המחוזי לוועדת הערר: גם אם יש מחלוקת קניינית - עליכם להכריע בשאלת התכנון

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עתירה שהגישה "החברה לחיזוק פינסקר 37" שבבעלות קבוצת מייטאון , נגד החלטת ועדת הערר המחוזית מחודש אוגוסט האחרון לדחות בקשה להיתר לפרויקט תמ"א 38 , התקבלה חלקית ביום א' השבוע על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים. בהחלטתו קבע השופט גלעד הס כי ועדת הערר שגתה כאשר החליטה לדחות את הבקשה להיתר על סמך היעדר סימוכין קנייניים מבלי לדון בשאלה התכנונית, שכן לו היתה מכריעה בשאלה זו - עשויה היתה השאלה הקניינית להיפתר מאליה.

המדובר בפרויקט המקודם מכח תמ"א 38 במסלול תוספות וחיזוקים, בבניין ותיק ברחוב פינסקר במרכז תל אביב המונה כיום 11 דירות ב-3 קומות מעל קומת עמודים, ובכללן דירת קרקע - היא דירת המשיבים בהליך.

לפסק הדין של ביהמ"ש המחוזי

במסגרת הליכי ההיתר הציג היזם שתי חלופות לוועדה המקומית - אחת הכוללת קומת מסחר במפלס הקרקע, והשניה מותירה במקום את דירת המגורים ומוסיפה לה ממ"ד. הוועדה המקומית דרשה כי השימוש בקומה יהיה למסחר, ולפיכך היתה זו החלופה שקודמה על ידי היזם, אלא שחלופה זו חוסמת חלון קיים בדירת הקרקע. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר. בעקבות זאת הגישו בעלי דירת הקרקע, שחלונה נחסם, ערר.

בהחלטתה מאוגוסט 25', החליטה ועדת הערר בראשות עו"ד מיכל דגני הלברשטם לקבל את הערר ולדחות את בקשת ההיתר של היזם. זאת לאחר שקבעה כי דין סגירת החלון הנו כדין בנייה ברכוש פרטי, מהלך שמחייב את הסכמת בעלי דירת הקרקע שכאמור מתנגדים. בהיעדר סימוכין קנייניים - התייתר מבחינתה של ועדת הערר הצורך להכריע בשאלה התכנונית, והיא האם אכן חלה חובה לבנות שטחי מסחר בקומת הקרקע כפי שדרשה הוועדה המקומית, או שמא ניתן לקדם את החלופה השנייה, שכוללת הוספת ממ"ד בלבד. בשורה התחתונה - נדחתה כאמור בקשת ההיתר.

"קמה חובה על ועדת הערר לדון בטענה לגופה"

במסגרת פסק הדין שניתן השבוע קבע השופט הס כי "החלטת ועדת הערר כפי שניתנה אינה יכולה לעמוד". על פי פסק הדין, ועדת הערר שגתה כאשר בחרה שלא להכריע האם חלה חובה להקים חזית מסחרית בקומת הקרקע. "ככל שתתקבל הטענה כי אין חובה בהקמת חזית מסחרית בקומת הקרקע, הרי החלון לא ייחסם, ואין מחלוקת כי במקרה שכזה במשיבים מסכימים לבקשה כך שקיימים תימוכין קנייניים". נכתב. "לפיכך, קמה חובה על ועדת הערר לדון בטענה לגופה, וככל שהטענה היתה מתקבלת, כך שייקבע שאין חובה בהקמת חזית מסחרית בקומת הקרקע, הרי תיקון הבקשה להיתר על ידי הסרת הבניה בקומת הקרקע פותר את נושא התימוכין הקנייניים".

במסגרת פסק הדין שניתן השבוע קבע השופט הס כי "החלטת ועדת הערר כפי שניתנה אינה יכולה לעמוד". על פי פסק הדין, ועדת הערר שגתה כאשר בחרה שלא להכריע האם חלה חובה להקים חזית מסחרית בקומת הקרקע

עוד ציין השופט כי ועדת הערר אינה רק גוף שיפוטי אלא מוסד תכנון לכל דבר ועניין, אשר רשאית לבחון את הבקשה להיתר, לשנותו ולקבוע פתרונות ביניים. "במקרה שלפני, ומבלי שאני קובע מסמרות בעניין, בהחלט קיימת אפשרות למציאת פתרון תכנוני במסגרתו יבואו כל הצדדים על סיפוקם".

