הנטישה הגדולה: תופעת היזמים שעוזבים מיזמי ההתחדשות בת"א רק מתגברת

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לאחר סבב לחימה שני מול איראן שארך כ-40 ימים מתחדדת תמונת מציאות מורכבת ומטרידה בת"א: דווקא בעיר המובילה במספר התביעות לנזקי רכוש ומבנים, בשעה שבה הצורך בהתחדשות עירונית הופך נחוץ מאי פעם, יותר ויותר יזמים בוחרים לנטוש פרויקטים להתחדשות עירונית בעיר בשל חוסר כדאיות כלכלית.

לפי גורמים בענף, מדיניות העירייה והתייקרות עלויות הבנייה גרמו ליזמים לנטוש עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית , דווקא באזורי הביקוש שבעבר נחשבו לרווחיים ביותר, מה שמותיר אלפי תושבים ללא מיגון אל מול איום הטילים.

"הפגיעות בתל אביב בסבב האחרון רק מחדדות עד כמה קידום ההתחדשות העירונית בעיר הוא חובה, ואת ההשלכות של העמדה הנוקשה של עיריית תל אביב לגבי מספר הקומות", אמר ל" מרכז הנדל"ן גורם בכיר בתחום ההתחדשות העירונית. "חברות עצרו מלקדם פרויקטים ברובעים 3 ו-4, וכל האמירות הפופוליסטיות של עיריית תל אביב, שכמות ההיתרים שם היא הגדולה ביותר שיש, זה חרטא. אלו היתרים שהתחילו אותם מזמן. אף יזם היום לא ייקח פרויקט אחד ברובעים האלה, ואלה האזורים הכי מבוקשים".

לדבריו, "קרו שם כמה דברים מהותיים: מחירי הנדל"ן במרכז ת"א יורדים, קצב העסקאות מאוד נמוך, כמעט ואין עסקאות, ועלויות הבנייה בשמיים. אם עולה לי לבנות דירה ברמלה, כולל כל הפיתוח, כמיליון שקל בממוצע, בתל אביב יעלה לי 1.6 מיליון. המכפילים בתל אביב, בין כמות הדירות שאתה מפנה לכמות הדירות שאתה בונה, זה פחות מאחד לשניים. כלומר על כל דירה שאני בונה, אני מקבל פחות מדירה אחת לשיווק".

"הפגיעות בתל אביב בסבב האחרון רק מחדדות עד כמה קידום ההתחדשות העירונית בעיר הוא חובה, ואת ההשלכות של העמדה הנוקשה של עיריית תל אביב לגבי מספר הקומות", אמר ל" מרכז הנדל"ן גורם בכיר בתחום ההתחדשות העירונית. "חברות עצרו מלקדם פרויקטים ברובעים 3 ו-4, וכל האמירות הפופוליסטיות של עיריית תל אביב, שכמות ההיתרים שם היא הגדולה ביותר שיש, זה חרטא" 

לדבריו, "ההתעקשות הבלתי סבירה של עיריית ת"א לגבי היקף הקומות היא בעיה. בניגוד לרמלה, שבה כשאני לא כלכלי אני צריך עוד דירות כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי, בת"א, כדי לפתור את כל הפלונטר ברובע שלוש וארבע צריך בסך הכל להוסיף קומה אחת, זה היה פותר חלק גדול מהכשלים המסחריים-כלכליים בפרויקטים. נוסיף לזה את העובדה שדרכי הגישה לתל אביב מורכבות, אין גמישות, ההגבלות בנושא יציקות - באילו שעות מותר ואסור ליצוק בגלל הקרבה לשכונות. כשמחברים את כל האירועים האלה, גם הקבלנים וגם היזמים לא רוצים לעבוד בפרויקטים הקטנים בתל אביב".

כל אלה מובילים לדבריו לגל נטישות שנאמד בעשרות פרויקטים בעיר: "עם כל המורכבות, עדיף לעבוד בפריפריות, בהיקפים יותר גדולים, עם רשויות שמחבקות אותך, בשיעורי רווחיות גבוהים יותר. בעבר קידמו תוכניות בתל אביב, שאני בעצמי השתתפתי בדיונים בהתנגדויות, בגלל שהתוכניות בבסיס שלהן לא היו כלכליות. הצגנו תחשיבים כלכליים, וגם אגף ההכנסות בעירייה תמך בעמדה הזאת. מלכתחילה שמים על השולחן תוכניות לא כלכליות. לעמדת עיריית ת"א, התכנון גובר על הכלכלה".

