רמ"י תפצה חוכרת בכ-2.5 מיליון שקל: "התנהלה בעצלתיים, בזחיחות ובחוסר אכפתיות"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בית משפט השלום בחיפה חייב בשבוע שעבר את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לשלם לחברה פרטית, ד.א אפק מוצרי בריאות בבעלות דב נחשון, קרוב לשני מיליון וחצי שקלים, בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחה, לאחר שמצא שהתנהלות הרשות הביאה לפגיעה קשה בחברה. בפסק הדין החריף, לא חסכה השופטת אילנה הדר את ביקורתה מרמ"י: "מעיון בכל חומר הראיות ומהעדויות שבפניי אני מתרשמת שהנתבעת חרגה מאמות המידה המקצועיות כרשות ציבורית האמורה לתת שירותים לציבור, בהם התובעת, וכזרוע של המדינה. מצאתי שהנתבעת התנהלה בעצלתיים, בזחיחות ובחוסר אכפתיות".

סיפור המקרה מתחיל ב-1997, אז רכשה חברת ד.א. אפק בשתי עסקאות זכויות במבנה מסחר ומשרדים בן שלוש קומות, בשטח של כ-1,000 מ"ר ברחוב אח"י אילת בשכונת קריית חיים. רכישת הזכויות נעשתה מידי נצבא, אך בעלת הקרקע היתה רמ"י, בעוד שמעמדן של נצבא ו-ד.א. אפק הוא של חוכרות. בשנים שלאחר מכן בוצעה בנכס בנייה ללא היתר על ידי ד.א. אפק, ובעקבות עבירות הבנייה הוגשו בשנת 2006 כתבי אישום פליליים נגד החברה בבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה, והיא הודתה במיוחס לה.

לפסק הדין של בית משפט השלום 

בשנים 2018-2014 החברה ביקשה לבצע "לגליזציה" של הבנייה ולהסדיר את המצב הקיים ללא תוספת זכויות. היא יזמה שינוי תב"ע, שילמה היטל השבחה של כ-1.86 מיליון ש"ח, וקיבלה היתר בתנאים מהוועדה המקומית חיפה ב-2017. המכשול האחרון שנותר היה חתימת רמ"י על בקשת ההיתר כבעלת הקרקע.

בית משפט השלום בחיפה חייב את רמ"י לפצות את חברת ד.א. אפק מוצרי בריאות, לאחר שקבע כי התנהלות הרשות עיכבה במשך יותר משלוש שנים את הסדרת הבנייה בנכס בקריית חיים ותרמה לנזק שנגרם לחברה במכירתו. השופטת אילנה הדר מתחה ביקורת חריפה על רמ"י: "מצאתי שהנתבעת התנהלה בעצלתיים, בזחיחות ובחוסר אכפתיות"

מכאן ואילך, טענה החברה, נמשך ההליך למעלה משלוש שנים. במהלך השנה הראשונה כמעט לא התקבל מענה מעבר לאישורי קבלה ולהודעות שהעניין נמצא בבדיקה. התשובות שהגיעו היו בדמות דרישות מתחלפות: תחילה מסמך ממודד או אדריכל , אחר כך פירוט שטחים לכל תת חלקה בנפרד, אחר כך תצהירים על מועדי הבנייה, ולאחר מכן תוכנית נפרדת לכל יחידה. לטענת החברה, בכל פעם שהומצא החומר המבוקש לידי רמ"י, הועלתה על ידה דרישה חדשה בניסוח שונה. אדריכלית מטעם החברה, ולאחריה מודד מוסמך המצוי במאגר המודדים של רמ"י עצמה, הגישו תוכניות, תשריטים וטבלאות חוזרות ונשנות. בשלב מסוים ההפרשים בין המדידות התבטאו בשברים עשרוניים בלבד.

ב-2019 חתמה החברה על הסכם למכירת זכויותיה במקרקעין לצד שלישי תמורת סכום של 11.7 מיליון שקל בצירוף מע"מ. בהסכם נקבע כי אם היתר הבנייה לא יוסדר תוך 24 חודשים, תופחת התמורה ב-שני מיליון ש"ח בצירוף מע"מ.

לטענת החברה, בשל אי-השגת ההיתר שנבע מהתנהלותה של רמ"י, המועד החוזי פקע וממחיר המכירה בפועל הופחת סכום של כ-2 מיליון ש"ח בצירוף מע"מ. הנזק התגבש משום שבינתיים מכרה החברה את זכויותיה, וההסכם עם הרוכשים קבע במפורש שאם לא יושג היתר הבנייה בתוך פרק זמן קצוב תופחת התמורה בשני מיליון שקלים בתוספת מע"מ. המועד חלף, ההיתר לא הושג, והתמורה הופחתה בפועל.

