החוק לשיקום מתחמי ההרס חוזר להליך חקיקה מהיר - עם כמה שינויים דרמטיים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יומיים לאחר פרוץ "שאגת הארי" ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת הפיצה היום (ב') את טיוטת "חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית , התשפ"ו-2025", לקראת דיון בוועדה ביום חמישי הקרוב. זאת תוך הכנסת שינויים משמעותיים בנוסח החוק לעומת הגרסה הממשלתית שהגיעה לוועדה. ל" מרכז הנדל"ן " נודע כי בכוונת יו"ר הוועדה ח"כ יצחק קרויזר להביא לדיון מהיר באופן שיאפשר את אישור החוק לקריאה שניה ושלישית בתוך ימים ספורים.

החוק, שקודם על ידי משרדי האוצר, המשפטים, השיכון והרשות להתחדשות עירונית, מציע מתווה מהיר לשיקומם של מתחמי ההרס שיצרו פגיעות הטילים האיראניים. החוק, שקידומו החל עוד בימי מבצע "עם כלביא" בחודש יוני האחרון, צפוי לשמש כעת גם לשיקום המתחמים שנפגעו במבצע הנוכחי.

הטיוטה כוללת מספר שינויים משמעותיים לעומת הגרסה שהוצעה על ידי הממשלה. השינוי משמעותי ביותר – ביטול אפשרות המדינה להפקיע את הדירות מידי הבעלים, במקרה שבו בניין לא הגיע לרוב המינימלי הנדרש של 51%. בעוד שההצעה המקורית איפשרה לרשויות במקרה שכזה להתערב והפקיע בעצמן את הדירות על מנת לחדש את המתחם, ההצעה העדכנית אינה כוללת עוד את הפרק הזה.

לעומת זאת, הוכנס מנגנון שיאפשר התמודדות עם "בניין סרבן" במתחם, ולפיו במקרה שיש הסכמה של 80% ומעלה מתוך כלל בעלי הדירות במתחם המיועד להתחדשות, אזי המתחם יקודם ללא קשר לרוב בכל בניין ובניין.

גם במנגנון שייקבע את גבולות אזור השיקום חל שינוי: בעוד שעל פי הגרסה המקורית מדובר הה בוועדה של אנשי מקצוע עם נציגים מטעם מינהל התכנון והרשות המקומית, הרי שנוסח החוק  כעת הופך את מעמדה של הוועדה ל"ממליצה" בלבד כאשר את האישור הסופי מעניקה הממשלה. מלבד הפיכת ההליך לפוליטי, מדובר בתוספת של שלב נוסף בדרך לאישור גבולות המתחם.

בדומה להצעת החוק המקורית, גם הצעת החוק כעת מסמיכה את הוועדה המקומית להיות זו אשר תאשר את תוכנית ההתחדשות של המתחם ההרוס, אלא שבעת כוללת הטיוטה גם מנגנון אשר לפיו, במידה והוועדה המקומית מתמהמהת בעבודתה, תועבר התוכנית ישירות לאישור הוותמ"ל. תרחיש זה יתבצע במידה והוועדה לא התכנסה לדון בתוכנית בתוך 45 יום מיום הגשתה, וכן אם לא קיבלה החלטה לגביה בתוך חצי שנה מיום הגשתה.

סוגיית היטלי ההשבחה מעניינת במיוחד. זאת כאשר על פי הצעת החוק, היטל ההשבחה שייגבה במתחמי ההרס יעמוד על לא יותר מ-25% וזאת גם במרחבי תחנות המטרו, בהן במצב רגיל עשויות הרשויות לגבות עד 72% היטל. עם זאת, הרשות המקומית מוסמכת לקבוע כי גובה ההיטל יעמוד על 0%.

"ייתכן סרבול ועיכוב מיותר"

ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן במשרד אגמון עם טולצ'נסקי המלווה מקרוב את הליכי הרגולציה, התייחס הערב לטיוטה: "הצעת החוק המעודכנת כוללת שינויים חיובים במספר נושאים אך לצד זאת יש לשקול צעדים נוספים והכללת הוראות אשר יאפשרו יישום פרקטי של ההסדר המוצע. כך למשל ניתן היה להחיל את ההצעה להפחתת הרוב הנדרש גם על בניינים שלא נפגעו אך נכללו באזור השיקום ונדרשים לצורך הוצאת הפרויקט לפועל. כמו כן, מנגנון  ה-buy out המוצע מצריך התייחסות לגופים המממנים, ‏בנקים למשכנתאות ולזכויות צד ג'".

לעניין היטל ההשבחה, אומר איציקוביץ, "מוטב היה להחיל את ההסדר המוצע גם על מרכיב המסחר ולא רק על מרכיב מגורים. העברת הסמכות להכרזה על מתחם לשיקום לממשלה לצד הותרת הוועדה המייעצת, עלולה לגרום לסרבול ועיכוב מיותרים וראוי לשקול זאת בשנית.

"ככלל, ובפרט נוכח ימים אלו, ולאור שיעור אזרחי המדינה הבלתי נתפס שאין בקרבתם ממ"ד או מקלט, יש ואף חובה לשקול החלת חלק מההסדרים (לצד הסדרים נוספים הנדרשים לקידום ההתחדשות העירונית) גם על אזורים מעבר לאיזורי השיקום שנפגעו (גם אם בהסדר חוקי נפרד או נוסף) בבחינת סוף מעשה במחשבה תחילה".