הרק"ל משנה את מפת המשרדים: זינוק בבני ברק ופ"ת, הרצליה ירדה מתחת ל-100 ש' למ"ר

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

דוח של מחלקת המחקר של Newmark Natam למחצית הראשונה של 2026, שפורסם היום, מצביע על שינוי במנועי הביקוש בשוק המשרדים בישראל. לפי הדוח, בעוד חברות ההייטק המסורתיות מצמצמות שטחים, חברות הסייבר, הדיפנס-טק והתעשיות הביטחוניות מרחיבות פעילות ומגדילות את הביקוש למשרדים, בעיקר בתל אביב. במקביל נרשמת עלייה בתפוסה בבני ברק ובפתח תקווה, לאורך הקו האדום של הרכבת הקלה, בעוד הרצליה פיתוח נחלשת.

לפי הדוח, תחומי ה-SaaS והגיימינג סובלים מסטגנציה מסוימת, בין היתר על רקע השפעת מהפכת ה-AI על הביקוש לעובדים והתארכות תהליכי קבלת ההחלטות בחברות גלובליות. לכך מצטרפים מהלכי התייעלות ופיטורים בחברות ובהן אמדוקס, פייבר ומונדיי, וכן התחזקות השקל, ששחקה את הפער בין הכנסות דולריות לעלויות שקליות. בעקבות זאת צמצמו חברות הייטק שטחי משרדים, בעיקר מחוץ לתל אביב.

מנגד, חברות הסייבר, הדיפנס-טק והתעשיות הביטחוניות הפכו לפי הדוח למנוע צמיחה מרכזי בשוק. הביקוש למוצרים ביטחוניים וטכנולוגיים הוביל להתרחבות פעילותן, כאשר הצורך בעבודה רציפה מהמשרד ובשמירה על סיווג ביטחוני, ללא מודל עבודה היברידי, מייצר ביקוש לשטחי משרדים.

יואב שחר (ניב קנטור)

הדבר ניכר במיוחד במגדלי ה-Class A בתל אביב, שבהם שיעור התפוסה הגיע במחצית הראשונה של השנה ל-98.89%, לעומת 95.83% במחצית השנייה של 2025. דמי השכירות הממוצעים עלו מ-124.77 שקל למ"ר ל-126.13 שקל למ"ר.

ציר בגין מוביל עם תפוסה של 98.95% ודמי שכירות ממוצעים של 151 שקל למ"ר, לעומת 146.30 שקל במחצית הקודמת. במתחם יגאל אלון הגיעה התפוסה ל-99.10% ודמי השכירות עלו ל-139.17 שקל למ"ר. במתחם יצחק שדה נרשמה תפוסה של 98.70%, לצד ירידה קלה בדמי השכירות ל-143.76 שקל למ"ר.

גם בנייני ה-Class B בתל אביב רשמו התאוששות, עם עלייה בתפוסה מ-87.41% ל-91.37%, בעוד דמי השכירות הממוצעים נותרו ברמה של 85.73 שקל למ"ר. לפי הדוח, המחסור והמחירים הגבוהים במגדלי ה-Class A מובילים חברות שירותים, בעלי מקצועות חופשיים וחברות טכנולוגיה בצמיחה לחפש חלופות זולות יותר בבניינים ותיקים במיקומים מרכזיים. באזור בית המשפט, למשל, עלתה התפוסה מ-89.75% ל-93.64% ודמי השכירות הגיעו ל-119.70 שקל למ"ר.

ההייטק המסורתי מצמצם משרדים, אבל את החלל שהוא מותיר ממלאות במהירות חברות הסייבר, הדיפנס-טק והתעשיות הביטחוניות. דוח Newmark Natam למחצית הראשונה של 2026 מצביע על שינוי במפת הביקושים: מגדלי ה-Class A בתל אביב כבר מתקרבים לתפוסה מלאה של 99%, בני ברק ופתח תקווה מתחזקות לאורך הקו האדום, ואילו הרצליה פיתוח, שאינה נהנית מנגישות דומה להסעת המונים, נחלשת

מחוץ לתל אביב נרשמת מגמה הפוכה בבנייני Class B, שבהם ירדה התפוסה הממוצעת בערי המעטפת מ-84.78% ל-82.88%. לפי הדוח, הצטמצמות פערי המחירים מול בנייני Class A מאפשרת לחברות לעבור למגדלים חדשים, בעוד הבניינים הוותיקים נפגעים גם מעומסי תנועה ומהיעדר פתרונות הסעת המונים יעילים.

