היטלי פיתוח מנופחים: עיריית נתיבות תשיב ליזמית 2.5 מיליון שקל שנגבו ביתר

בית המשפט המחוזי בבאר שבע אישר לאחרונה הסכם פשרה בין עיריית נתיבות לחברת י. דביר יזמות ובניה, והעניק לה תוקף של פסק דין. על פי הפשרה, העירייה תשיב לחברה 2.5 מיליון שקל שנגבו ממנה ביתר כהיטלי פיתוח בנובמבר 24', לאחר שהחברה טענה כי התחשיבים היו שגויים ונפלו בהם ליקויים משמעותיים.

לפי מסמך העתירה, חברת י. דביר יזמות ובניה, זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבנייה בעיר, ושילמה עם הזכייה מקדמה על חשבון היטלי הפיתוח. ואולם, עם התקדמות הפרויקט ולקראת הוצאת היתר הבנייה, הוציאה עיריית נתיבות דרישת תשלום נוספת, בהיקף מצטבר של כ־2.5 מיליון שקל. לאחר השגה שהגישה החברה, תוקנה הדרישה - אך לטענת העותרת, גם לאחר התיקון מדובר בדרישה חריגה, בלתי סבירה ובלתי חוקית. 

לטענת החברה, תעריפי היטלי פיתוח של העירייה אשר נערכו על ידי השמאי, היו שגויים ולא מבוססים על נתוני אמת. לטענת בא כוחה של החברה, עו"ד שימי גולן, הטעויות בתחשיבי היטלי הפיתוח -סלילה, תיעול ושצ"פ היו מהותיים וביתר של למעלה מ-30%. 

במרכז העתירה עומדת הטענה כי חוקי העזר העירוניים, שעל פיהם חושבו היטלי הסלילה והתיעול, מבוססים על תחשיב כלכלי שגוי, הפוגע בעקרון יסוד בדיני היטלי פיתוח - עקרון ההקבלה. עקרון זה מחייב התאמה מלאה בין עלויות הקמת התשתיות לבין כלל השטחים הנהנים מהן בפועל. לטענת החברה, העירייה חישבה את עלויות הפיתוח במלואן, אך מנגד לא הכלילה את כל הקרקעות והזכויות הנהנות מהתשתיות, ובכך ניפחה את התעריפים המושתים על יזמים.

העתירה מזכירה כי עקרון ההתאמה נזכר לא אחת בפסיקה, למשל בפס"ד מדינת ישראל - משרד הביטחון נ' המועצה המקומית באר יעקב, בית המשפט המחוזי ביטל חיוב בהיטלי סלילה בסך של 132 מיליון ש"ח בגין מחנה צריפין, שאינו נכלל בתחשיב העירייה. בנוסף, החברה הציגה חוות דעת מטעמו של מומחה להיטלי פיתוח, אייל דדיה, שהצביעה על שורה של טעויות ופגמים שנפלו בתחשיבי העירייה. כך למשל, אחת הטעויות הבולטות עליהן הצביעה החברה הייתה כי נתוני תחשיב התיעול הסתמכו על נתוני ערים אחרות וזאת מבלי שנלקחו נתוני אמת של העיר. 

העירייה, כך נטען, ביססה את אומדן עלויות מערכת התיעול בשכונות הוותיקות על נתונים של ערים אחרות: נס ציונה וקריית עקרון, וזאת למרות שבנתיבות עצמה, כך נטען, כלל לא קיימת מערכת תיעול מוסדרת בשכונות הוותיקות, ואף אין לעירייה תוכנית אב לניקוז. “אין כל היגיון או סבירות להעתיק נתונים מעיר בעלת תשתיות קיימות לעיר שאין בה תשתיות כאלה”, נכתב בעתירה.

יתרה מכך, העותרת מצביעה על עיוות מספרי קיצוני שנוצר בתחשיב: בעוד שבשכונות החדשות בעיר, שבהן קיימת מערכת תיעול מתועדת, חושבה עלות כוללת של כ-136 מיליון שקל עבור שטח דרכים של כ-1.68 מיליון מ"ר, הרי שבשכונות הוותיקות חושבה עלות גבוהה יותר, כ-172 מיליון שקל, עבור שטח דרכים קטן בכ־60%. לטענת החברה, מדובר בנתון “בלתי אפשרי, בגדר מדע בדיוני”, המעיד על שיטה שגויה מן היסוד.

עוד טענה החברה, כי תחשיבי העירייה לא הפחיתו את עלויות כבישים ארציים, אשר לא ממומנו על ידי העירייה אלא על ידי מע"צ. בכך לטענתה, העירייה מנפחת את התעריפים וזאת מבלי שנשאה בעלויות. ולסיום, נטען כי תחשיבי העירייה לא העניקו הנחות שניתנו לעירייה במסגרת מכרזי הקבלנים אשר מבצעים את התשתיות העיר. בחוות הדעת הודגש כי קבלני הביצוע מעניקים הנחה ממחירון דקל, הנחה שנעה בין 10%-20%. נטען כי עורך תחשיב העירייה, לא כלל הנחה זו כלל במסגרת התחשיבים ובכך העירייה ביצעה ניפוח מלאכותי של העלויות (ההוצאות לעירייה) בתחשיבים.

עו"ד שימי גולן (באדיבות המצולם)

לאור כלל הטענות והפגמים המהותיים, ביקשה החברה להורות על תיקון דרישת התשלום והשבת הכספים שנגבו ביתר. העירייה מנגד טענה כי התחשיבים אושרו על ידי משרד הפנים ולכן חלה עליהם חזקת התקינות המעשה המינהלי. כאמור, החברה הגישה עתירה מינהלית, ובסיכומה נטען כי סך הפגמים בתחשיבי הסלילה והתיעול מוביל לחיוב יתר בהיקף של כ־14.3 מיליון שקל לאחר שבית המשפט השיב שטרם גיבש את דעתו באופן סופי, הגיעו הצדדים לפשרת השבה של 2.5 מיליון שקל.

מטעם היזם נטען כי בעקבות העתירה המנהלית, בימים אלה פועלת עיריית נתיבות לתיקון חוק העזר העירוני. 

לדברי עו"ד שימי גולן, העוסק במיסוי עירוני ומייצג את היזם, "אנו עדים לאחרונה למגמה כלל ארצית, בה עורכי התחשיבים מנפחים את תחשיבי היטלי פיתוח באמצעות טעויות וליקויים אשר מעשירים את קופת העירייה בעשרות מונים. בבדיקה שביצע משרדי בערים הגדולות (תל אביב, ירושלים, נתניה, פתח תקווה ועוד) נמצא כי הושבו עשרות מיליוני שקלים בשנים האחרונות עקב טעויות שנפלו בתחשיבי היטלי פיתוח. על כן, מומלץ מאד ליזמים לבדוק כל חיוב של היטלי פיתוח".

מעיריית נתיבות נמסר בתגובה: "הטענות מוכחשות ופס"ד מדבר בעד עצמו. מדובר בהסכם פשרה שמהווה חלק קטן מתביעת מליונים של הקבלן שמסלק את התביעה מבלי לגרוע מעמדתינו. בהתאם להנחיות משרד הפנים כל חוקי העזר העירוני מחוייבים עדכון פעם ב-5 שנים באופן שאין כל קשר בין הליך זה, ככל שיהיה,  לעניינו של הקבלן".