הדופלקס התכווץ לדירת 4 חדרים ומשרד הצמרת שליווה את הקבוצה נתבע. כך פסק ביהמ"ש

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד הכריע בחודש האחרון בתביעה שהגישו בני זוג נגד מארגני קבוצת הרכישה "אלוני אביב" בראש העין, וכן נגד משרד עורכי הדין שליווה אותה משפטית - הרצוג פוקס נאמן .

הפרשה החלה בשנת 2015, אז הצטרפו הרוכשים לקבוצת רכישה שאורגנה על ידי חברת "אלונים נדל"ן ויזמות" , בניהול אלון רענן אלוני. לטענתם, בפגישות השיווק הוצגה להם הדמיה של דירת דופלקס מפוארת בת 5 חדרים, ועל בסיס מצג זה הם חתמו על הסכם השיתוף. הרוכשים רכשו את הדירה תמורת כ-1.31 מיליון שקל.

לפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי 

אולם שלוש שנים מאוחר יותר, גילו התובעים כי בפועל לא ניתן לקבל היתר בנייה לדירת 5 חדרים, אלא לדירת 4 חדרים בלבד. עוד התברר כי בבקשה המקורית להיתר שהגישו המארגנים לעירייה, תוכננו בדירות אלו פחות חדרים מכפי שהובטח להם.

הזוג בחר שלא לבטל את ההתקשרות אלא להגיש תביעה נגד החברה המארגנת, מנהלה ומשרד עורכי הדין שליווה את הקבוצה על סך 282 אלף שקל. בתביעתם טענו בני הזוג כי נפלו קורבן להטעיה ורשלנות מצד מארגני קבוצת הרכישה והמשרד המלווה. עוד טענו כי החברה היזמית ומנהלה ניהלו עמם משא ומתן בחוסר תום לב, התרשלו והפרו את ההסכמים עמם.

לגבי משרד הרצוג פוקס נאמן , ששימש כאמור כעורך הדין המלווה של הפרויקט, טענו כי הפר את חובות הזהירות והנאמנות כלפיהם. לשיטתם, המשרד לא הבהיר להם שהם "קונים חתול בשק", לא מנע את הצגת מצגי השווא מצד היזמים, ולא דאג שהסכמי השיתוף ישקפו את המצב התכנוני האמיתי. עוד הדגישו כי זהות משרד עורכי הדין המלווה הייתה שיקול מרכזי בהחלטתם להתקשר בעסקה.

משרד עורכי הדין הידוע דחה את הטענות נגדו וטען כי לא היה צד למצגים השיווקיים הראשוניים ולא ייצג את התובעים בעת שחתמו על בקשת ההצטרפות לקבוצה. עוד הפנה המשרד להסכם שכר הטרחה שעליו חתמו התובעים, שם נכתב כי עורך הדין אינו אחראי למצב התכנוני או לכדאיות הכלכלית של הפרויקט. עוד נטען כי ההסכמים שעליהם חתמו התובעים היו ברורים וקבעו כי התוכניות הן "רעיוניות" בלבד, כפופות לשינויי הרשויות, ואין ערובה לכך שיתקבל היתר התואם את התכנון המקורי. המשרד טען כי כגורם משפטי הוא רשאי להסתמך על המידע שנמסר מגורמי התכנון (כמו האדריכל) ואינו אמור לשמש כ"מפקח עליון" על עבודתם.

לצד זאת, טען המשרד כי ברגע שהתגלה הפער בין היקף השטחים שהובטחו לאלה שניתנו בפועל, הוא המליץ להפעיל את "מנגנון האיזון" הקבוע בהסכם כדי לפצות את הדיירים, אך נתקל בחוסר שיתוף פעולה מצד המארגנים. חברת אלונים ומנהלה היו מצויים בהליכי חדלות פירעון במהלך המשפט, לא הגישו ראיות מטעמם ולא התייצבו לדיונים, ולכן בית המשפט ראה בהם כמי שזנחו את הגנתם.

