"מה יקרה אם 50 דיירים בפינוי-בינוי יבחרו 50 עורכי דין? זה יעכב ויסכל פרויקטים"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לצפייה: 

להאזנה: 

מספר הפניות של בעלי דירות לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמצא בעלייה חדה. בעוד שבכל שנת 2025 הוגשו כ-130 פניות, עד סוף אוגוסט 2026 כבר נחצה הרף הזה, ובקצב הנוכחי מדובר בעלייה שנתית פוטנציאלית של כ-50%. מאחורי המספרים נמצאים סכסוכים עם יזמים, טענות לחוסר שקיפות, עיכובים, מחלוקות על תמורות, לחץ בלתי סביר ובעיות בייצוג המשפטי.

מי שנדרשת להכריע בחלק מהמחלוקות הללו היא עו"ד אורבך פוקס, עורכת דין בעלת תואר שני במסלול מסחרי-מקרקעין, שהגיעה לתפקיד הממונה על פניות הדיירים לאחר שבע שנים ברשות האכיפה והגבייה. כיום היא מטפלת בפניות המוגשות על ידי בעלי דירות נגד שורה של גורמים בענף, בהם יזמים, מארגנים, עורכי דין ונציגויות דיירים.

"הפלח הגדול והמכובד הוא בעניינם של יזמים", היא אומרת. לדבריה, הפניות נוגעות בין היתר "לנושאי שקיפות, תמורות, עיכובים, מענה או הפעלת לחץ בלתי סביר". תלונות נוספות עוסקות בעורכי דין, בייצוג עצמאי, במסירת מסמכים ובשכר טרחה. העלייה החדה בהיקף הפניות, לדבריה, משקפת גם את הגידול במספר פרויקטי ההתחדשות ואת העובדה שבעלי הדירות מודעים כיום יותר לזכויותיהם.

למרות הגידול, נכון להיום אורבך פוקס היא זו שמטפלת בפניות בעצמה. לאחרונה גויס סטודנט והרשות יצאה למכרז לגיוס עורך דין נוסף. "המטרה היא בסוף התייעלות. אנחנו רוצים לעמוד בסד זמנים קצר ככל הניתן לצורך בירור הפניות. זה יעזור לדיירים וזה גם יעזור לבעלי העניין בשוק".

אחת הסוגיות המעניינות שעלו בשיחה נוגעת לזכותו של דייר לבחור עורך דין נפרד מזה שמייצג את יתר בעלי הדירות בפרויקט. במקרה שהגיע לפתחה ביקש דייר בפרויקט פינוי-בינוי גדול לקבוע כי היזם ועורך דין הדיירים התנהלו באופן בלתי סביר משום שלא אפשרו לעורך הדין שבחר להשתתף בגיבוש ההסכם.

אורבך פוקס דחתה את הפנייה. היא קבעה כי דייר רשאי לבחור ייצוג משפטי עצמאי, אך אין משמעות הדבר שהיזם צריך לשאת בשכר הטרחה. לדבריה, "הוא זכאי לייצוג משפטי עצמאי, אבל הוא צריך לממן אותו בעצמו". בנוסף קבעה כי עורך הדין הפרטי אינו זכאי בהכרח למקום סביב שולחן מקבלי ההחלטות: "לא יעלה על הדעת בעיניי שדייר אחד ישפיע על עשרות או מאות דיירים אחרים שבחרו ייצוג משפטי אחר". היא המחישה את הקושי: "מה יקרה במצב שבו 50 דיירים יבחרו כל אחד עורך דין אחר, ו-50 עורכי דין יצטרכו להיכנס לחוזה אחד? זה יעכב פרויקטים, זה יסכל פרויקטים".

מקרה אחר הסתיים באופן הפוך לחלוטין. בעלי דירות ביקשו לבטל הסכם חיזוק שעליו חתמו לפני יותר מ-15 שנה עם חברה יזמית, בטענה שהוטעו לגבי ניסיונה, מומחיותה ויכולתה הכלכלית. לאחר שבחנה גם החלטות קודמות של בתי המשפט המחוזי והעליון, קבעה אורבך פוקס כי אכן הייתה הטעיה. "לחברה לא היה את המשאבים הכלכליים לצאת לפרויקט של חיזוק. לא היה לה את הניסיון והמומחיות, והיא גם לא נסמכה ולא שיתפה פעולה עם חברה נוספת". בעקבות זאת הורתה על ביטול הסכמי החיזוק, והדיירים השתמשו בהחלטתה כדי לפנות לרשם המקרקעין בבקשה למחיקת הערת האזהרה.

ומה יכולים בעלי דירות לעשות כדי להימנע ממצב כזה מלכתחילה? "אני ממליצה לכולם לקחת את הזמן בנחת, לעשות את הבירורים הנדרשים, להתעקש על ייצוג משפטי איכותי עם ניסיון, לבצע גם באופן עצמאי את כל הבירורים, לשאול את השאלות, לקרוא", אומרת אורבך פוקס. אלא שמבחינתה, יש גם עיקרון בסיסי שנוטה לעתים ללכת לאיבוד בתוך המאבקים על התמורות ושווי הדירה העתידית.

"אנשים גם צריכים לזכור שלאורך כל התהליך הזה המטרה העליונה היא מגורים בבית בטוח ומוגן מפני רעידות אדמה, מפני טילים. אני חושבת שהשוק קצת שכח שזו מטרת העל של כל ההתחדשות העירונית". לדבריה, דירה יפה או גדולה יותר היא כמובן חלק משמעותי מהתהליך, "אבל זה לא הערך העליון".

גם ליזמים יש מבחינתה דרך פשוטה יחסית להפחית את הסיכון להסתבכות: שקיפות. "אני חושבת שיזמים שמיידעים את הדיירים שלהם, ומשקפים לדיירים שלהם ושולחים מיילים ועדכונים ולא מנסים לעגל פינות, יש להם יותר סיכוי להצליח בפרויקט ולקדם אותו בצורה שהיא מהירה וטובה". לדבריה, המאבקים עצמם עלולים להפוך לחסם משמעותי בפרויקט: "בסוף להתגלגל בהליכים משפטיים, בין אם זה בפניי, בין אם זה בבית משפט, זה תוקע, זה מעכב. הרבה כסף מונח על הכף".