אך גם כאשר יזם מחליט לפרוש מפרויקט, הסיפור ממשיך להסתבך מבחינת הדיירים. "המשמעות היא שהפרויקט שרוף", הוא מסביר, "לרוב יזמים קטנים עם איתנות פיננסית נמוכה ינסו לקחת אותו, אבל הם ככל הנראה יכנסו לסחרור. היזמים הקטנים לא יכולים לשאת את כל התקורות והוצאות המימון כמו חברות גדולות, וזה מתגלגל לדיירים. היו מקרים שקבלנים קטנים פשטו את הרגל".

לדבריו, עיתוי הראיון משמעותי במיוחד, שכן עד תחילת חודש מאי ניתן להגיש התנגדויות לתוכנית תא/5500 - תוכנית מתאר עירונית חדשה שנועדה להחליף את תוכנית תא 5000 הוותיקה. לדבריו, מדובר בהזדמנות אמיתית לשינוי, "עכשיו יש פתח נפלא, אם תינתן אפשרות להוסיף עוד קומה זה גיים צ'יינג'ר, עוד קומה נותנת רווחיות 8 אחוז. זה משנה את הכל".

"המציאות השתנתה, וגם הדיירים צריכים להבין את זה"

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, טוען כי התופעה אינה ייחודית רק לת"א. "עלייה בתשומות או בריבית משפיעה על כל השוק, לא רק על הפרויקטים היקרים ביותר. אנחנו רואים את זה גם באזורים נוספים".

"אם אחד מהצדדים לא מרוויח - אין פרויקט". אלי רוזנטל, מנכל ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז (יח"צ)

לדבריו, כדי להסביר את התופעה צריך להבין עיקרון בסיסי: " קבלן או יזם לא פועלים ממניעים פילנתרופיים, אלא כדי להרוויח. אם הפרויקט לא רווחי - אין סיבה שהוא ייצא לפועל. מדובר במעין משולש של אינטרסים: היזם, הדיירים והרשות המקומית. היזם צריך להרוויח, הדיירים צריכים לקבל דירה חדשה, והרשות צריכה להרוויח תשתיות ושטחי ציבור. אם אחד מהצדדים לא מרוויח - אין פרויקט".

גם רוזנטל מצביע על הפער בין התכנון לבין המציאות שהכתה בשוק, בעיקר לנוכח מלחמה שמתמשכת קרוב לשלוש שנים, "היזם עושה היום חישוב חדש, והאקסל שהוא בנה לפני חמש או שש שנים כבר לא רלוונטי. מצד שני, זכויות הבנייה לא השתנו. העירייה לא הפחיתה זכויות, היא פשוט לא הגדילה אותן. בנוסף, כדי לקבל מימון בנקאי צריך לעמוד ברווחיות של 14% עד 16%. אם הרווחיות יורדת מתחת לזה, הבנק לא מממן. אז מה היזם יכול לעשות? הוא לא יכול לבקש עוד זכויות, והוא לא יכול להוזיל את איכות הבנייה. לכן, המקום היחיד שבו ניתן לצמצם עלויות הוא התמורות לדיירים".

אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז: "המלחמה הוכיחה איזו נחיצות יש לממ״דים, אבל הממ״דים האלה עולים כסף, אין מה לעשות. אם אנחנו רוצים שהפרויקטים האלה יצאו לפועל, צריך שיהיה שינוי, וגם הדיירים צריכים להבין את זה. עדיף להם לקבל פחות תמורות,  מאשר שימשיכו לגור בדירה הישנה שלהם בלי ממ״ד" 

בראייה לעתיד מעריך רוזנטל כי "קשה לראות ירידה בעלויות הבנייה או בריבית בזמן הקרוב, וגם לא נראה שתהיה הגדלה משמעותית של זכויות בנייה. לכן, סביר להניח שנמשיך לראות מקרים כאלה.חלק מהיזמים ינטשו פרויקטים, ואחרים ינסו להתאים אותם מחדש".

כדי להתמודד עם חוסר הוודאות, מציע רוזנטל מנגנון חוזי חדש, שבו התמורות לדיירים והרווחיות של היזם מותאמים באופן דינמי לשינויים בשוק. אם הרווחיות יורדת מתחת לרף שנקבע, התמורות מופחתות בהדרגה כדי לאפשר את קיום הפרויקט. מנגד, אם הרווחיות עולה מעבר לצפוי, הדיירים נהנים משדרוגים או הטבות. כך, לדבריו, ניתן ליצור איזון ולמנוע מצב שבו צד אחד נושא לבדו בנטל.

