמול (א') הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. ברקע לצניחה החריגה – פקיעת תוקפה של תמ"א 38 ומעבר לתוכניות התחדשות בניינית בחלק מערי המרכז, היעדר תוכנית מחליפה ב-3 ערים מרכזיות – תל אביב, בת ים ובני ברק, וכן התנאים הכלכליים שמקשים על המשך קידום הפרויקטים ברובעים 3 ו-4 בתל אביב.

מהבדיקה עולה כי בשנת 2025 הוגשו עבור פרויקטים ברמת המגרש הבודד (לפי תמ"א 38 , חלופת שקד או תוכנית להתחדשות בניינית) בקשות היתרים לבניית 10,678 דירות ב-430 מבנים בכל רחבי הארץ, זאת לעומת בקשות היתרים בהיקף של 25,617 יח"ד ב-954 מבנים ב-2024, ו-21,447 יח"ד ב-835 מבנים ב-2023.

מאחר שהזמן הממוצע שבו בקשה להיתר הופכת להיתר בפועל עומד על כ-3 שנים, משמעות הצניחה החדה במספר הבקשות היא שב-27', וביתר שאת ב-28', נראה צניחה גם במספר ההיתרים בפועל למיזמי התחדשות ברמת המגרש הבודד. ואכן בשנת 25' לא ניתן היה לחוש בשינוי כלשהו בהיקף ההיתרים שהונפק, כאשר במהלך השנה ניתנו היתרים לבניית 15,836 יחידות דיור מכוח תוכניות להתחדשות בניינית ותמ"א 38, נתון כמעט זהה לזה של 24'.

צניחה של 81% בבקשות בחיפה

לבקשת " מרכז הנדל"ן " סיפקה הרשות להתחדשות עירונית פילוח של הגשת בקשות לביצוע מיזמי התחדשות בניינית לפי ערים, וממנו עולה כי הירידה במספר הבקשות חלה בכלל הערים שבהן קיימת התחדשות בניינית. חלק מהערים שבשנת 2024 עוד הוגשו בהן עשרות בקשות להיתר, פשוט "נמחקו" ממפת הבקשות.

הדוגמאות המובהקות ביותר הן שתי מעצמות התחדשות עירונית - פתח תקווה ובת ים, שבשתיהן הוגשה לאורך כל שנת 2025 בקשה אחת בלבד לביצוע פרויקט התחדשות עירונית, לעומת 46 בקשות שהוגשו בשנת 2024 בפתח תקווה, ו-16 בקשות שהוגשו בבת ים. גם בהוד השרון הוגשה בקשה אחת ב-25' לעומת 10 ב-24', ובחולון הוגשו שתי בקשות לעומת 22 שנה קודם לכן.

בהרצליה חלה צניחה של 83% במספר הבקשות שהוגשו, עם 3 בקשות בלבד ב-25' לעומת 18 ב-24', בשכנתה רעננה הוגשו 7 בקשות להיתר (63%-) ברמת השרון הוגשו 7 בקשות (56%-) ובאשדוד 4 בקשות בלבד (64%-).

בתל אביב, בירת ההתחדשות הבניינית, הוגשו במהלך 2025 220 בקשות להיתר, המשקפות ירידה של 52% לעומת 459 בקשות שהוגשו ב-2024. ירושלים רשמה את הירידה המתונה ביותר מקרב ערי המטרופולין עם 45 בקשות (29%-) ואילו חיפה רשמה את הצניחה החדה ביותר, בשיעור של 81%, עם 27 בקשות להיתר לעומת 139 ב-24'. 

נזכיר כי את טבלת היתרים שהונפקו בשנת 25' בפועל הובילה תל אביב עם 180 מבנים שקיבלו היתר, מהם 140 בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ו-40 בפרויקטים של חיזוק ועיבוי. אחריה, בפער גדול, ממוקמות ירושלים (50 פרויקטים), פתח תקווה (44), חיפה ור"ג (39 כל אחת).

"יש כמה סיבות לצניחה בבקשות להיתר לפרויקטים ברמת המגרש", מסביר ארבל אלטשולר, סמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. " תמ"א 38 פקעה ובמקומה עובדות התוכניות החלופיות וחלופת שקד. אולם ברוב הרשויות התוכניות החלופיות עדיין לא אושרו. בחלק מהרשויות המקומיות תמ"א 38 הוארכה ובחלק לא. לצד כל אלה, ישנו המצב מאתגר כרגע בשוק בגלל התנאים הכלכליים. כל מי שעוקבים אחרי נתוני הכלכלן הראשי באוצר רואים את האתגרים בירידת המחירים ובעליית התשומות. יכול להיות שתוכניות התחדשות בניינית אושרו בהתאם להנחות כלכליות שונות מאלה שקיימות כיום". 

לצד זאת אומר אלטשולר כי בראייה ארוכת טווח צפוי "מהפך" כאשר מיזמי ההתחדשות ברמת המתחם, כלומר פינוי-בינוי, יהפכו לנפוצים יותר ויותר, ואילו מיזמי ההתחדשות הבנייני יש גם סיבות כמו מעבר להתחדשות מתחמית ועוד פחות בניינית, למשל בירושלים, במגמה ארוכת שנים תהיה התהפכות, בטח בירושלים שאחראית להיתרים גדולים והיא עם ערים אחרות תעבורר ליותר התחדשות בניינית. אמנם הייתה נסיגה ב-2025 אבל עדיין זה מספר יחידות גבוה בהתחדשות מתחמית. ירושלים משנה סטטיסטיקות  ובנוסף  יש הנושא של תקנות הממ"ד, שלאחרי התיקון שנוסף שטחי השירות לממ"ד לא מעט הלכו לבקשה ועיצוב חדש כדי להשיג שטחים גדולים. אבל גם זה זמני".