"נהלי רמ"י מעודדים חריגות בנייה"

התובעת ביססה את תביעתה על חוות דעתו המקצועית של ד"ר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין ועורך דין. חוות הדעת בחנה את נוהלי רמ"י עצמם וניתחה אותם ואת היישום שלהם על המקרה הספציפי. לפי חוות הדעת, רמ"י אישרה בכתב שלא נוצלו מלוא זכויות הבנייה, ומכאן שדמי היתר כלל לא עמדו על הפרק, שכן נהליה אוסרים לגבותם על זכויות שלא נוצלו. מה שנותר היה חישוב דמי שימוש - פרוצדורה של השוואת שטחים. לדברי גסטפרוינד, בנוהלי הרשות לא נמצא מקור המחייב את בעל הזכויות להכין את המפות והטבלאות שנדרשו ממנו בפורמט שנדרש, ואילו לרשות עצמה עומדים כלים להשלים את החסר, לרבות שליחת פיקוח והפקת תשריט מטעמה, שכן היא מעסיקה מודדים ומפקחים ומחזיקה אגף מדידות.

חוות הדעת הצביעה גם על עיוות מערכתי - נוהלי רמ"י מאפשרים לה להגיש תביעה אזרחית בגין חריגות בנייה, ואז מוטל עליה עצמה להפיק את המפות והשומה. התוצאה היא שלחוכר עדיף, מבחינה מעשית, שיתבעו אותו על החריגות מאשר לפנות מיוזמתו ולהסדירן. זהו תמריץ הפוך המנוגד לאינטרס הציבורי שרמ"י אמונה עליו, שהוא עידוד הסדרה ולגליזציה.

חוות דעת שהגישה התובעת הצביעה על מה שהוגדר כעיוות מובנה בנוהלי רמ"י: בעוד שחוכר המבקש להסדיר חריגות בנייה נדרש בעצמו להמציא מדידות ומסמכים, כאשר הרשות תובעת בגין אותן חריגות הנטל מוטל עליה. מנגד טענה רמ"י כי העיכובים נבעו ממסמכים לא מדויקים שהגישה החברה ומאילוצי הקורונה, וכי החברה נטלה על עצמה סיכון בלתי סביר כשהתחייבה להסדיר את הבנייה בתוך שנתיים

מנגד, טענה רמ"י להגנתה כי התביעה עוסקת בסכסוך כספי פנימי הנובע ממערכת יחסים חוזית בין התובעת לקונים. לטענתה, החברה פעלה בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים כשנטלה על עצמה במודע סיכון בלתי סביר והתחייבה להשלים הליכי הסדרה מורכבים בפרק זמן קצר של שנתיים, מבלי לקבל את עמדת הרשות או הסכמתה המוקדמת. בנוסף, הרשות הדגישה כי התובעת ביצעה עבירות בנייה קשות במקרקעין לאורך שנים, שטרם הוסרו, ואף הציגה תצהיר כוזב לקוני שלפיו אין חריגות בנייה בנכס, תצהיר המקים נגדה "השתק" בשל הצהרתה במסגרתו שלא תוגש תביעה נגד רמ"י בקשר למצב הבינוי.

באשר לעיכובים בטיפול, טענה רמ"י כי אלו נבעו מכך שהתובעת לא סיפקה תוכניות ותשריטים מדויקים של שטחי הבינוי והשימוש בפועל המאפשרים לבחון את חריגות הבנייה לצורך חישוב דמי שימוש או דמי היתר כי משך הטיפול הושפע גם מאילוצי מגפת הקורונה. בנוסף, הרשות כפרה בגובה הנזק שלו טענה החברה, בטענה שההפחתה החוזית (בסך 2 מיליון ש"ח) נעשתה ללא חוות דעת שמאית מנומקת והייתה מופרזת. לבסוף טענה רמ"י כי העיכוב ברישום תת-החלקה מוצדק כיוון שחריגות הבנייה בה טרם הוסדרו, בעוד שרישום חמש תתי-החלקות האחרות לרוכשים נעשה בטעות.

"רמ"י היתה יכולה לסיים את הפרשה שנים קודם - לו רצתה"

בית המשפט קיבל את עמדת התובעת ואת חוות הדעת השמאית שעליה התבססה. הראיה שהכריעה את התיק הגיעה לבסוף מכיוונה של רמ"י עצמה. זאת כאשר ימים ספורים לפני דיון ההוכחות, בנובמבר 2025 לאחר שהתביעה כבר התנהלה שנים, הוציאה הרשות לראשונה דרישת תשלום מסודרת לחברה. אדריכל רמ"י, ויקטור פילרסקי, הודה בחקירה הנגדית כי ניתן היה להכין את השומה הזו כבר בתחילת 2021 על בסיס אותם נתונים שהיו בידי הרשות. ביום הדיון עצמו, הודיעה רמ"י על ביטול השומה וניסתה לחסות תחת "חיסיון מו"מ". השופטת דחתה זאת מכל וכל, וקבעה כי הוצאת השומה היא "האקדח המעשן" המעיד כי רמ"י יכלה לסיים את הטיפול שנים קודם לכן – לו רק רצתה.

