יזם סרב לשלם למארגן שכ"ט משום שאינו מחזיק רישיון תיווך - וחויב בחצי מיליון ש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית משפט השלום בתל אביב, בפסק דין של השופט רונן אילן, הכריע בשבוע שעבר בסכסוך משפטי בין מארגן הדיירים ישראל אמזל לבין יזמיות הנדל"ן - כספי פרץ התחדשות ו-י.א.ב.ז החזקות וקבע כי "פעילות ארגון בהתחדשות עירונית היא ישות משפטית נפרדת מתיווך, ואינה מחויבת ברישוי לקבלת עמלה". בעקבות זאת, ייאלצו היזמים לשלם למארגן אמזל מאות אלפי שקלים.

הסכסוך נסוב סביב המהלך לקידומו של פרויקט התחדשות עירונית ברחוב י.ל. פרץ 24-26 בשכונת נווה שאנן בדרום תל אביב. במסגרת הפרויקט תוכננה הריסתם של שני בניינים בני 6 דירות כל אחד ובניית בניין חדש בן 40 דירות ו-170 מ"ר מסחר.

לפסק הדין של בית משפט השלום 

בתביעה שהגיש אמזל נגד היזמיות ובעליהן - אברהם יוסף בקנרוט וישראל יצחק זילברשטיין, טען כי פעל במשך כארבע שנים (2018-2022) לארגון הדיירים, יצירת הקשר עם היזמים וגיבוש ההסכם. לטענתו, סוכם כי יקבל גמול בשיעור של 2% מסך הכנסות הפרויקט הצפויות, אשר ישולם בשלוש פעימות: עם חתימת ההסכמים עם רוב מחייב של דיירים, עם מתן החלטת ועדה לאישור הפרויקט ועם קבלת היתר הבנייה.

לפי תחשיבי המארגן, סך ההכנסות הצפויות ליזמים בגין הפרויקט צפוי לעמוד על 82.65 מיליון שקל. לפיכך, שכר טרחתו בגין הפרויקט כולו אמור לעמוד על 1.653 מיליון שקל (2% מההכנסות), ועבור כל אחת משלוש הפעימות, עליו לקבל שליש מתוכו - 551 אלף שקלים.

בתביעה שהגיש אמזל נגד היזמיות ובעליהן, טען כי פעל במשך כארבע שנים לארגון הדיירים, יצירת הקשר עם היזמים וגיבוש ההסכם. לטענתו, סוכם כי יקבל גמול בשיעור של 2% מסך הכנסות הפרויקט הצפויות, בכתב ההגנה שהגישו טענו היזמים כי מדובר למעשה בדרישה ל"דמי תיווך", ומאחר שאמזל אינו מחזיק ברישיון תיווך וגם לא נחתם הסכם תיווך כחוק, הוא אינו זכאי לכל תשלום

ואולם, לטענתו, עם ההגעה לרוב הדרוש מקרב הדיירים, המהווה את השלמת אבן הדרך הראשונה, נמנעו היזמיות מלשלם לו את שכרו המלא. אחת הנתבעות שילמה לו מאה אלף שקלים, והשנייה העניקה לו 200 אלף שקלים באמצעות צ'ק, שאותו משכה בטרם הופקד. לפיכך, טען, על היזמיות להשלים את יתרת שכר טרחתו עבור הפעימה הראשונה, שבניכוי 100 אלף השקלים ששולמו, עומדת על 451 אלף שקלים.

בכתב ההגנה שהגישו טענו היזמים כי מדובר למעשה בדרישה ל"דמי תיווך", ומאחר שאמזל אינו מחזיק ברישיון תיווך וגם לא נחתם הסכם תיווך כחוק, הוא אינו זכאי לכל תשלום. עוד טענו כי הפרויקט שקודם בפועל שונה מהותית מזה שהציג המארגן תחילה, וכי הסכמתם לתשלומים מסוימים ניתנה תחת איומים.

לצד זאת, מומחה שמינה בית המשפט, השמאי ירון גולן, אמד את היקף המכירות הצפוי בפרויקט, והעריכו בסך 67.2 מיליון שקל, כ-15 מיליון שקלים פחות מזה שהוצג על ידי אמזל בתביעתו.

