ניצחון לקבוצת יונייטד שרונה על עיריית ת"א: היטל ההשבחה יופחת דרמטית

ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז תל אביב, בראשות הלל גלקופ, קיבלה בשבוע שעבר באופן גורף ערר שהגישו קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" וחברת  ב.ס.ר על החלטת השמאי המכריע אלי כהן לחייבן בכ-98 מיליון שקל בגין היתר בנייה בהקלות, ומתחה ביקורת חריפה על התנהלות הוועדה המקומית תל אביב-יפו על סטייה ממדיניותה התכנונית. ההחלטה צפויה להוביל להפחתה משמעותית בשומת היטל ההשבחה המקורית, שעמדה על כ-127 מיליון שקל.

הסכסוך המשפטי נסוב על פרויקט הענק במתחם גני שרונה בתל אביב, הכולל הקמת שלושה מגדלי מגורים בני 40 קומות (420 יחידות דיור) מעל קומות מסחר ומנהרה, לצד שימור שלושה מבנים טמפלריים קיימים. המחלוקת התמקדה בהיטלי השבחה שהוטלו בגין הקלות שאושרו ליזמים, ביניהן תוספת יחידות דיור לעומת 320 במקור, הגבהת הבניינים מ-120 מטר ל-165 מטר ובניית בריכות שחייה במרפסות. הבקשה הוגשה במאי 2018. ב-2020 לאחר החלטת ועד ערר התאפשר מימוש הזכויות. ההיתר הסופי ניתן באפריל 2021.

להחלטה של ועדת הערר המחוזית 

בעוד שהוועדה המקומית דרשה כאמור היטל בסך של כ-127 מיליון ש"ח בגין מימוש הזכויות, השמאי המכריע העמיד את הסכום על כ-98 מיליון ש"ח כאמור, והיזמים טענו כי עליהם לשלם כ-28 מיליון ש"ח בלבד.

העוררות טענו כי השמאי המכריע שגה בכך שלא הפחית משווי "המצב החדש" את עלויות המימון העודפות שנגרמו בשל התארכות הפרויקט בעקבות אישור ההקלות. לטענתן, עלויות אלו הן גורם אובייקטיבי המשפיע על השווי בשוק החופשי, ולכן יש לראות בהן "חיוב פנימי" שיש להתחשב בו בחישוב ההשבחה. עוד טענו שיש להכיר באובדן הכנסות בגין העיכוב. 

העוררות טענו כי השמאי המכריע שגה בכך שלא הפחית משווי "המצב החדש" את עלויות המימון העודפות שנגרמו בשל הארכת משך הפרויקט בעקבות אישור ההקלות. לטענתן, עלויות אלו הן גורם אובייקטיבי המשפיע על השווי בשוק החופשי, ולכן יש לראות בהן "חיוב פנימי" שיש להתחשב בו בחישוב ההשבחה. עוד טענו שיש להכיר באובדן הכנסות בגין העיכוב

טענה נוספת הייתה לגבי ניוד זכויות המבנים לשימור: החברות טענו כי היה על השמאי המכריע לכלול בחישוב השווי במצב התכנוני הקודם גם את השטחים להריסה מהמבנים לשימור אשר על פי הוראות התכנית התקפה מתווספים לשטחי הבניה המותרים. לשיטתן, השמאי המכריע שגה בקביעה זו שכן הטעם לכך שהעוררות לא יכלו לנצל שטחים אלו במצב החדש, קשורה ישירות לאישור ההקלות. לטענתן, מיקום שטחים אלו לנוכח ייעודם אפשרי למימוש רק ב-4 קומות המסד, אך נוכח דרישות הוועדה לבניית שטחי ציבור נוספים בקומות אלו, לא נותר מקום לניצול ארבע קומות המסד ואין מקום אחר לנצלם ומשכך, שטחי הבניה אינם ניתנים לניצול במצב החדש.

נחשון קיויתי, יו"ר ובעלים קבוצת ב.ס.ר (באדיבות החברה)

בנוסף העוררות טענו כי השמאי המכריע שגה בחישוב היקף שטחי הציבור שנבנו (קבע כ-3,921 מ"ר בעוד שלטענתן ההיקף עמד על כ-3,990 מ"ר). הטענה המרכזית הייתה שחתימה על הסכם להקמת שטחי ציבור הייתה תנאי הכרחי לקבלת היתר הבנייה וההקלות, לכן, מדובר ב"חיוב פנימי" שסביר שקונה פוטנציאלי היה לוקח בחשבון, ויש לנכות את עלויות הבנייה הללו (שהוערכו על ידן בכ-55 מיליון ש"ח) מההשבחה.

הוועדה המקומית הגיבה כי ככל שקיימת עלות מימון עודפת בשל התארכות הבנייה, היא כבר מגולמת בתוך עלויות הבנייה הכלליות וברווח היזמי המופחת שנלקחו בחשבון בשומה. לטענתה, הבקשה להקלה היא "שיפור תכנוני" שהיזם בחר לבקש. לכן, אין להטיל על הקופה הציבורית את עלויות המימון.

