ניצחון לדמרי על עיריית נתניה: צפויה הפחתת היטל של 70-80 מיליון שקל

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מחלוקת של עשרות מיליוני שקלים בין חברת י.ח. דמרי בנייה ופיתוח לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה הסתיימה לפני מספר ימים בהחלטה המצמצמת באופן דרמטי את היטל ההשבחה בפרויקט הפינוי-בינוי "נורדאו מקס" בעיר. על אף שוועדת הערר בראשותו של עו"ד דביר סגלוביץ' לא קבעה את גובה ההיטל הסופי, הוא צפוי להצטמצם על פי ההערכות בכ-70-80 מיליון שקלים, מ-93 מיליון ש"ח בשומה המקורית, לכ-10 עד 20 מיליון שקלים.

לקריאת ההחלטה המלאה של ועדת הערר
 
בעוד שהוועדה המקומית ביקשה להעמיד את היטל ההשבחה על סך של כ-93 מיליון שקל לפי השבחה בסך של כ-187.6 מיליון שקל, השומות המכריעות בחלופת הפטור קבעו השבחה כוללת של כ-20.9 מיליון שקל בלבד וממנה נגזר היטל בסך של כ-10.45 מיליון שקל בלבד. מדובר בפער של כ-80 מיליון שקל לעומת עמדת העירייה. ועדת הערר לא קבעה סופית את גובה ההיטל על כ-10 מיליון שקל, אלא החזירה מספר סוגיות לבחינה שמאית נוספת.

במוקד המחלוקת עומדת תוכנית התחדשות עירונית ופרויקט "נורדאו מקס" שקידמה חברת דמרי במתחם נורדאו בנתניה,  הכוללת הריסה של שבעה מבני רכבת ישנים ובהם 138  דירות ובנייה של שלושה מגדלי מגורים ומסחר הכוללים 553 דירות.

התוכנית נכנסה לתוקף בספטמבר 2022. בדיקה כלכלית שנערכה לפרויקט בהתאם לתקן 21  נועדה לבחון את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לפינוי-בינוי, ובמסגרתה הוערך רווח יזמי צפוי של כ-17% והיטל ההשבחה שהובא בחשבון עמד על כ-9 מיליון שקל בלבד. עם זאת, לאחר אישור התוכנית הוציאה העירייה שומות שמהן נגזרה דרישת היטל ראשונית של יותר מ-90 מיליון שקל - פי 10 מהאומדן בבדיקת הכדאיות הכלכלית.

דמרי הגישה שומה נגדית וטענה כי התוכנית לא יוצרת השבחה החייבת בהיטל, ואכן בהמשך הצטמצמה העמדה הכספית של העירייה בהליך הערר לכ-41.6 מיליון שקל.

בחינת השומות המכריעות בחלקות נוספות בפרויקט מלמדת על ההשפעה הדרמטית של הפטור מממ"דים על גובה החיוב. ובמהלך הדיון אחת הסוגיות המרכזיות נגעה לשאלה אם יש לחייב בהיטל השבחה על זכויות הבנייה לממ"דים. כך למשל, בחלקה 25 בתוכנית נקבע היטל של כ-4.16 מיליון שקל בחלופה הכוללת ממ"דים, לעומת כ-1.93 מיליון שקל בחלופת הפטור מממ"דים; בחלקה 27 הופחת החיוב מכ-2.21 מיליון שקל לכ-950 אלף שקל בלבד; ובחלקה 29 מכ-2.31 מיליון שקל לכ-1.06 מיליון שקל.

פער חריג במיוחד נרשם בחלקה 30 בתוכנית, כאשר החיוב בחלופת הפטור היה נמוך בכ-91% מהחיוב בחלופה הכוללת ממ"דים. בעוד שהעירייה דרשה מחברת י.ח. דמרי היטל השבחה של כ-8.9 מיליון שקל על חלקה זו בלבד, בשומה המכרעת שניתנה בדצמבר אותה שנה נקבע היטל נמוך משמעותית: כ-1.29 מיליון שקל בחלופה שבה שטחי הממ"דים נכללים בחישוב ההשבחה, וכ-121 אלף שקל בלבד בחלופה שבה ניתן פטור לשטחי הממ"דים - המשמעות היא פער של כ-8.8 מיליון שקל בין דרישת העירייה המקורית לבין החלופה המופחתת.

ועדת הערר התקשתה לקבל את עמדת העירייה ולדבריה, גם בהתחשב בעליית מחירי הדירות ובשינויים הכלכליים שחלו בתקופה זו, לא ניתן להסביר את הפער הקיצוני בין אומדן ההיטל המקורי (כ-10 מיליון שקל כאמור)  לדרישת הוועדה המקומית (כ-90 מיליון שקל). ועדת הערר הבהירה כי אומדן ההיטל שנעשה במסגרת הבדיקה הכלכלית לא מחייב את הרשות המקומית, אבל כשמתגלה פער משמעותי בין האומדן לשומה המאוחרת - נדרש הסבר מקצועי משכנע למקורו.

בהחלטתה שניתנה בשבוע שעבר אימצה ועדת הערר כבסיס לחישוב את חלופת השומה המביאה בחשבון את הפטור מממ"דים, אך הורתה לשמאית המכריעה לבצע בדיקות והשלמות נוספות. גם סוגיית תמ"א 38 עלתה בהכרעת ועדת הערר ובהתייחס לכך קבעה הוועדה כי יש לבחון אם הפוטנציאל למימוש זכויות הינו מכוח תמ"א 38, ואם כן יש להביאו בחשבון בשומה המעודכנת - מה שעשוי להקטין עוד יותר את ההשבחה בתוכנית החדשה.

את החברה היזמית ייצג בערר עו"ד בני זלמנוביץ', ואת הוועדה המקומית נתניה ייצגה עו"ד רינת טוב כהן.

שמאי המקרקעין ירון ספקטור , שייצג את היזם בהליכי השומה עד לדיונים בוועדת הערר והגיש מטעמו שומות נגדיות לדרישת היטל ההשבחה של הוועדה המקומית, מותח ביקורת חריפה על גובה החיוב המקורי. לדבריו, "הוועדה המקומית נתניה דרשה מהיזם היטל השבחה של 93 מיליון שקל בגין פרויקט פינוי-בינוי הכולל הריסה של 138 דירות ותיקות בשכונת נורדאו בנתניה, בסמוך לכביש 2. מדובר בשומה מופרזת ולא מציאותית. לא סביר שהעירייה תייחס לדירה ישנה השבחה של כ-1.34 מיליון שקל, כאשר שוויה לפני אישור התוכנית עמד על כ-1.28 מיליון שקל בלבד. המשמעות היא שלשיטת העירייה, עצם אישור התוכנית יותר מהכפיל את שווי הדירה הקיימת".

ספקטור מציין כי השמאית המכריעה לילך בן פורת הפחיתה באופן דרמטי את החיוב וקבעה כי היטל ההשבחה בגין התוכנית עומד על כ-10.45 מיליון שקל בלבד, לעומת 93 מיליון שקל בדרישת העירייה המקורית. ואולם, גם על השומה המכרעת הוגשו עררים משני הצדדים.