"המלחמה הזאת הוכיחה איזו נחיצות יש לממ״דים, אבל הממ״דים האלה עולים כסף, אין מה לעשות. אם אנחנו רוצים שהפרויקטים האלה יצאו לפועל, צריך שיהיה שינוי, וגם הדיירים צריכים להבין את זה. עדיף להם לקבל פחות תמורות,  מאשר שימשיכו לגור בדירה הישנה שלהם בלי ממ״ד, בלי מקלט, בלי שום דבר. הם עדיין לא מפסידים פה כסף, הם מרוויחים", סיכם.

"היזם ניסה להפיל את האחריות עלינו"

עו"ד דן הלפרט , שמייצג דיירים בעשרות פרויקטים בעיר, כולל כאלה שנפגעו מנטישת יזם, מתאר את התמונה מצד הדיירים: "אנחנו נתקלים לא מעט במקרים כאלה, בשלבים מאוד מתקדמים של הפרויקט. זה אומר לפעמים שהפרויקט כבר עם היתר, או לקראת היתר, או שנשאר רק לשלם אגרות והיטלים ולהוציא אותו לדרך, כלומר שהוא ממש רגע לפני פינוי וביצוע. ואז מגיע היזם ואומר: 'אנחנו לא מסוגלים להתקדם עם הפרויקט, כי אין ליווי בנקאי, כי הרווחיות התרסקה ביחס לתחזיות שהיו בעבר, והיום זה לא עומד במינימום הנדרש'".

עו"ד דן הלפרט (רז רוגובסקי, סטביליטי אדריכלים וסטודיו מנדג׳ול)

הלפרט מספק מספר דוגמאות: "ברחוב שמעון התרסי, פרויקט של ארבעה בניינים להריסה ובנייה. היזם הודיע על בור כלכלי משמעותי. כינסנו את בעלי הדירות, ובסופו של דבר כמעט כולם הסכימו להזרים עוד כ-400 אלף ש"ח כל אחד כדי להציל את הפרויקט".

"מקרה נוסף ברחוב הזוהר בבבלי. גם שם הפרויקט בשלב מתקדם מאוד, והיזם הודיע שלא יכול להמשיך. כרגע יש פיצול בין הדיירים, חצי בעד פתרון וחצי בעד ביטול".

"במקרה נוסף ברחוב שלומציון המלכה. שם היזם דרש כ-260 אלף שקל מכל דירה, והדיירים סירבו עד כדי ביטול העסקה, למרות הסיכון שלא יהיה פרויקט חלופי. אנשים באו ואמרו 'אנחנו עד כדי כך לא מוכנים להשתתף במימון הפרויקט ולא מוכנים שתגרעו לנו מהתמורות שאנחנו מקבלים. גם אם נישאר בסוף עם בניין ישן, בלי ממ״דים, בלי מעלית ולא מחוזק לרעידות אדמה, עדיין אנחנו לא הולכים איתכם'".

א', דייר בפרויקט שהתראיין בעילום שם, שיתף את מרכז הנדל"ן בתחושות: "אתה חותם על הסכם עם חברה יזמית, סוגר את כל התמורות ואת כל תנאי העסקה, ועוצר כל מהלך אחר שעשית במקביל, כמו פנייה ליזמים אחרים. אתה סומך על החברה שתעמוד בהתחייבויות שלה ותתקדם לפי מה שסוכם, ואז, בגלל כל מיני סיבות חיצוניות - מצב השוק, עלויות, עובדים וכל מה שקורה במשק, הם מנסים להעביר את הכל אל הדיירים, ולהתנער מההסכם המקורי, ובצורה די דרקונית"

 

מקרה זה סוקר במרכז הנדל"ן בינואר האחרון. לינק. לאחר שהושג הרוב הדרוש כבר בשנת 2021, אנשי העיר חתמה עם דיירי הבניין הוותיק, שנבנה בשנות ה־50 הסכם לביטול פרויקט תמ״א 38, זאת לאחר כארבע שנות קידום, הגעה להיתר בתנאים והסכמה מלאה של הדיירים, כאשר לפי החברה הסיבה המרכזית לביטול הייתה הזינוק בעלויות הבנייה.

הדיירים תקועים בין הפטיש לסדן 

א', דייר בפרויקט שהתראיין בעילום שם, שיתף את מרכז הנדל"ן בתחושות: "אתה חותם על הסכם עם חברה יזמית, סוגר את כל התמורות ואת כל תנאי העסקה, ועוצר כל מהלך אחר שעשית במקביל, כמו פנייה ליזמים אחרים. אתה סומך על החברה שתעמוד בהתחייבויות שלה ותתקדם לפי מה שסוכם, ואז, בגלל כל מיני סיבות חיצוניות - מצב השוק, עלויות, עובדים וכל מה שקורה במשק, הם מנסים להעביר את הכל אל הדיירים, ולהתנער מההסכם המקורי, ובצורה די דרקונית".

