"למה לפגוע בבעלי הדירות פעמיים? פעם אחת עשה זאת הטיל האיראני וכעת המדינה?"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בעקבות הפצתה אתמול (ב') של טיוטת החוק לשיקום המתחמים שנפגעו במהלך העימותים עם איראן ("חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית , התשפ"ו-2025")  גיבשה לשכת שמאי המקרקעין עמדה באשר לשורת שינויים מומלצים. כפי שפרסמנו אתמול, הטיוטה הנוכחית, שצפויה לעלות ביום ה' הקרוב לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, כוללת מספר שינויים משמעותיים לעומת טיוטת החוק המקורית ובראשם - ביטול הפרק שמאפשר למדינה להפקיע את דירות הסרבנים, במקרה שלא הושג רוב מינימלי דרוש של 51% בבניין.

בהתייחס לטיוטת חוק השיקום המעודכנת אומרת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין כי "ראשית יש לשבח את הנוסח הנוכחי שהינו מצומצם ממוקד וריאלי יותר מהנוסח הראשוני. מספר שינויים משמעותיים הופכים את החוק המוצע לישים יותר. ראשית - השינוי בעניין חלופת ההפקעה אשר היתה אופציה פוגענית ואכזרית. אני נלחמתי להסרתה מטיוטת החוק ושמחה שכך בחרו לעשות מקבלי ההחלטות.

"מלכתחילה ההפקעה היוותה חלופה שנועדה להיות חרב מעל ראשם של בעלי הדירות במטרה למנוע תופעה של סרבני חתימות.  יש לזכור כי ההפקעה היא הפעולה האכזרית ביותר שניתן לבצע על קניינו של אדם. על פי החוק בישראל, ניתן לבצע מהלך זה רק אם יש בכך צורך ציבורי. לפי גרסת החוק המקורית, ההפקעה אינה לצורכי ציבור אלא משמעותה היתה ליטול מבעל הדירה את קניינו ולתת למישהו אחר להנות מכך. מדינת ישראל לא יכולה להרשות לעצמה מהלך כזה מול בעלי הדירות".

לדברי בוגין, "כעת במקום הפקעה יש בחוק המוצע קריטריונים מסוימים שמאפשרים לפנות לבית משפט וזה יכול לחייב את בעלי הדירות להסכים לתהליך, כל זאת על פי שיקולים הגיוניים ומידתיים, ובכל מקרה לא מופעלים על בעל הדירה חוקי ההפקעה, וגם במקרה זה הוא יהיה  זכאי לדירה חדשה או לפיצוי כספי. יש להדגיש כי מס רכוש בכל מקרה מחוייב לבנות בניין חדש במקום זה שנהרס, פיצויי ההפקעה הינם נמוכים משמעותית ובחלופה זו, אם היתה נותרת,  משמעותה שהמדינה בעצם מתנערת מאחריותה ו'זורקת' את בעל הדירה לקבלת פיצוי זעום".

עם זאת טוענת בוגין כי הפיצוי הכספי במקרה שבו בעל הדירה בוחר ב"חלופה היציאה" במסגרתה הוא מוכר את דירתו ליזם ("ביי-אאוט") עדיין בעייתי ודרוש תיקון. לדבריה, "החוק המוצע מאפשר לבעל הדירה לבחור בחלופה כספית במקום להמתין לסיום הפרויקט. הפיצוי המוצע בחלופה זו מחושב לפי נתוני הדירה שנהרסה, לרבות  שטחה. לדוגמא - בעל דירה וותיקה בשטח כ 70 מ"ר יקבל שווי של דירה חדשה בגודל זהה אולם הפיצוי לא לוקח בחשבון את שווי ההיוון של הדירה שהיה אמור לקבל בעליה בתהליך פינוי בינוי כלומר דירה בשטח גדול יותר".