לגבי ניוד הזכויות של המבנים לשימור העלתה הוועדה המקומית טענה חדשה, שלפיה חלק מהשטחים שנהרסו במבני השימור היו "תוספות מאוחרות" שנבנו ללא היתר, ולכן לא ניתן להכיר בהן כזכויות הניתנות לניוד למגדלים החדשים וכי הוראת הניוד בתוכניות העיצוב סותרות את התוכנית הראשית ולכן אינן תקפות. העוררים הגיבו שזו טענה שנולדה בדיעבד ובחוסר תום לב.

לגבי שטחי הציבור, הוועדה המקומית טענה כי העלויות שהיזם נטל על עצמו בהסכם עם העירייה הן "חיוב חיצוני" - כלומר התחייבות חוזית שאינה נובעת ישירות מהוראות התוכנית המשביחה, ולכן אין לנכותן מההשבחה. לטענתה, החובה לבנות שטחי ציבור (בהיקף מסוים) הייתה קיימת כבר ב"מצב הקודם" ולכן אין לראות בכל עלות הבנייה ככזו שנוצרה עקב ההקלה. הוועדה הדגישה כי הסכם המטלות נחתם בחודשיים לאחר מתן היתר הבנייה (שניתן באפריל 2021), ולכן טענה כי אין קשר בל ינתק בין אישור ההקלה לבין החתימה על ההסכם.

"הוועדה המקומית הפכה לפתע את היוצרות" 

ועדת הערר ביקרה את הוועדה המקומית ששינתה את מדיניותה התכנונית בנוגע למבני השימור ועמדתה נבחנה מחדש רק לצורך הכנת תשובה לערר זה, כלשונה: "במסגרת הכנת התשובה לערר זה, נבחנה ההוראה בסעיף 35 ד' לתכנית הבינוי ונראה שהיא אינה תואמת תכנית 3000". לפי ועדת הערר, "לאורכה של כל הדרך התכנונית והרישויית הכרוכה בהקמת מגדלי שרונה מושא הערר, החזיקה הוועדה המקומית בגישה תכנונית התואמת את הוראות תכנית העיצוב אשר אושרה מכוחה של תכנית 3000 , לפיה השטחים הקיימים במבני השימור שיהרסו יימדדו ויצורפו למניין השטחים המותרים לבניה במבנים החדשים לפי סעיף 35 ד לתכנית העיצוב . כך גם בסעיף 15 לתכנית העיצוב ומתוך פרשנות תכנונית שניתנה על ידי הוועדה המקומית.

ועדת הערר ביקרה את הוועדה המקומית ששינתה את מדיניותה התכנונית בנוגע למבני השימור ועמדתה נבחנה מחדש רק לצורך הכנת תשובה לערר זה. "לאחר כל הדברים האלו, לפתע, הפכה הוועדה המקומית את היוצרות. וזאת עשתה רק במסגרת ההליך שהתנהל בפנינו במסגרת ערר זה, תוך שהוועדה המקומית אף מצהירה על השינוי הפתאומי בעמדתה משל מדובר בפרוצדורה מקובלת ומשל מדובר בעניין סטנדרטי".

"לאחר כל הדברים האלו, לפתע, הפכה הוועדה המקומית את היוצרות. וזאת עשתה רק במסגרת ההליך שהתנהל בפנינו במסגרת ערר זה, תוך שהוועדה המקומית אף מצהירה על השינוי הפתאומי בעמדתה משל מדובר בפרוצדורה מקובלת ומשל מדובר בעניין סטנדרטי". טענה זו נדחתה על הסף וועדת הערר דנה בשלוש הסוגיות העקרוניות והכריעה בהן לטובת העוררות: "לגבי הכרה בעלויות מימון עודפות.

הוועדה הפכה את החלטת השמאי המכריע וקבעה כי יש להפחית משווי "המצב החדש" את עלויות המימון הנוספות שנוצרו עקב התארכות תקופת הבנייה כתוצאה מאישור ההקלות. הוועדה הדגישה כי עלויות אלו הן חלק בלתי נפרד מעלויות הבנייה הנדרשות למימוש ההקלה. לגבי ניכוי המטלות ציבוריות, נקבע כי יש לנכות מההשבחה את עלויות בניית השטחים הציבוריים שהוטלו על היזמים כחלק מההסכם עם העירייה. לפי הפסיקה שאומצה, מאחר שאישור ההקלה היה מותנה בביצוע מטלות אלו, מדובר ב"חיוב פנימי" שיש להתחשב בו בשומת ההשבחה.

לגבי ניוד שטחי השימור, ועדת הערר קבעה כאמור כי מדובר בשינוי עמדה בחוסר תום לב וב"השתק שיפוטי". בשל התנהלות הוועדה המקומית השיתה ועדת הערר עליה תשלום הוצאות בסך 30,000 ש"ח. התיק הוחזר לשמאי המכריע לצורך עדכון השומה בהתאם להנחיות החדשות . את העוררות ייצגו עו"ד תמר מגדל ועו"ד דביר וקנין.