"עורך הדין לא יחליף את שיקול הדעת של הלקוח" 

השופטת הלית סילש קיבלה את התביעה באופן חלקי. נגד חברת היזמות ומנהלה, שנמצאים כאמור בהליכי חדלות פירעון, נפסק כי ישלמו לתובעים פיצוי בסך של 282,000 ש"ח בגין אובדן הזדמנות עסקית ועוגמת נפש, בתוספת 70,000 ש"ח הוצאות משפט. לגבי משרד עורכי הדין הרצוג, פוקס, נאמן, הדגיש בית המשפט כי אמנם קיימת לעורך הדין המלווה את הקבוצה חובת זהירות ואמון כלפי הרוכשים, גם אם לא ייצג אותם באופן אישי בתחילת הדרך. עם זאת, נקבע כי המשרד לא הפר חובה זו.

השופטת ציינה כי "בסופו של יום לא ניתן לצפות מעורך הדין כי יחליף את שיקול הדעת של הלקוח" באשר לנטילת סיכונים בפרויקט. בית המשפט דחה את התביעה נגד משרד עורכי הדין, אך בחר שלא לפסוק לחובת התובעים הוצאות משפט לטובת המשרד, נוכח הנסיבות.

 

"חובותיו של עו"ד כלפי לקוחו יסודן ביחסי האמון המיוחדים המאפיינים את הקשר שבין עורך דין ללקוחו והסתמכותו של הלקוח על עוה"ד שייצגו באופן מקצועי ויגן על זכויותיו, במיטב כשרונו ויכולתו", נכתב בפסק הדין. "בית המשפט העליון הכיר באפשרות חיובו של עורך הדין בחובת זהירות כלפי צדדים שלישיים, ואף כלפי הצד שכנגד, מכוח עוולת הרשלנות, אך מהותית הטלת חובת זהירות על עו"ד ביחס למי שאינו לקוחו, תעשה במקרים חריגים.

"במקרה דנן, על אף שהנתבעת החלה למעשה לייצג את התובעים כחלק מחברי קבוצת הרכישה רק לאחר הצטרפותם לקבוצת הרכישה וחתימתם על הסכם השיתוף והסכם שכר הטרחה, היא לקחה חלק בתהליך הצטרפותם לקבוצה וההתקשרות בהסכם וליוותה את הפרויקט והקבוצה. בנסיבות אלה יש לראותה כמי שחבה חובות זהירות ואמון כלפי התובעים. עם זאת, לא הוכח כי הנתבעת הפרה את חובותיה כלפי התובעים, הציגה מצגי שווא לתובעים או הייתה אחראית, על דרך של מחדל, להצגת מצגים כאמור".

השופטת ציינה כי "בסופו של יום לא ניתן לצפות מעורך הדין כי יחליף את שיקול הדעת של הלקוח" באשר לנטילת סיכונים בפרויקט. בית המשפט דחה את התביעה נגד משרד עורכי הדין, אך בחר שלא לפסוק לחובת התובעים הוצאות משפט לטובת המשרד, נוכח הנסיבות.

פסק דין זה מצטרף לפסיקה נוספת שניתנה לאחרונה בתביעת הענק שהגישו חברי קבוצת רכישה של ענבל אור נגד עורכי הדין המלווים, שעסקה גם היא בחובותיו ובאחריותו של הליווי המשפטי של קבוצות רכישה כלפי חברי הקבוצה. התביעה נדחתה ברובה, אך בנקודה אחת נמצא כי אכן פעל הליווי המשפטי שלא כשורה באופן שהסב נזק לתובעים. בשורה התחתונה נפסקו תשלומי פיצוי בסך של 600 אלף ש"ח לטובת הרוכשים, שהתקזזו במידה רבה עם כחצי מיליון ש"ח הוצאות שנפסקו לחובתם.