שכר הטרחה אושר, טענות היזמים נדחו

השופט דחה את טענות היזמים וקיבל את עמדת התובע. בפסק הדין הובהר כי יש להבחין בין פעולת תיווך גרידא לבין פעולתו המורכבת של "מארגן" לפי חוק ההתחדשות העירונית.

זאת כאשר בניגוד למתווך שמסתפק לרוב ב"הפגשה" בין צדדים, עבודת המארגן כוללת רתימת דיירים רבים, ליווי לאורך שנים, איתור אנשי מקצוע ובדיקת היתכנות. השופט הדגיש כי סעיף בחוק המארגנים קובע מפורשות כי פעולת ארגון אינה נחשבת לתיווך במקרקעין, ולכן חוק המתווכים ודרישות הרישיון שבו אינם חלים על המארגן ביחסיו מול היזם:

"עסקינן בשיתוף פעולה לקידומו של פרויקט התחדשות עירונית . חלקו של התובע בפרויקט הינו ארגון בעלי הדירות בבניינים הישנים לצורך התקשרות עם הנתבעים כיזמים שיבצעו את הפרויקט. מעמדו של התובע, איפה, הוא כשל 'מארגן', וההסדרה של מארג זכויותיו תיעשה בהתאם, בלי להחיל על אלו את הוראות חוק המתווכים…

השופט דחה את טענות היזמים וקיבל את עמדת התובע. בפסק הדין הובהר כי יש להבחין בין פעולת תיווך גרידא לבין פעולתו המורכבת של "מארגן" לפי חוק ההתחדשות העירונית

 

"התובע לא הציג כל הסכם שערך עם בעלי הדירות ולא טען לקיומו של כזה הסכם, אלא שהדרישות באשר לצורתו ותוכנו של הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית , לרבות דרישת הכתב, מתייחסות להסכמים מול בעלי הדירות. אותו חוק לא נועד להגן על 'היזם' ואף לא על 'המארגן' ביחסיו עם היזם ולכן גם איננו כולל הסדרה של יחסים אלו. משכך, שאלת זכותו של המארגן לגמול מהיזם איננה קשורה כלל ליחסי המארגן עם בעלי הדירות, וממילא שאף לא לשאלה אם בכלל נכרת הסכם בין המארגן לבעלי הדירות.

"אכן, במהלך בירור הטענות התברר שהתובע עשה שימוש בביטוי 'תיווך' בתחשיב שהגיש וכך אף בהוראת העברת התשלום שקיבל מהנתבעים אך כשם שכותרתו של חוזה איננה מכתיבה את מהותו, כך גם הביטוי בו עשו התובע או הנתבעים שימוש. סיווג התביעה ייעשה לפי מהותה ולא לפי כותרת שנתן לה מי מהצדדים".

חלק מרכזי בהכרעה התבסס על חילופי מסרונים (וואטסאפ) בין אמזל ליזמים. במסרונים אלו נכתב במפורש: "אשר לי במסודר את שכ"ט... 2% מסך המכירות", ואחד היזמים השיב: "מאשר". השופט קבע כי התכתבות זו מבטאת את ליבת ההסכם בין הצדדים, ולפיכך דחה את טענות היזמים כאילו הדבר נעשה תחת כפייה או איום, בשל היעדר ראיות לכך.

על בסיס חוות דעתו של גולן נאמד ערך שווי המכירות הצפוי בפרויקט בכ-67.2 מיליון שקלים, ושכר הטרחה הנגזר ממנו עומד על כ-1.34 מיליון שקלים. "החלק המגיע לו נוכח כריתת ההסכמים הם בעלי הדירות עומד על סך של 448,057 ש"ח ובצירוף מע"מ - 528,708 ש"ח". בקיזוז המקדמה שכבר שולמה, פסק בית המשפט כי על החברות לשלם לתובע 410,707 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. עוד נפסקו לזכות אמזל הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 41,669 ש"ח נוספים.

את אמזל ייצג עו"ד משה יצחק אוסדיטשר.

היזמים ובאי כוחם סירבו להגיב.