ומי ישמור על בעלי הדירות? פסיקת הערבויות מטלטלת את ענף ההתחדשות העירונית

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כשבוע לאחר ההחלטה הדרמטית של בית המשפט המחוזי תל אביב אשר אפשרה מימוש של ערבויות חוק מכר של רוכשי דירות בפרויקט אשר נקלע לעיכוב ממושך, על אף שעצם השלמת הפרויקט אינה בסכנה, ענף הנדל"ן נדרש להשלכות הרוחב של ההחלטה.

נזכיר כי שופטת המחוזי נועה גרוסמן אישרה את בקשתם של רוכשי דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 שנקלע לקשיים בצפון ת"א לחילוט ערבויות חוק המכר, בניגוד לעמדת הכונס והנושות המובטחות מכלול וכלל. פסק הדין העלה את השאלה אילו משני השיקולים גובר – ביטחון ויציבות ליזמים ולגופי המימון אשר מעמידים את הבטוחות, או המצוקה הכלכלית שאליה נקלע משק הבית הספציפי שרכש דירה, וכעת נאלץ לשלם משכנתה במקבית לסכר דירה לאורך שנות העיכוב. בהחלטתה, הכריעה השופטת לטובת משק הבית הרוכש.

לטענת עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', פסק הדין יוצר הפרדה בין הההגנות הניתנות לרוכשי הדירות במיזמי ההתחדשות, ובין בעלי הדירות הוותיקות, אשר נותרים כבולים לפרויקט:  לדבריה, ״בעוד שרוכשי הדירות מתקשרים בעסקה באופן עצמאי ונמצאים במצוקה כלכלית קשה המשלבת דמי שכירות ותשלומי משכנתא על דירה שטרם קיבלו, בעלי הקרקע בהתחדשות עירונית ׳נכנסים׳ לפרויקט בידיעה ברורה שהם מהווים חלק מקבוצה, ולא יוכלו להשתחרר מהעסקה באופן פרטני מבלי לקבל הסכמת יתר בעלי הקרקע״.

לדברי עו"ד פרשקר, פסק הדין יוצר הפרדה בין הההגנות הניתנות לרוכשי הדירות במיזמי ההתחדשות, ובין בעלי הדירות הוותיקות, שנותרים כבולים לפרויקט: ״בעוד שרוכשי הדירות מתקשרים בעסקה באופן עצמאי ונמצאים במצוקה כלכלית קשה המשלבת דמי שכירות ותשלומי משכנתא על דירה שטרם קיבלו, בעלי הקרקע בהתחדשות עירונית ׳נכנסים׳ לפרויקט בידיעה ברורה שהם מהווים חלק מקבוצה, ולא יוכלו להשתחרר מהעסקה באופן פרטני מבלי לקבל הסכמת יתר בעלי הקרקע״.

בשל כך, היא אומרת, נקבע כי ערבות חוק המכר צריכה לחול גם מצבים שבהם ״נפגעת זכותו של רוכש בגין הפרות יסודיות של חוק המכר, ונגרם עיכוב ניכר בלוח הזמנים המונע שימוש סביר בדירה״. פרשקר מבקשת להחיל מנגנון זה גם על בעלי הקרקע באמצעות דרישה ל"ערבות משודרגת לפי הוראות חוק המכר, באופן שלערבות תתווסף עילת מימוש במקרה שהקבלן מאחר במסירת החזקה בדירה החדשה מעבר לתקופה מסוימת״.

על אף שמצוקתם של בעלי הקרקע בפרויקטים של התחדשות עירונית אינה זהה למצוקתם של הרוכשים, כיוון שהם מקבלים דמי שכירות למימון דיור חלופי, פרשקר טוענת כי ״העדרה של מצוקה תזרימית חריפה אינו מייתר את ההצדקה למנגנון מקביל של הרחבת עילות המימוש״, ומונה לכך שלוש סיבות: הראשונה היא ש״דמי השכירות המשולמים על פי ההסכם נקבעים מראש כסכום קבוע, שלרוב אינו מתעדכן בהתאם לשווי השוק וחורג ובוודאי שאינו מפצה על הפגיעה המצטברת״, וכן שהם מחושבים לפי הדירה הישנה שנהרסה ולא לפי שווי הדירה החדשה.

הסיבה השנייה לדבריה היא ״העדר הוודאות לבעל הקרקע,  בעל הקרקע נתון תקופה ממושכת במצב של חוסר ודאות מתמשך ביחס לביתו ולעתידו הקנייני, כשהוא תלוי לחלוטין בהתקדמות הפרויקט ובשיקוליהם של גורמים שאינם בשליטתו״. הסיבה השלישית היא שההצדקה למנגנון אינה תלויה בעוצמת המצוקה הכלכלית, אלא נובעת מן העיקרון לפיו ״ערבות חוק המכר נועדה להבטיח זכות אישית, ולא קולקטיבית, כאשר מתקיים עיכוב החורג באופן מהותי מן המוסכם.. בעצם קיומה של פגיעה מהותית בציפייה הלגיטימית למסירת הנכס במועד סביר״.

