ההקלה שלך חזרה: כך מחזירות העיריות את הקלות הבנייה בדלת האחורית

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

לאחר שנמצא כי מוסד ה"הקלות" הוא אחד הגורמים המרכזיים לעיכובים וסחבת בהליך הרישוי, פעל בשנים האחרונות מינהל התכנון על מנת לבטלן, והחל מ-1 בינואר 2025 אמורות היו ההקלות שניתנו בעבר במסגרת הליך הרישוי לחלוף מהעולם לחלוטין. אולם לאחר כמעט כשנתיים  ממועד יישום רפורמת ביטול ההקלות, יותר ויותר רשויות מקומיות מחזירות אותן לחיים, באמצעות "תוכנית הקלות" המאושרת בסמכות רשות מקומית. כמו בתחומים רבים נוספים, גם כאן היתה זו הוועדה המקומית תל אביב-יפו אשר הובילה את הדרך, ואחריה הגיעו רשויות נוספות.

מוסד ההקלות, שהיה נהוג בישראל במשך עשרות שנים, היווה מסלול עוקף תוכנית (תב"ע) בשלב הרישוי, אשר אפשר ליזמים ולבעלי נכסים לבקש תוספת זכויות בנייה מעבר למה שנקבע בתוכנית המקורית. ההליך אפשר "למתוח" את זכויות הבנייה בטווחים של אחוזים בודדים עד עשרות אחוזים, בעיקר לצורך הוספת קומות, הגדלת שטחי בנייה, הוספת יחידות דיור (הקלת שבס-כחלון) או חריגה מקווי בניין. הליך זה הצריך פרסום בעיתונות, משלוח מכתבים לשכנים ומתן זכות להתנגדויות, דבר שהפך כמעט כל בקשת היתר בנייה פשוטה להליך משפטי ותכנוני מורכב, רווי סכסוכי שכנים וסחבת שנמשכה חודשים ואף שנים. 

ביטול מוסד ההקלות בבנייה (תיקון 134 לחוק התכנון והבנייה) הושלם בתחילת שנת 2025, ומשמעותו היא שלא ניתן עוד לבקש הקלות כמותיות במסגרת הליך הרישוי. החל מ-1 בינואר 2025, לא ניתן לבקש בהליך הרישוי הקלות להגדלת שטחי בנייה, הוספת קומות, או תוספת יחידות דיור, אך מותרות כיום רק הקלות מינוריות וטכניות שאינן כמותיות, כגון שיפור בטיחות, הוספת ממ"ד או מעלית מעבר לקו הבניין, או התאמות נגישות. מטרת הרפורמה היא הגברת ודאות: מניעת סחבת, דיונים ממושכים וסחר-מכר מול הרשויות המקומיות על תוספות בשלב הרישוי וכן פינוי "פקקים" בוועדות המקומיות.

במסגרת הרפורמה נקבע כי הוראות המעבר שאיפשרו הגשת בקשות להקלה יפוגו ב-1 בינואר 2025. לאור זאת, המליצו מינהל התכנון ומטה התכנון הלאומי לוועדות המקומיות לקדם תוכניות סטטוטוריות ייעודיות שיסדירו בצורה מושכלת את הנושאים שבעבר נפתרו באמצעות מנגנון ההקלות. הרשויות החלה ליישם, בעוד ביבנה ובתל אביב עיגון ההקלות בבדיקה תכנונית, ברמת גן, בסביון ובערד התוכניות כבר אושרו. עיגון ההקלות נועד ברובו לתת פתרון למתחמים נקודתיים.

 תל אביב: הגדלת תכסית בדרום, גמישות מבנית בצפון

התוכנית בתל אביב, שעברה את תנאי הסף בתחילת ספטמבר, נועדה להטמיע ולמסד את רשימת ההקלות שאושרו בעבר לבנייה חדשה בלבד לפי סעיף 147(א) לחוק, תוך הבחנה בין אזורים שונים ומאפיינים פיזיים ברחבי העיר.

כך למשל בדרום העיר, במתחמי יפו ההיסטורית (כגון עג'מי, המושבה האמריקאית ומתחם נגה) נקבעו הוראות השומרות על נפחי הבנייה והערכים העירוניים המיוחדים. בשכונות שפירא וקריית שלום מותרת הגדלת תכסית (השטח המרבי או בפועל מתוך המגרש שעליו עומד המבנה במפלס הקרקע) של עד 6% ללא הגדלת סך שטחי הבנייה. בשכונת נווה צדק בוטלה חובת המקלט, הותרה תוספת ממ"דים בקווי בניין פנימיים, וניתנה חריגה בקו בניין אחורי והבלטת מרפסות. בשכונת התקווה הותר להגביה את המבנה עד 0.5 מטר מעל גובה הכביש למניעת הצפות.