לדברי בוגין, מדובר בחלופה פוגענית: "למה לפגוע בבעלי הדירות פעמיים? פעם אחת עשה זאת הטיל האיראני וכעת המדינה?", היא תוהה. "הפיצוי הראוי בחלופה זו הינו השווי המהוון של הדירה העתידית שצפויה להתקבל בפרויקט. הרי מי שדירתו נפגעה ייאלץ להתגורר בשכירות  לתקופה ארוכה הרבה יותר ממי שהוא חלק מפרויקט פינוי בינוי 'שיגרתי' –שכירות לכל תקופת התכנון, אישור, היתר ועוד. מדוע שבעתיד יהיה מי שייהנה משוויה של הדירה החדשה ואת הפיצוי לא יקבל בעליה?". עוד היא מוסיפה כי "גם נושא תשלום דמי השכירות לתקופה שעד קבלת היתר הבניה לא ברור דיו, ראוי שמס רכוש יישא בהוצאה הזאת".

עוד מתייחסת בוגין לשינוי שנקבע בטיוטה בעניין היטלי ההשבחה, לפיו בכל מקרה אלה לא יעלו על 25% מההשבחה. לדבריה, ה"פחתת ההיטל לשיעור של כ 25% היא שינוי מבורך שיכול לעודד יזמים להצטרף למהלך בגלל כדאיות כלכלית גבוהה יותר. היטל ההשבחה הינו אחד הגורמים המשמעותיים שקובעים כלכליות של פרויקט. הפחתתו ל 25% במקום כ 50% ובמקום מס מוגדל באזורי המטרו שיכול להגיע ל-72%, יאפשר לפרויקטים לצאת לפועל ולהתממש מהר יותר לטובתם של בעלי הדירות שנפגעו".

ההצעה העדכנית: ביטול ההפקעה, מנגנון ייחודי ל"בניין סרבן"

אתמול פרסמנו כי ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת הפיצה את טיוטת "חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית , התשפ"ו-2025", לקראת דיון בוועדה ביום חמישי הקרוב. זאת תוך הכנסת שינויים משמעותיים בנוסח החוק לעומת הגרסה הממשלתית שהגיעה לוועדה. החוק מציע מתווה מהיר לשיקומם של מתחמי ההרס שיצרו פגיעות הטילים האיראניים. החוק, שקידומו החל עוד בימי מבצע "עם כלביא" בחודש יוני האחרון, צפוי לשמש כעת גם לשיקום המתחמים שנפגעו במבצע הנוכחי.

הטיוטה כוללת מספר שינויים משמעותיים לעומת הגרסה שהוצעה על ידי הממשלה. השינוי משמעותי ביותר – ביטול אפשרות המדינה להפקיע את הדירות מידי הבעלים, במקרה שבו בניין לא הגיע לרוב המינימלי הנדרש של 51%. בעוד שההצעה המקורית איפשרה לרשויות במקרה שכזה להתערב והפקיע בעצמן את הדירות על מנת לחדש את המתחם, ההצעה העדכנית אינה כוללת עוד את הפרק הזה.

לעומת זאת, הוכנס מנגנון שיאפשר התמודדות עם "בניין סרבן" במתחם, ולפיו במקרה שיש הסכמה של 80% ומעלה מתוך כלל בעלי הדירות במתחם המיועד להתחדשות, אזי המתחם יקודם ללא קשר לרוב בכל בניין ובניין.

גם במנגנון שייקבע את גבולות אזור השיקום חל שינוי: בעוד שעל פי הגרסה המקורית מדובר היה בוועדה של אנשי מקצוע עם נציגים מטעם מינהל התכנון והרשות המקומית, הרי שנוסח החוק  כעת הופך את מעמדה של הוועדה ל"ממליצה" בלבד כאשר את האישור הסופי מעניקה הממשלה. מלבד הפיכת ההליך לפוליטי, מדובר בתוספת של שלב נוסף בדרך לאישור גבולות המתחם.

בדומה להצעת החוק המקורית, גם הצעת החוק כעת מסמיכה את הוועדה המקומית להיות זו אשר תאשר את תוכנית ההתחדשות של המתחם ההרוס, אלא שבעת כוללת הטיוטה גם מנגנון אשר לפיו, במידה והוועדה המקומית מתמהמהת בעבודתה, תועבר התוכנית ישירות לאישור הוותמ"ל. תרחיש זה יתבצע במידה והוועדה לא התכנסה לדון בתוכנית בתוך 45 יום מיום הגשתה, וכן אם לא קיבלה החלטה לגביה בתוך חצי שנה מיום הגשתה.