עיריית ת"א השיתה היטל של רבע מיליון ש"ח - על זכויות בניה שכבר מוסו בעבר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז תל אביב, בראשותה של עו"ד רויטל אפלבוים, קבעה לאחרונה כי הוועדה המקומית תל אביב-יפו לא תוכל לגבות היטל השבחה "כפול" בשל שינוי מדיניות משפטי ולקזז בהחזר. ההחלטה עוסקת בשאלה עקרונית: האם שינוי בפרשנות המשפטית של תוכניות מאפשר לרשות המקומית לחייב פעמיים בהיטל השבחה את אותן הזכויות - ולאחר מכן לשלם החזר, או שמא יש לזכות את הנישום כבר בתחשיב היטל ההשבחה.

את הערר הגישו שתי בעלות זכויות במגרש התחום על ידי הרחובות שבזי, ברנט ושמרלינג בשכונת נווה צדק בתל אביב, בו קיימים שני מבני מגורים, האחד בן קומה אחת הפונה לרח' ברנט והשני בן שתי קומות הפונה לרחוב שמרלינג. המקרקעין הושפעו מתוכנית מפורטת חדשה (תפרי נווה צדק) שפורסמה למתן תוקף ב-2013 ואשר מכוחה נדרשו העוררות לשלם היטל השבחה בגין מכר. שומת הוועדה המקומית לנכס כולו היתה 2,072,360 שקל, ואילו ההיטל שהושת על העוררות עמד על 250,460 ש"ח.

לקריאת החלטת ועדת הערר.

המחלוקת התמקדה בזכויות מכוח "תוכניות נושאיות" עירוניות – תוכניות העוסקות בחדרים על הגג, מרתפים ובנייה, אשר לא ניתן להוציא מכוחן היתר בנייה. הדיון בוועדה העלה כי מוכרים קודמים של המגרש כבר שילמו היטל השבחה בגין אותן תוכניות נושאיות, בהתאם לדרישת הוועדה המקומית באותה עת. אלא שמאז, השתנתה הנורמה המשפטית: בעקבות פסיקה של בית המשפט לעניינים מינהליים  והחלטות ועדות ערר בשנים 2015-2019 המבוססות על החלטת העליון מ-2014 (הלכת גזלן), נקבע כי במקרקעין "מוקפאים" (כאלו שלא ניתן להוציא בהם היתרי בנייה ללא תוכנית מפורטת), לא ניתן לממש את התוכניות הנושאיות ולכן גם אין לגבות בגינן היטל.

בדיון שנערך בפני השמאי המכריע בועז קוט, העוררות טענו כי אם שולם היטל השבחה הקודם הוועדה המקומית לא יכולה לגבות היטל נוסף, וכן שבמועד הקובע לשומה השוק הביא בחשבון את זכויות התוכניות הנושאיות כבר במצב הקודם, שכן באותו זמן  הסברה הרווחת בשוק היתה כי ניתן לממש את אותן זכויות. בהחלטתו קבע קוט כי הכרעה בסוגיה זו היא עניין לוועדת הערר, והעמיד את גובה ההיטל על 143,200 שקלים. בעקבות זאת הגישו בעלות הקרקע ערר על השומה המכרעת, בה טענו כי לא ייתכן כי ייגבה היטל נוסף בגין זכויות שכבר מוסו בעבר.

הוועדה המקומית אימצה את עמדת השמאי המכריע וטענה כי מאחר שהפסיקה קבעה שחיובי העבר נעשו בטעות, ולא ניתן להשית היטלים בגין תוכניות נושאיות, אין להכיר בזכויות הללו ב"מצב הקודם" של השומה הנוכחית. לשיטתה, הפתרון לכפל החיוב אינו צריך להיעשות בתוך תחשיב השומה, אלא בדרך של החזר כספי או קיזוז מחוץ לשומה.

הוועדה המקומית הסכימה כי עליה להימנע מלגבות פעמיים היטל השבחה בגין אותן זכויות, והמחלוקת נסובה על השאלה האם מקום שבו התקיים בעבר אירוע מימוש, שבעקבותיו נגבה גם היטל השבחה בגין התכניות הנושאיות בהתאם לפרשנות המשפטית והשמאית למצב הסטטוטורי כפי שהיתה מקובלת אז, יש לזכות את אותן הזכויות במסגרת תחשיב ההשבחה או שמא יש לפעול מחוץ לתחשיב בדרך של החזר או קיזוז.

ארבעה נימוקים לאיסור כפל חיוב

ועדת הערר, בראשות עו"ד רויטל אפלבוים, דחתה את עמדת הוועדה המקומית וקיבלה את הערר וקבעה שיש להכיר בתוכניות הנושאיות במצב הקודם לצורך ההשבחה: "כל אימת שהתקיים מימוש במכר לאחר אישורן של התכניות הנושאיות וקודם לאישורה של תכנית מפורטת, הרי שבמסגרת תחשיב ההשבחה לתכנית המפורטת יש להביא בחשבון את זכויות התכניות הנושאיות כחלק מהמצב הקודם, ובלבד שאותו מימוש נעשה קודם לשינויה של הנורמה המשפטית כפי שהתגבשה בהחלטה בעניין מימון (החלטת ועדת הערר הקוודמת בעניין זה- דנ"ק)".

ועדת הערר הסבירה זאת בארבעה נימוקים. הראשון - איסור על כפל חיוב: "הנחת המוצא כי אין להתיר חיוב בגין זכויות שכבר שולם בגינן היטל השבחה , ולו מטעמים של גביית מס אמת, הסתמכות, רציפות שומה וחובת ההגינות המנהלית". השני - העדר אפשרות לפתוח שומה חלוטה: "לא ניתן להחיל שינוי פרשנות למפרע על מימוש שכבר בוצע ו/או על מועד קובע שקדם לשינוי הפרשנות, שכן בעשותה כן מבקשת הוועדה המקומית לפתוח בעקיפין שומה חלוטה ולשנות ממנה".

השלישי - הסתמכות הקונה על כך שרכש נכס נקי מחוב: "הסתמכותו של בעל נכס כי רכש את זכויותיו כשהן נקיות מחוב היטל השבחה משפיעה על שווי השוק של אותו הנכס, שנקבע גם על ידי מוכר מרצון, ושווי זה חייב לבוא לידי ביטוי בתחשיב ההשבחה", ורביעי - העדר אפשרות לקיזוז או החזר לנישומים שונים: "מתן סעד בדרך של קיזוז או החזר של כספי היטל ההשבחה ששולמו במימוש קודם, אינו אפשרי מקום שבו אין עסקינן באותו נישום, וגם אינו מתקן את העוול שנגרם כתוצאה מהסתמכות על תשלום שכבר שולם".

לבסוף קבעה ועדת הערר כי התיק יוחזר אל השמאי המכריע לתיקון תחשיב ההשבחה באופן שיביא בחשבון את זכויות התכניות הנושאיות שחויבו על פי שומת 2014 כחלק משווי המצב הקודם. המשמעות היא זיכוי של הנישום במסגרת תחשיב ההשבחה. ההערכה היא כי המהלך יביא להפחתת ההיטל בכ-50-60 אלף ש"ח.

כמו כן, השיתה ועדת הערר על הוועדה המקומית הוצאות ערר בסך של 4,000 שקל. את העוררות ייצגו עו"ד עופר צילקר ועו"ד ארז שפירא.