העליון קבע: גם קרקע שהוקצתה ללא מכרז ובתנאים מועדפים - חייבת בהיטל השבחה

בית המשפט העליון דחה ביום חמישי האחרון את בקשת רשות הערעור שהגישו בעלי קרקעות באזור התעסוקה קדמת השלום בכפר סבא, ובכך הותיר על כנה את פסיקת בית המשפט המחוזי לפיה גם קרקעות שהועברו לבעליהן בתנאים מועדפים וללא מכרז, אינן פטורות מתשלום היטל השבחה . בכך, פסק הדין שניתן במחוזי על ידי השופט עבאס עאסי הפך לחלוט.

הפסיקה ניתנה במסגרת ערעור שהגישו כ-53 בעלי קרקעות באזור התעסוקה קדמת השלום בכפר סבא (תוכנית כס/50), בשטח של כ-602 דונם, הממוקם בצפון מזרח העיר.

לפסק הדין של המחוזי 

במרץ 2000 אושרה תוכנית א' ששינתה את ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעודים עירוניים שונים, ובהם תעשייה, מלאכה ומשרדים - שינוי תכנוני שיצר עליית ערך משמעותית לקרקעות. כעבור עשור, בשנת 2010 תוכנית ג' הסדירה את המתחם בהליך של איחוד וחלוקה וקבעה את אופן הקצאת הזכויות בין הבעלים.

בעקבות אישור התוכניות דרשה עיריית כפר סבא לגבות היטל השבחה בהיקף של עשרות מיליוני שקלים. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קבעה כי ההשבחה הכוללת מתחלקת בין שתי התוכניות: 70% מההשבחה נזקפת לתוכנית הראשונה משנת 2000, ששינתה את ייעוד הקרקע, ו־30% נוספים לתוכנית משנת 2010, אשר הסדירה את חלוקת הזכויות. בהתאם לחלוקה זו חושבו שומות ההשבחה והחיובים לבעלי הקרקעות.

בעלי הזכויות, שחלקם רכשו את הקרקע מכונס נכסים וחלקם קיבלו אותה מרשות מקרקעי ישראל בתמורה מופחתת וללא מכרז, טענו כי זכויותיהם ניתנו לאחר שנים של חוסר ודאות תכנונית, וכי אין לחייבם בהיטל השבחה בנסיבות אלו. הם הגישו עררים לוועדת הערר הן ביחס לעצם החיוב והן ביחס לשיעורו.

עררים אלה נדונו והוכרעו על ידי ועדת הערר בהרכבים שונים. השמאית המייעצת שמונתה, הוציאה שומות מייעצות בנוגע למקרקעין של בעלים שונים, ובכולן הגיעה למסקנה לפיה תכנית ג' איננה משביחה, וכי מלוא ההשבחה של המקרקעין נגרמה במסגרת תכנית א'. מנגד, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא הגישה אף היא ערעור, בטענה כי ועדת הערר והשמאית המייעצת הקלו יתר על המידה עם הבעלים. בין היתר נטען כי נפלה שגגה בקביעה שלפיה לא נוצרה השבחה מתוכנית האיחוד והחלוקה, וכן כי לא הוטלה ריבית פיגורים על סכומי ההיטל.

רכישה מכונס נכסים אינה בהכרח פטור

אחת הטענות המרכזיות של המערערים הייתה כי כרוכשים מכונס נכסים, הם אינם חבים בהיטל השבחה . טענה זו נשענה על פסיקה קודמת, שקבעה כי במקרים מסוימים אין לחייב רוכש מכונס נכסים בהיטל השבחה, כאשר החיוב אמור לחול על הבעלים הקודמים.

אלא שבית המשפט דחה את הטענה וקבע הבחנה ברורה: "בסיס המחלוקת בסוגיה זו נעוץ בעובדה שזכויות הבעלים מושא הערעור נרכשו על ידם מידי כונס נכסים במסגרת הליך חדלות פירעון. אין מחלוקת כי בהסכם המכירה שנערך בין הכונס לבין הבעלים הוסכם כי היטל ההשבחה יחול במלואו על הקונה - הוא הבעלים, וישולם על ידו, וכי הקונה יהיה אחראי להגשת השגה וערר, ולא תחול כל חובה על המוכר (הכונס) לטפל בהיטל השבחה ". 

בית המשפט קבע כי באופן נחרץ: "אין לקבל את טענת הבעלים שלפיה עצם מתן אישור על ידי הוועדה המקומית להשלמת רישום העסקה עם הכונס, מהווה פטור מתשלום היטל השבחה ". בנוסף ציין כי "אין חולק כי הבעלים מבקשים להתעשר על חשבון הקופה הציבורית; זאת משום שמצד אחד הם התחייבו לתשלום היטל השבחה בעצמם במקום המוכרים - הכונס, ובכך למעשה היטל השבחה גולם בתמורת המכר על ידי הפחתתו ממנה; ובסופו של דבר הם לא שילמו את היטל ההשבחה לא לוועדה המקומית ולא במסגרת תמורת המכר שהיתה אמורה להגיע לקופת הכינוס".