הקו האדום מחזק את בני ברק ופתח תקווה

שלוש שנים לאחר השקתו, הקו האדום של הרכבת הקלה מסיע לפי הדוח כ-3 מיליון נוסעים בחודש, כ-125 אלף ביום, עלייה של כ-80% לעומת חודש הפתיחה. הנתונים מצביעים על התחזקות של אזורי תעסוקה הנמצאים לאורך התוואי.

בבני ברק עלתה תפוסת משרדי Class A מ-90.72% ל-93.13%, בעוד דמי השכירות הממוצעים עומדים על כ-67.90 שקל למ"ר, ירידה של כ-2.2% לעומת המחצית השנייה של 2025. בפתח תקווה נרשמה עלייה חדה יותר בתפוסה, מ-69.55% ל-75.32%, ודמי השכירות הממוצעים הגיעו ל-73.68 שקל למ"ר.

מנגד, הרצליה פיתוח נחלשת. תפוסת בנייני Class A באזור ירדה מ-94.40% ל-90.57%, ודמי השכירות ירדו מרמה של יותר מ-100 שקל למ"ר ל-96.75 שקל בממוצע. בבנייני Class B הירידה חריפה אף יותר, מ-81.50% ל-72.58%. לפי הדוח, המגמה קשורה לצמצום שטחים מצד חברות הייטק ותיקות, לצד עומסי התנועה והיעדר פתרונות הסעת המונים אפקטיביים.

שלוש שנים אחרי שהחל לפעול, הקו האדום מסתמן כאחד הגורמים שמשנים את מפת הביקושים למשרדים בגוש דן: בני ברק ופתח תקווה רושמות עלייה בתפוסה, בעוד הרצליה פיתוח, שאינה מחוברת למערכת הסעת המונים דומה, נחלשת. במקביל, רחובות ונס ציונה מזנקות לתפוסה של יותר מ-95%, ירושלים רושמת ירידה חדה ובאר שבע מתחזקת

ברחובות ונס ציונה נרשמה דווקא עלייה חדה בתפוסת משרדי Class A, מ-86.30% ל-95.23%. לפי הדוח, האזור נהנה מהתרחבות חברות בתחומי הביטחון, הביוטק והפארמה בפארקי המדע, לצד ירידה בדמי השכירות הממוצעים מ-79.17 ל-72.91 שקל למ"ר.

ירידה חדה בירושלים, באר שבע מתחזקת

בחיפה ובצפון עלתה תפוסת משרדי Class A מכ-94.4% ל-95.60%, לצד ירידה של כ-4.5% בדמי השכירות ל-78.24 שקל למ"ר. שוק ה-Class B נותר יציב יחסית, עם תפוסה של 94.77% ודמי שכירות של 62.60 שקל למ"ר.

בירושלים נרשמה לעומת זאת האטה משמעותית. תפוסת משרדי Class A ירדה מ-93.92% ל-82.54%, ודמי השכירות ירדו קלות ל-87.80 שקל למ"ר. בהר חוצבים צנחה התפוסה מ-84.30% ל-63%, על רקע כניסת פרויקטים חדשים ופינוי שטחים מצד כמה חברות הייטק גדולות. בבנייני Class B בעיר ירדה התפוסה מ-98.81% ל-94.97%, בעוד דמי השכירות נותרו כמעט ללא שינוי ברמה של 75.20 שקל למ"ר.

