בניין נשמה: האם נציגות דיירים יכולה לתבוע על "עוגמת נפש"? כך הכריע ביהמ"ש

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, שניתן בשבוע שעבר, מחדד את גבולות סמכותה של נציגות הבית המשותף בהליכים משפטיים נגד קבלנים . השופט אחסאן כנעאן קבע כי הנציגות מוסמכת לשמש כמורשה של בעלי הדירות בכל הליך הנוגע להחזקה ולניהול התקין של הרכוש המשותף - ובכלל זה להגיש תביעות בגין ליקויי בנייה ואי-התאמות במפרט הטכני. עם זאת, היא אינה מוסמכת לתבוע בשם הדיירים פיצוי בגין נזקים אישיים, כגון עוגמת נפש או ירידת ערך הדירות. עוד נקבע כי הנציגות אינה כפופה לחוזי המכר האישיים שעליהם חתמו הדיירים מול הקבלן .

לפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי 

במוקד ההליך, שעסק בפרויקט ברחוב הפלמ"ח בטירת כרמל, עמדה השאלה האם נציגות בית משותף מוסמכת להגיש תביעה כספית נגד חברת בנייה בגין ליקויים ברכוש המשותף. התביעה עסקה בחוסרים ובאי-התאמות במפרט הטכני של הבניין, בעיקר בכל הנוגע לחיפוי הקירות החיצוניים ולמערכות המעליות. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור שהגישה חברת א.ג. כרמל בנייה על החלטת בית משפט השלום בקריות, אשר דחה את בקשתה לסלק את התביעה על הסף. בהחלטתו מינואר 2026 קבע שופט השלום בן ציון ברגר כי הנציגות מוסמכת לתבוע בגין ליקויים ברכוש המשותף, אך אינה רשאית לתבוע פיצוי בגין עוגמת נפש.

בערעור טענה חברת א.ג. כרמל בנייה כי יש לסלק את התביעה על הסף, משום שלדבריה בית משפט השלום התעלם מתניות בוררות הקבועות בחוזי המכר, המחייבות פנייה למהנדס מכריע, וכן מתניית שיפוט ייחודית שלפיה הסמכות נתונה לבית המשפט בחיפה בלבד. עוד טענה כי הנציגות אינה מוסמכת להגיש תביעה בעילות חוזיות מכוח חוק המכר, שכן אינה צד לחוזים האישיים עם הרוכשים ותפקידה מוגבל לניהול ולהחזקה השוטפת של הרכוש המשותף. בנוסף טענה החברה כי הנציגות הציגה מצג שווא באשר להסמכתה על ידי בעלי הדירות, משום שלטענתה לא התקבל הרוב הדרוש באסיפה הכללית, חלק מהדיירים התנגדו להגשת התביעה, וכן העלתה טענות לגופם של הליקויים.

מנגד טענה הנציגות כי סעיף 69 לחוק המקרקעין מעניק לה סמכות ישירה לשמש כמורשה של בעלי הדירות בכל הליך משפטי הנוגע להחזקה ולתקינות הרכוש המשותף, ללא צורך בייפוי כוח פרטני מכל דייר. לטענתה, חיפוי הקירות והמעליות הם חלקים מובהקים מהרכוש המשותף, ולכן תביעה לתיקונם או להתאמתם למפרט מצויה בליבת סמכותה.

עוד טענה הנציגות כי מאחר שהיא גוף סטטוטורי ואינה צד לחוזי המכר האישיים, תניות הבוררות והשיפוט שנקבעו בהם אינן מחייבות אותה ואינן יכולות לצמצם את סמכותה החוקית. בנוסף ציינה כי בית משפט השלום כבר קיבל את טענות החברה בכל הנוגע לנזקים אישיים, ובהם עוגמת נפש, ומחק רכיבים אלה מהתביעה, שכן אינם מצויים בסמכותה. הנציגות אף הגישה פרוטוקול של אסיפת הדיירים המאשר את המשך ניהול ההליך המשפטי.

השופט אחסאן כנעאן דחה את טענות החברה וקבע כי סעיף 69 לחוק המקרקעין מעניק לנציגות הרשאה ישירה מכוח החוק לשמש כמורשה של בעלי הדירות בכל הליך משפטי הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. עוד קבע כי שמירה על הרכוש המשותף כוללת גם את האפשרות להגיש תביעה נגד הקבלן במטרה להביא את הבניין למצב שבו היה אמור להימסר מלכתחילה, והדגיש את ההבחנה שנקבעה בפסיקה בין תביעות הנוגעות לרכוש המשותף לבין תביעות בגין נזקים אישיים.

"הפסיקה קובעת כי סעיף 69 לחוק המקרקעין מעניק לנציגות הרשאה ישירה מכוח החוק וכשרות משפטית מוגבלת ומסויגת לשמש כמורשה של בעלי הדירות, להתקשר בחוזים ולהיות צד להליכים משפטיים בעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו השוטף של הבית המשותף. היא אינה מוסמכת לתבוע בשמם… בגין נזקים אינדיבידואליים ואישיים או לברר זכויות קנייניות. בגדר סמכותה, הנציגות משמשת כמורשה של כלל בעלי הדירות בבניין, והיא זכאית להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל מו"מ בשמם, ללא צורך בקבלת הרשאה פרטנית או ייפוי כוח מכל דייר ודייר. בתוך כך, היא רשאית להגיש תביעה כספית בשם דיירי הבניין בגין ליקויים שונים ברכוש המשותף".

אחת מטענותיה המרכזיות של החברה הייתה כי בחוזי המכר מול הדיירים קיימת תניית בוררות המחייבת פנייה למהנדס מכריע במקרה של מחלוקת. בית המשפט דחה גם טענה זו וקבע כי מאחר שהנציגות אינה צד להסכמים האישיים בין הקבלן לרוכשים, היא אינה כפופה לתניית הבוררות או לתניית השיפוט הייחודית. השופט הוסיף כי אם קבלן מבקש להכפיף את נציגות הבית המשותף העתידית להליך בוררות, עליו לדאוג לכך במסגרת ההסכמים שהוא עורך. עוד נקבע כי אין צורך בייפוי כוח מכל אחד מהדיירים בעניינים הנוגעים לרכוש המשותף, והנציגות רשאית לפעול כגוף משפטי. החברה חויבה בהוצאות משפט בסך 7,500 שקל, ובקשתה לערער נדחתה. הנציגות יוצגה על ידי עו"ד ג'רייס נג'אר.