טענה נוספת שעלתה ע"י חלק מהבעלים, היא כי מאחר ולא היו בעלי הקרקע במועד הקובע של התוכניות המשביחות - לא ניתן לראות בהם חייבים בתשלום היטל השבחה . לטענתם הם לא הוכרו כבעלי זכויות במקרקעין בתקופת הביניים בה אושרה התוכנית בשנת 2000 עד ההכרה בזכויותיהם בפועל עד לשנת 2008.

אלא שמעבר להיבט החוזי, בית המשפט קבע כי כאשר רוכש נהנה מהשבחה תכנונית המעלה את ערך המקרקעין - בין אם באמצעות תוספת זכויות ובין אם באמצעות שינוי ייעוד - אין זה צודק לאפשר לו להימנע מתשלום ההיטל, רק בשל נסיבות טכניות של אופן הרכישה או מועד הכרת הזכויות. קביעה זו מחזקת את מגמת הפסיקה האחרונה לראות בהיטל ההשבחה כלי מהותי לחלוקת הרווח הכלכלי שנוצר כתוצאה מפעולת התכנון, ולא חיוב פורמלי שניתן לעקוף באמצעות מבנים משפטיים.

בפסק הדין הדגישו שופטי העליון כי עצם ההשבחה התכנונית, ולא אופן הקצאת הקרקע או שיעור התמורה ששולמה למדינה, הוא שמקים את חובת תשלום היטל ההשבחה. עוד נקבע כי אין מקום לאפשר מצב שבו בעלי זכויות נהנים מהטבות חריגות בהקצאת קרקע ציבורית, אך נמנעים מהשתתפות במימון התשתיות, הפיתוח והשירותים העירוניים הנדרשים בעקבות שינוי הייעוד.

מתי יש השבחה - ומי מוסמך לקבוע?

אחד הנושאים שנדונו בפסק הדין עוסק בשאלה שבין שמאות למשפט: השמאית המייעצת שמונתה בתיק קבעה, בין היתר, כי תוכנית ג' לא יצרה השבחה , מאחר שלשיטתה היא לא הוסיפה זכויות חדשות מעבר לתוכניות קודמות. אלא שבית המשפט קבע כי השמאית חרגה מסמכותה, כאשר נדרשה לפרש את משמעותן המשפטית של התוכניות ואת היחסים ביניהן. נקבע כי בעוד ששאלות של שווי, כדאיות כלכלית והערכת השפעת הזכויות על ערך הקרקע הן בליבת סמכותה של שמאות, פרשנות של תוכניות היא עניין משפטי מובהק, הנתון להכרעת ועדת הערר או בית המשפט.

בהתאם לכך, הוחזר הדיון לוועדת הערר, על מנת שתבחן מחדש לאחר פרשנות משפטית ברורה: האם תוכנית ג' אכן יצרה השבחה המחייבת בהיטל.

סוגיה נוספת שבה קיבל בית המשפט את ערעור הוועדה המקומית נגעה לריבית הפיגורים. ועדת הערר קבעה כי אין לחייב את הבעלים בריבית פיגורים, נוכח המחלוקת הממושכת והמורכבות המשפטית. בית המשפט קבע כי אין לפטור אוטומטית מתשלום ריבית רק בשל קיומה של מחלוקת, במיוחד כאשר החיוב העקרוני בהיטל אינו שנוי במחלוקת.

לפיכך, נקבע כי ועדת הערר שגתה כאשר אימצה באופן אוטומטי את עמדת השמאית המייעצת בסוגיית ריבית הפיגורים, מבלי להפעיל שיקול דעת עצמאי. מאחר ששאלת עצם ההשבחה בעקבות תוכנית ג’ הוחזרה לבחינה מחודשת, נקבע כי גם לסוגיית הריבית עשויה להיות השלכה מהותית, ולכן יש לדון בה מחדש.

ראש העיר כפר סבא, רפי סער, אמר כי פסק הדין של בית המשפט העליון הוא ניצחון ברור של האינטרס הציבורי ושל תושבות ותושבי כפר סבא. "מי שנהנה מהשבחה תכנונית משמעותית ומהטבות חריגות בקרקע, אינו יכול להתנער מחובתו להשתתף במימון התשתיות, הפיתוח והשירותים העירוניים. העירייה תפעל בנחישות לשמירה על צדק חלוקתי, ניהול אחראי של משאבי הציבור והבטחת פיתוח עירוני לטובת כלל התושבים"

עוד נטען מטעם עיריית כפר סבא כי ההכרעה צפויה לשמש תקדים משמעותי עבור רשויות מקומיות נוספות, המתמודדות עם מחלוקות דומות מול בעלי קרקעות שקיבלו זכויות בנייה בהיקפים נרחבים בעקבות שינויי ייעוד. את עיריית כפר סבא ייצגו לאורך ההליכים עורכי הדין בתיה בראף-מליכזון וגילי שמואלי ממשרד הררי טויסטר ושות’.