בבאר שבע והסביבה עלתה התפוסה הממוצעת מ-87.02% ל-90.27%, ודמי השכירות זינקו בכ-14.5% ל-59.15 שקל למ"ר. פארק גב-ים נגב רשם תפוסה של 98.3% ודמי שכירות של 75 שקל למ"ר, ובפארק ההייטק עומר עלתה התפוסה מ-86.83% ל-90.53%.

התעשיות הביטחוניות מניעות גם את שוק הלוגיסטיקה

גם בשוק התעשייה והלוגיסטיקה מזהה הדוח שינוי במקורות הביקוש, כאשר התעשיות הביטחוניות והתשתיות תופסות את מקומו של המסחר האלקטרוני כמנוע צמיחה מרכזי. במרכז הארץ נמשך המחסור בקרקעות, ומחירי הרכישה עומדים על 12-14 אלף שקל למ"ר בנוי בקומת הקרקע.

במקביל עלו דמי השכירות במבני Class A בשוהם מ-65 ל-70 שקל למ"ר, באשדוד מ-55 ל-60 שקל וביבנה מ-50 ל-54 שקל. במישור אדומים נרשמה מגמה הפוכה: דמי השכירות ירדו מ-55 ל-45 שקל למ"ר ומחירי המגרשים ירדו מ-3.8 מיליון שקל ל-2.8 מיליון שקל לדונם.

גם בשוק הלוגיסטיקה מתחלף מנוע הצמיחה: המסחר האלקטרוני מפנה את הבמה לתעשיות הביטחוניות והתשתיות, שמגדילות את הביקוש לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה. המחסור בקרקעות במרכז דוחף את מחירי הרכישה ל-12-14 אלף שקל למ"ר בנוי, ובשוהם, אשדוד ויבנה נרשמה עלייה בדמי השכירות. "אנחנו מרגישים התעוררות אמיתית בשוק התעשייה והאחסנה", אומר יואב שחר, מבעלי יוקה פארק אחזקות

יואב שחר, מבעלי יוקה פארק אחזקות: "אנחנו מרגישים התעוררות אמיתית בשוק התעשייה והאחסנה, על רקע היציאה ההדרגתית מהמלחמה ושלוש הפחתות ריבית במהלך השנה. בשטח זה מתבטא בעסקים קטנים ובינוניים שמחפשים שטחים בסדר גודל של מאות מטרים, ביניהם עסקים שתומכים בתעשיות הביטחוניות ונותנים להן מעטפת נדרשת. בכל מקום שבו האוכלוסייה גדלה עולה הדרישה לשירותי מלאכה ואחסנה קרוב לבית, ולכן הביקושים נמצאים לפני עלייה שנראה אותה בשנה הקרובה. אשקלון היא הדוגמה המובהקת לכך, העיר הפכה למרכז אזורי שנותן שירותים לעשרות יישובים בסביבתה, אזור התעשייה הצפוני בעיר נמצא בתפוסה מלאה, ואין בו היום מענה לעסקים שרוצים להיכנס או להתרחב. יוקה פארק אשקלון נבנה בדיוק בשביל הפער הזה, ובפרויקטים שלנו פועלים כבר יותר מ-120 סוגי שימושים שונים שיוצרים קהילה עסקית מגוונת שמפרה את עצמה".

לפי מחברי הדוח, מגדלי ה-Class A בתל אביב צפויים להמשיך ליהנות מתפוסה ומדמי שכירות גבוהים בזכות הביקוש מצד חברות הביטחון והסייבר, אם כי כניסת מגדלים חדשים באזורי בגין, יגאל אלון והבורסה עשויה להגביר את התחרות. מחוץ לתל אביב, בני ברק ופתח תקווה, שנהנות משיפור בנגישות התחבורתית, ורחובות ונס ציונה, הנהנות מסביבה עסקית ייעודית, צפויות לשמור על יציבות ואכלוס גבוה. מנגד, לפי הדוח, בעלי בניינים ותיקים בהרצליה וברעננה יידרשו להשביח את הנכסים כדי להתמודד עם המשך נטישת שוכרים.