"הם הבינו שהפרויקט לא משתלם להם בתנאים הקיימים, אז הם דרשו גם כסף מכל דייר, וגם לבטל תמורות כמו דמי שכירות ודברים נוספים, כדי להשאיר את הפרויקט כדאי עבורם", הוא מסביר. "חיכינו ארבע שנים. כל הזמן מרחו אותנו, התחמקו, לא ענו לנו. ניסינו להבין מה קורה, פנינו שוב ושוב דרך עורך הדין, דרשנו תשובות. רק אחרי הרבה פניות הם חזרו אלינו עם הדרישות האלה. אחר כך ניסינו להגיע איתם להסכמות כמה פעמים, אבל זה לא הצליח. הם ניסו להציג את זה כאילו אנחנו בבעיה, שכדאי לנו להסכים, ושאם לא - נפסיד. בעצם ניסו להפיל את כל האחריות עלינו".

עו"ד דן הלפרט : "קיים חשש אמיתי לניצול לרעה של המצב על ידי היזמים. תנאי השוק היום קשים והדיירים, שכבר רוצים לראות את הפרויקט מתקדם, נמצאים בלחץ, ולכן הם עשויים להיות מוכנים לוויתורים. ייתכן שבפועל הפרויקט עדיין רווחי ויכול לצאת לדרך, גם אם ברווח נמוך יותר, ועדיין היזם ינסה 'לרכב על הגל' כדי לשפר את תנאיו הכלכליים מעבר למה שנדרש באמת" 

לדבריו, לאחר שראו את החלום שהלך ונרקם מתפורר לנגד עיניהם, היו כאלו ששקלו לשלם מכיסם עבור השלמת הפרויקט, אך בהתחדשות עירונית כמו בהתחדשות עירונית, המצב תמיד הרבה יותר מורכב, "אתה תמיד שוקל הכול, אבל מבין שזה לא בהכרח משתלם. מעבר לזה, קשה מאוד לגייס את כל הדיירים להסכמה. לכל אחד יש אינטרסים אחרים - יש משקיעים, יש כאלה שגרים בדירה, יש מבוגרים, יש כאלו שפשוט אין להם כסף".

לדברי א', הדיירים תקועים כעת בין הפטיש לסדן: "אתה לא יכול למכור את הדירה, לא באמת יכול להשביח אותה כי מדובר בבניין ישן, ולא תיכנס עכשיו לשיפוץ כשאתה מקווה להיכנס פרויקט. אתה פשוט תקוע בין לבין. כרגע אנחנו מנסים למצוא אלטרנטיבה ולדבר עם יזמים אחרים".

הלפרט מדגיש כי במקרים כאלו עורך הדין הוא גורם מפתח: "מצד אחד, קיים חשש אמיתי לניצול לרעה של המצב על ידי היזמים. תנאי השוק היום קשים והדיירים, שכבר רוצים לראות את הפרויקט מתקדם, נמצאים בלחץ, ולכן הם עשויים להיות מוכנים לוויתורים. ייתכן שבפועל הפרויקט עדיין רווחי ויכול לצאת לדרך, גם אם ברווח נמוך יותר, ועדיין היזם ינסה 'לרכב על הגל' כדי לשפר את תנאיו הכלכליים מעבר למה שנדרש באמת, כי זה כבר ידוע שנטישת פרויקטים בתל אביב היא תופעה נרחבת".

במקרים כאלה, לדבריו, על עורך הדין לרדת לעומקו של העניין, וככל שמצוקתו של היזם ממשית, עליו להפריך את חשדות הדיירים: "חשוב לי לשלול אפשרות כזו באופן ברור. אני לא אומר שזה לא קורה, ממש לא, אבל זו אפשרות שצריך לבדוק לעומק. לכן אנחנו ממנים שמאי מטעם הדיירים, שבודק את ההיתכנות הכלכלית. אם הוא קובע שיש בור תקציבי אמיתי, עוברים לשלב הפתרונות. אם לא - דורשים מהיזם לעמוד בהסכם. בסוף המטרה היא לא להילחם ביזם אלא להציל את הפרויקט. אם יש בעיה אמיתית, צריך למצוא פתרון משותף. היו מקרים שאכן מצאנו דרכים לייעל ולהציל את הפרויקט עם ויתור על תמורות כמו מחסנים, חניות או דמי שכירות".

לגבי בעתיד, הלפרט אופטימי: "בטווח של שנה נראה התאוששות. אבל חשוב לציין שחלק מהיזמים לא ישרדו. יש כאלה שכבר היום לא מצליחים להרים פרויקטים, מחפשים שותפים או למכור נכסים. זה תהליך של סינון בשוק"