האם רכשה דירה אך רשמה אותה ע"ש הבת. כשזו התגרשה, החתן דרש חצי: מי קיבל את הנכס?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

במאמר זה נסקור את החלטת בית המשפט בפער שבין הרישום הפורמלי בפנקסי המקרקעין לבין הבעלות המהותית בנכס.

עובדות המקרה:

אם רכשה נכס מקרקעין ביישוב קהילתי תמורת כ-2.5 מיליון שקל. האם מימנה את מלוא הרכישה, תשלום מס הרכישה, דמי התיווך והשיפוצים - באמצעות מכירת שתי דירות אחרות שהיו בבעלותה. משיקולי מס בלבד, ומתוך רצון לשלם מס רכישה מופחת בגין "דירה יחידה", נרשמו הזכויות בנכס על שם בתה. 

האם והבת חתמו על הסכם הלוואה אשר כלל, בין היתר, את התחייבותה של הבת להחזיר לאם את כספי רכישת הנכס ושיפוצו, וזאת באמצעות תשלום שכירות חודשי. עוד נקבע כי ככל שכספי ההלוואה לא יוחזרו לאם, האם תהייה זכאית להחזיק בדירה ולהשתמש בה לפי שיקולה הבלעדי, ואף לקבל את ההכנסות הנובעות ממנה, החל מיום חתימת ההסכם, ולמשך כל חייה. בנוסף, בעלה של הבת חתם על תצהיר אשר לפיו הוא מצהיר, כי אין לו ולאשתו כל זכויות בנכס. 

על אף העובדה כי הנכס נרשם על שם הבת, נהגה האם בנכס כ"מנהג בעלים" מלא - האם השכירה את יחידת הדיור, גבתה דמי שכירות ישירות אליה ומימנה את אחזקת הבית. עם פרוץ סכסוך הגירושין בין הבת לנתבע, טען הנתבע כי הנכס הוא נכס משותף, נוכח רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין ע"ש רעייתו, הבת, והעובדה שהנכס נרכש במהלך תקופת הנישואין. לפיכך, לשיטתו, יש לאזן את הנכס בהתאם לחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973, והוא זכאי למחצית משוויו.

השאלה המשפטית:

מהו כוחו של הרישום בפנקסי המקרקעין? שהרי לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין הרישום מהווה "ראיה חותכת לתוכנו". זאת לעומת מצב, שבו הוכח כי המימון והבעלות המהותית מצויים בידי אדם אחר? ובאילו נסיבות עשויה בעלות מהותית לגבור על חזקת הרישום ולסתור אותה?

החלטת בית המשפט:

בית המשפט קיבל את התביעה, והורה על תיקון המרשם, כך שהאם תירשם כבעלת הנכס. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי רישום בפנקסי המקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים (מקרקעין שעברו הליכי הסדר ונרשמו בפנקס הזכויות) מהווה ראיה חותכת לתוכנו. מכאן, כי הרישום בפנקסי המקרקעין מקנה את הזכויות הקנייניות, ומי שרשומים כבעלי הזכויות בנכס - ייחשבו כבעליו.

תכלית ההסדר היא להבטיח ודאות, יציבות והסתמכות בעסקאות מקרקעין, כך שצדדים שלישיים רשאים להסתמך על המרשם, מבלי להידרש לבירורים עובדתיים חיצוניים. עם זאת, ניתן לסתור את הדבר. אך זאת, רק במקרים חריגים ונדירים, שבהם בית המשפט יעדיף את ה"אמת העובדתית" על פני "היציבות המשפטית" המתבטאת ברישום. 

 ביהמ"ש השתמש בשתי אבני בוחן מרכזיות לסתירת הרישום:

1. מקור המימון: הוכח כי האם שטענה כי הרישום אינו משקף את הבעלות האמיתית היא זו ששילמה את מלוא התמורה וההוצאות שנבעו מכך.

2. מנהג בעלים :האם ניהלה את הנכס בלעדית, בעוד שהנתבע היה פסיבי לחלוטין. בית המשפט קבע כי הרישום על שם הבת היה טקטי בלבד לצורך הטבת מס. וכי חתימת הנתבע בעבר על תצהיר ויתור  מחזקת את העובדה שהוא ידע כי אין לו זכויות בנכס.

בהתאם לכך, חזר בית המשפט על החזקה, שלפיה מי שנושא במימון רכישת הנכס ומי שנוהג בו כבעלים בפועל - חזקה כי הוא בעל הזכויות בו. נקבע כי אכן מדובר בחזקות הניתנות לסתירה. אולם בנסיבות העניין לא עלה בידי הנתבע לסתור אותן, ומשכך לא הוכח כי הרישום הפורמלי משקף את הבעלות המהותית בנכס.

על כן, בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע כי האם היא הבעלים בנכס.

הערת המחברת:

להשקפתי, פסק הדין מציג גישה ראויה ומאוזנת המכירה בכך שעקרון סופיות המרשם לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין אינו יכול לעמוד כעיקרון מוחלט במנותק מן המציאות העובדתית, וכי במקרים חריגים שבהם הוכח פער מובהק בין הרישום לבין מקור המימון והשליטה בפועל בנכס - יש מקום להעדיף את הבעלות המהותית על פני הרישום הפורמלי. יחד עם זאת, יש להדגיש כי מדובר בחריג מצומצם, שיש ליישמו בזהירות, ורק במקרים נדירים. וזאת על מנת שלא לפגוע בעקרון הוודאות המשפטית וההסתמכות על המרשם, המהווה יסוד מרכזי בדיני הקניין.

(תמ"ש 51155-12-23 אלמוניות ואח' נ' פלוני).

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד עינבל צדוק בסיועו של המתמחה עומרי טלר. 

(עו"ד שיראל סימניאן, בסיועה של המתמחה אריאל נויה שחר, תאריך פרסום _________).