ביהמ"ש: "גם מחזיקים ללא רישום בטאבו עשויים להיות זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, קיבל בשבוע שעבר ערעור עקרוני של תושבי היישוב מג'דל שמס ברמת הגולן, העוסק בזכותם של מחזיקי מקרקעין שאינם רשומים בטאבו לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך תכנונית. התביעה הוגשה נגד הוועדה המקומית מעלה חרמון. פסק הדין, שניתן על ידי השופט יונתן אברהם, מתווה פתרון משפטי למצב שבו היעדר רישום מוסדר עלול היה להוביל לאובדן זכויות הפיצוי של תושבים.

המערערים, תושבי מג'דל שמס, הגישו תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בטענה כי תוכנית המתאר מעלה חרמון שאושרה ב-2017, פגעה בערכו של מגרש שבחזקתם. הקרקע המדוברת, בדומה למקרקעין רבים באזור הגולן, היא קרקע שאינה מוסדרת, כלומר אין לגביה רישום זכויות סופי ומוחלט בפנקסי המקרקעין. המערערים טענו כי קיבלו את הקרקע מאביהם שרכש את הקרקע ועל אף שהקרקע לא רשומה על שמם בטאבו, יש בידם מסמכים המוכיחים בעלות והם בעלי זכות, כלומר בעלי המקרקעין בפועל.

לפסק הדין של בית המשפט המחוזי

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את התביעה משני נימוקים: האחת - המערערים לא הוכיחו "זיקה קניינית" מספקת למגרש, והשניה - על פי עמדת הוועדה לא חלה פגיעה בערך המקרקעין, ולפי שמאי הוועדה המקומית מוטי זייד, ערך הקרקע אף עלה בעקבותיה. על כך הוגש ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז צפון. ועדת הערר עסקה בשאלה הקניינית בלבד, וקבעה במאי 2024 כי התושבים, על אף מסמכים שהציגו, לא הוכיחו בעלות על המקרקעין, ומכאן שהדיון בפיצויים ובגובהם מתייתר.

בערעור שהוגש לבית המשפט טענו המערערים כי הם מחזיקים ומעבדים את המגרש בפועל, וחזרו על הטענה כי הזכויות בו הועברו אליהם כמתנה מאביהם, שרכש אותן מהבעלים הקודם. לטענתם, הפסיקה מכירה בבעלות במקרקעין גם אם אין רישום בטאבו . טענה מרכזית הייתה שהוועדה המקומית הכירה בזכויותיהם לצורך גביית כספים ( היטלי השבחה , אגרות בנייה ומיסים), אך התכחשה לאותן זכויות כאשר הגיע הרגע לשלם פיצויים. לטענתם, מדובר בחוסר סבירות קיצוני, פגיעה בעקרון ההסתמכות, אפליה פסולה וניהול הליכים בחוסר תום לב.

עוד טענו כי ועדת הערר התעלמה משורה של ראיות מהותיות שהציגו להוכחת זיקתם, כולל הסכמי מכר, תצהירי העברה ללא תמורה, מפות ותשריטים מאושרים על ידי הרשויות, ואישורי תשלום היטלים ואגרות. המערערים טענו כי תוכנית "מעלה חרמון" הפכה את קניינם לבלתי זמין למגורים או לבנייה, וגרמה לירידת ערך המוערכת על ידי שמאי מטעמם ב-1.5 מיליון שקל.

בנוסף הצביעו על המלכוד שבו הם נמצאים: אם ימתינו לסיום הליכי הסדר המקרקעין כדי להוכיח בעלות, תביעת הפיצויים שלהם תתיישן והם יאבדו את זכותם לנצח.

הוועדה המקומית השיבה כי ההחלטה נשלחה לצדדים כבר בחודשים מאי ויולי 2024, ולכן המערערים החמיצו את המועד החוקי להגשת ערעור (60 יום). נטען כי הערעור נשען על סוגיה קניינית שמקומה להתברר בבית משפט אזרחי, ואין לה מקום בערעור מינהלי. עוד טענה כי בית המשפט לעניינים מינהליים אינו מחליף את שיקול דעתם של מוסדות התכנון, אלא בוחן רק את סבירות ההחלטה, וכי במקרה זה החלטת ועדת הערר הייתה מנומקת ומבוססת.

השופט: דחיית התביעה אינה סבירה

הקושי המרכזי שעלה בתיק הוא מגבלת הזמן: כאמור  תביעה לפי סעיף 197 חייבת להיות מוגשת תוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית. ועדת הערר הכירה בכך שהמתנה לסיום הליכי הסדר המקרקעין (שעשויים להימשך שנים רבות) תביא בהכרח לחסימת האפשרות של התושבים לתבוע פיצויים בשל התיישנות, אך בכל זאת בחרה לדחות את התביעה.

השופט: "החלטתה של הועדה לדחות את הערר תוך ידיעה ברורה כי עד לבירור ההליך האזרחי בעניין הקנייני, יאבדו המערערים את זכותם להגשת תביעה לפי סעיף 197, היא בלתי סבירה ופוגעת באופן בלתי מידתי בזכויות המערערים"

השופט אברהם קבע כי  "החלטתה של הועדה לדחות את הערר תוך ידיעה ברורה כי עד לבירור ההליך האזרחי בעניין הקנייני, יאבדו המערערים את זכותם להגשת תביעה לפי סעיף 197… בשל חלוף המועד שנקבע לכך (עקב הימשכות ההליך האזרחי), היא החלטה בלתי סבירה הפוגעת באופן בלתי מידתי בזכויות המערערים".

עוד הוסיף כי "נוכח העובדה כי המשיבה (טרם הדיון בוועדת הערר) בתורה, בחרה לדון ולהכריע גם בעניין קיומה/אי קיומה של פגיעה במקרקעין, על אף שלטעמה לא נתקיימה זיקה קניינית, היא הדרך בה וועדת הערר תמשיך הדיון בעניין שאלת הפגיעה במקרקעין (ממנו החליטה להימנע) תוך הפניית המערערים להגשת תביעה בפני בית משפט מוסמך בשאלה הקניינית, ותכריע בעניין הפגיעה בהתאם לכל סמכות מנהלית הנתונה לה, לרבות האפשרות של מינוי שמאי יועץ לוועדת הערר. באופן זה, ככל שבסופו של הליך הערר ייקבע כי אכן נגרמה פגיעה ברת תשלום פיצוי במקרקעין, מוסמכת וועדת הערר לעכב את מועד תשלום הפיצוי ולהתנותו בהצגת פסק דין של ערכאה שיפוטית מוסמכת לגבי הזכות הקניינית".

בית המשפט קבע כי ההליך יושב לוועדת הערר אשר תמשיך ותדון בסוגיית הזכאות לפיצויים בגין ירידת ערך שבה נמנעה לדון, לרבות אפשרות של מינוי שמאי מייעץ לוועדה. אם בסופו של הליך הערר תקבע וועדת הערר כי אכן נגרמה בשל התכנית פגיעה המצדיקה תשלום פיצוי על ידי הועדה המקומית, רשאית וועדת הערר לעכב את מועד תשלום הפיצוי ולהתנותו בהצגת פסק דין של ערכאה שיפוטית מוסמכת שלפיו אכן המערערים הם בעלי הזיקה הקניינית לשם הגשת התביעה.

לא נקבע צו להוצאות. את המערערים ייצג עו"ד פואד פרג'.