גם בעניין התימוכין הקנייניים קבע בית המשפט כי "היה ראוי שוועדת הערר תפסע בדרך מתונה יותר". בהחלטתו כתב הס כי קיימת אמנם הלכה לפיה מוסד תכנון רשאי שלא לדון בבקשה להיתר שאין לה תימוכין קנייניים, אך גם ציין כי במקרה הספציפי הזה - השאלה הקניינית היא שאלה מורכבת. כלומר לא ברור האם מקרה של חסימת חלון מהווה "בנייה ברכוש פרטי" כפי שקבעה ועדת הערר כאשר החליטה שלא לדון בבקשה, או שמא מדובר ב"בנייה ברכוש משותף". שאלה זו על פי הס צריכה להתברר בפני הערכאה הקניינית המוסמכת - המפקח על רישום מקרקעין (הידוע גם כ"מפקח על הבתים המשותפים") במשרד המשפטים.

"במקרה של מחלוקת מורכבת שכזו, אני סבור כי ועדת הערר צריכה להימנע מלקבל הכרעה קניינית, אולם עליה לדון בבקשה להיתר לגופה... הפתרון המידתי והמאוזן, במקרה בו מחליטה ועדת הערר כי קיימת חובה לבניית חזית מסחרית בקומת הקרקע הוא לאשר את הבקשה להיתר עם החזית המסחרית בקומת הקרקע, אולם זאת רק בכפוף לתנאי שלא יוצא היתר בנייה ולא תבוצע כל עבודה, עד אשר יוצג פסק דין של המפקח על בתים משותפים... המאשר את הבנייה בהתאם לבקשה להיתר שאושרה". עוד קבע כי "דרך זו מאזנת נכון יותר את האינטרס של המשולש יזם-מתנגד-ציבור מהדרך בה פסעה ועדת הערר".

לסיכום קיבל בית המשפט את העתירה בחלקה וקבע כי התיק יחזור לוועדת הערר אשר ראשית תבחן האם ניתן לאשר את הבקשה להיתר ללא חזית מסחרית או חזית מסחרית חלקית שאינה פוגעת במשיבים - החלטה שתייתר את ההכרעה בסוגיית התימוכין הקנייניים.

לסיכום קיבל בית המשפט את העתירה בחלקה וקבע כי התיק יחזור לוועדת הערר אשר ראשית תבחן האם ניתן לאשר את הבקשה להיתר ללא חזית מסחרית או חזית מסחרית חלקית שאינה פוגעת במשיבים – החלטה שתייתר את ההכרעה בסוגיית התימוכין הקנייניים.

 

בשלב השני, ככל שוועדת הערר תכריע כי אין פתרון תכנוני ראוי מלבד חזית מסחרית מלאה כפי שדרשה הוועדה המקומית – ניתן לאשר את הבקשה להיתר בכפוף לתנאי כי ההיתר כפוף לפסק הדין של הערכאה הקניינית. לא ניתן צו להוצאות.

עו"ד אורטל דוידיאן גדעוני, אשר ייצגה בהליך את החברה היזמית, ברכה על פסק הדין: "אני מברכת על ההחלטה החשובה של בית המשפט המחוזי, אשר מעניקה רוח גבית לפרויקט חיוני להתחדשות עירונית. בית המשפט העניק פרשנות מדויקת להלכת הלן אייזן לפיה יש לקדם ולאשר פרויקטים תכנוניים ראויים, גם כאשר ישנן מורכבויות קנייניות שניתן לפתור בהמשך. אני מאמינה שעבודה משותפת ומקצועית מול מוסדות התכנון תאפשר להוציא את הפרויקט לדרך בהקדם למען ביטחונם ורווחתם של עוד תושבים שיזכו למיגון ראוי".