האינטרס העליון הוא לקבל את הדירה – לא את הכסף"

עו"ד יריב בר דיין המתמחה בייצוג בעלי דירות בפינוי בינוי, מציין שההחלטה אינה שגרתית: ״מבחינה משפטית אין כיום הבדל מהותי בין ערבות חוק המכר של רוכש חדש לבין הערבות שבידי בעלי הדירות הוותיקים שהינה ערבות במתכונת של ערבות חוק מכר. בעלי הקרקע אף שיפרו לאורך השנים את ההגנות שלהם והוסיפו עילה מפורשת למימוש הערבות במקרה של איחור במסירה מעבר לתקופה המוסכמת. פסק הדין מחזק את זכותם של בעלי הדירות לדרוש מהלך דומה, אך המימוש אינו אוטומטי ומחייב הליך משפטי״.

עו"ד יריב בר דיין: ״בעלי הדירות מוגנים היטב, לעיתים אף יותר מהרוכשים החדשים. יחד עם זאת, מימוש הערבות צריך להישאר מוצא אחרון בלבד, מכיוון שהאינטרס הכלכלי העליון של בעלי הדירות הוא קבלת המפתח לדירה החדשה ולא הסתפקות בפיצוי כספי״.

בר דיין סבור כי השאלה המרכזית עבור בעלי הדירות היא כלכלית ומתחלקת לשני תרחישים. בתרחיש הראשון "הבנק נכנס בנעלי היזם וממשיך את הפרויקט. במצב זה, האינטרס המובהק של בעלי הדירות הוא קבלת הדירה המוגמרת ולא פיצוי כספי, שכן שווי השוק של דירה חדשה גבוה לרוב מסכום הערבות שהוצמדה למדד תשומות הבנייה. הדגש צריך להיות הבטחת המשך תשלום דמי השכירות ושמירה על תוקף ערבות השכירות במסגרת ההסכם המשולש מול הבנק". ואילו בתרחיש השני, "הבנק מחליט לפרק את הפרויקט או למכור את הקרקע, כל המעורבים עוזבים עם פיצוי כספי מהערבויות".

לסיכום, מביע בר דיין מביע עמדה מסויגת: ״בעלי הדירות מוגנים היטב, לעיתים אף יותר מהרוכשים החדשים. יחד עם זאת, מימוש הערבות צריך להישאר מוצא אחרון בלבד, מכיוון שהאינטרס הכלכלי העליון של בעלי הדירות הוא קבלת המפתח לדירה החדשה ולא הסתפקות בפיצוי כספי״.

הפער שעלול להגיע למיליון שקל בין הערבות לשווי הדירה

לצד ההיבט המשפטי, השלכות פסק הדין מחייבות בחינה כלכלית-שמאית מדוקדקת של גובה הערבויות. שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת SK שמאות , מציין כי הערבויות נועדו לספק רשת ביטחון קריטית במצבי קיצון שבהם היזם נקלע לחדלות פירעון או מעכב את המסירה באופן משמעותי, לאחר שהדירות המקוריות נהרסו והדיירים מתגוררים בדיור חלופי:

השמאי שמוליק כהן: "הערבויות נקבעות בדרך כלל שלוש, ארבע ואף חמש שנים לפני מועד המסירה המיועד, ובשוק שבו המחירים עולים נוצר לא פעם פער משמעותי שיכול להגיע בקלות לחצי מיליון ואף למיליון שקלים בינן לבין שווי השוק הנוכחי"

״פסק הדין מעניק תוקף משפטי ומוצקות לסוגיית חילוט הערבויות. הפיכת החוק למעשי מחייבת את כל הגורמים הרלוונטיים , כולל בעלי נכסים, עורכי דין, יזמים וגופי מימון, להתייחס לסוגיה בצורה מהותית ורצינית הרבה יותר, כבר מתחילת הדרך ובכל שלבי הפרויקט.

"האתגר הכלכלי האמיתי מתעורר כאשר נוצר עיכוב במסירת הדירות. הערבויות נקבעות בדרך כלל שלוש, ארבע ואף חמש שנים לפני מועד המסירה המיועד, ובשוק שבו המחירים עולים נוצר לא פעם פער משמעותי שיכול להגיע בקלות לחצי מיליון ואף למיליון שקלים בינן לבין שווי השוק הנוכחי. במקרה של איחור במסירה יש לבחון חילוט ערבויות בליווי שמאי מטעמם שיערוך בדיקה כפולה: מהו גובה הערבויות שהופקדו, ומהו שווי השוק העדכני של דירה חדשה באזור. אם הערבות קרובה לשווי השוק, נכון להמתין להשלמת הבנייה ולקבלת דמי השכירות; לעומת זאת, אם מתגלה פער משמעותי שהופך את הערבות לבלתי מספקת, מדובר בהפרת הסכם יסודית המאפשרת לפתוח את מערכת ההסכמים ולדרוש בהליך משפטי תמורות וערבויות מעודכנות".