"הנתבעת התנהלה בעצלתיים, בזחיחות ובחוסר אכפתיות", כתבה השופטת. בית המשפט קבע כי רמ"י "חרגה מאמות המידה המקצועיות כרשות ציבורית", וחייב אותה בתשלום של כ-2.34 מיליון שקל לחברה.

"מעיון בכל חומר הראיות ומהעדויות שבפניי אני מתרשמת, שהנתבעת חרגה מאמות המידה המקצועיות כרשות ציבורית האמורה לתת שירותים לציבור, בהם התובעת, וכזרוע של המדינה. מצאתי שהנתבעת התנהלה בעצלתיים, בזחיחות ובחוסר אכפתיות", כתבה השופטת בפסק הדין. עוד הוסיפה כי "התרשמתי מעדותה (של עדת רמ"י), שהנתבעת עצמה לא הבינה את המצב לאשורו, ולכן בכל פעם העמידה דרישות משתנות ולא ברורות, גם לא לעדה עצמה. הנתבעת לא עשתה ניסיון כן ואמיתי לקדם את בירור המחלוקת, על אף עמדתה הברורה של התובעת שהיא מוכנה לשלם כל סכום לצורך קבלת ההיתר, ולאחר מכן להמשיך להתדיין עם הנתבעת באפיקים החוקיים העומדים לרשותה, אלא בחרה להתעלם מבקשות אלה ולעצום עיניים מול הסיכון הנשקף לתובעת בהפחתת התמורה החוזית. הנתבעת גם נמנעה מלקיים פגישות הבהרה, חרף פניות חוזרות ונשנות מטעם התובעת בעניין זה, מבלי שניתן כל הסבר לכך."

עוד נקבע בפסק הדין כי "טענות הנתבעת לפיהן העיכוב נבע מאי-הגשת מסמכים ברורים ומדויקים על ידי התובעת, לא נתמכו בראיות פוזיטיביות, כגון מכתבי דחייה מפורטים ומנומקים או עדות מומחה המפרטת את הליקויים הספציפיים במסמכי התובעת, המבססות באופן חד-משמעי את טענתה כי המסמכים שהוגשו על ידי התובעת היו בלתי מספקים או סותרים אלה את אלה באופן שאינו מאפשר מתן אישור. ויוזכר שוב, כי בסופו של דבר הוצאה דרישת תשלום דמי שימוש על בסיס אותם מסמכים ממש, במהלך ניהול ההליך שבפניי".

עם זאת, היא מצאה לנכון להטיל על החברה "אשם תורם" בשיעור של 25%, בשל קביעת לוח זמנים לא ריאלי מול הרוכשים ופסיביות מסוימת בשלבים המוקדמים.

בהתאם לכך, חושב הפיצוי על כ-75% מהנזק המוכח. רמ"י חויבה לשלם לחברה 2,338,000 ש"ח, שהם הסך של 1,800,000 ש"ח משוערכים ממועד הגשת התביעה ועד היום, סך של 10,375 ש"ח הפרשי הצמדה על כספי הנאמנות שעוכבו, 50,000 ש"ח בגין אגרות יחסיות וזמן בטלת עדים, ובשכ"ט עו"ד התובעת בסך של 80,000 ש"ח.

בנוסף, הוציא בית המשפט צו עשה  המורה לרמ"י לחתום על שטרי העברת הזכויות בתת-חלקה עד ליום 15.11.2026. החברה יוצגה על ידי עורכי דין ממשרד עו"ד צבי הרשקוביץ.

מטעמו של שמאי המקרקעין אסף גסטפרוינד שליווה את התובעת נמסר: "חוכר יזם תב״ע על חשבונו, שילם היטל השבחה של קרוב לשני מיליון שקל וקיבל היתר בתנאים. נותרה חתימה אחת - של רמ״י, ועבורה הוא המתין למעלה משלוש שנים. לאורך כל התקופה הציע בכתב לשלם כל סכום שיידרש ולהתדיין אחר כך. איש לא ענה. בסוף התברר שכל המידע הדרוש היה מונח אצל רמ״י כל הזמן הזה. התיק הזה חריג רק בכך שמישהו טרח לתבוע. הרוב לא עושים זאת ומתייאשים בדרך.

"הכשל מבני. ברמ״י אין לוח זמנים מחייב ואין משמעות לחריגה ממנו. וגרוע מכול, התמריצים הפוכים: לפי נהלי רמ״י עצמה, כשהיא תובעת על חריגות הנטל להפיק מדידות ושומה נופל עליה, וכשהחוכר בא להסדיר הנטל נופל עליו, באופן אבסורדי ובלוח זמנים פתוח- עדיף לחוכר שיתבעו אותו מאשר לבוא ולהסדיר. גוף שמעניש את מי שבא להכשיר ומתגמל את מי שיושב בשקט אינו ממלא את תפקידו הציבורי".