לעומת זאת, בצפון העיר (בשכונות כמו אפקה, צהלה, רמת החייל, נווה שרת, המשתלה ושיכון דן) ההקלות מעניקות גמישות מבנית הכוללת ביטול של המגבלה על השטח המותר לבנייה בכל קומה, התרת ניוד שטחים בין הקומות במסגרת סל השטח הכולל, וביטול מגבלת הגובה לקומת עמודים; ואילו במרכז ומזרח העיר (כדוגמת רובע 4, כרם התימנים, יד אליהו ובצרון) מוסדרות הקלות נקודתיות להקמת מתקנים ולובי משותפים בבנייה בקיר משותף או נסיגות בגג.

התוכנית כוללת תוספת שטחים כוללת של עד 6% משטח המגרש בתחום תוכניות שהופקדו לפני 1.8.1989. כמו כן מתאפשרת הקטנת קו בניין אחורי וצדדי בשיעור של עד 10% (בלבד שלא יפחת מ-4 מטרים בקו אחורי ו-3.6 מטרים בקו צדדי), או חריגה של 10% במגרשים עד 6 קומות בתנאי שנשמר מרחק של 3.6 מטרים.

התוכנית מתירה גם מרפסות בולטות בגובה של 2.5 מטרים ומעלה מפני הקרקע החורגות ב-2 מטרים או 40% מהמרווח; ביטול מגבלת הגובה לקומת עמודים והתרת סגירתה לצורך יחידת דיור אחת (בתנאי ש-50% מהשטח ייועד לתפקוד הבניין והדירה תפנה לחזית אחורית או צדדית).

רמת גן: תוספת של 2 עד 3 קומות

תוכנית עיגון ההקלות ברמת גן אושרה למתן תוקף בינואר השנה ונועדה לתת  מענה לתום תוקפן של הוראות המעבר ב-1.1.2025 והסדרת הוראות בינוי המותאמות לאופי ולצרכים הייחודיים של העיר. התוכנית חלה על כל שטחי העיר. התוכנית קובעת הוראות מפורטות לניוד שטחי בנייה בין קומות המבנה ותוספת זכויות בנייה במגרשים שמקור זכויותיהם בתב"ע שהופקדה עד 1.8.1989.

התוכנית מתירה תוספת של 2 קומות מגורים במגרשים שבהם מותרות 3 עד 4 קומות, או תוספת של 3 קומות מגורים במגרשים שבהם מותרות 5 קומות (בכפוף לזכות דרך גובלת ברוחב 6 מטרים ומעלה). עוד מתירה התוכנית גובה נטו לקומת מסחר של עד 4.5 מטרים, גובה של עד 3.5 מטרים לקומת קרקע ללא מסחר ולקומת גג, ועד 3.5 מטרים גובה מרתף בבתים צמודי קרקע.

התוכנית מאפשרת הקמת מרתפי חניה משותפים למגרשים גובלים, ומסדירה גם  חצרות אנגליות ומונמכות (בהבלטה של עד 1.5 מטרים מקווי בניין), מחסנים בכל קומה בצמוד קרקע (למעט גג), בריכות שחייה, גדרות ושערים.

גם יבנה, ערד וסביון במקלות

תוכנית נושאית לעיגון הקלות ביבנה הוגשה לוועדה המקומית באפריל השנה במטרה לייצר אחידות וגמישות תכנונית, למנוע עיכובים בירוקרטיים ולמנוע צורך בתוכניות נקודתיות. התוכנית מתייחסת לכלל שטחי העיר.

התוכנית מתירה הוספת קומות מרתף הכוללות שטחי שירות בלבד, וכן  הוספת קומה אחת שגובהה עד 2.20 מטרים נטו בבניינים שגובהם לאחר התוספת מגיע ל-16 קומות ומעלה. מתן הזכויות מכוח התוכנית מותנה באישור תוכנית בינוי ופיתוח על ידי הוועדה המקומית. 

תוכנית עיגון ההקלות של סביון, שאושרה רק בשבוע שעבר, היא תוכנית מפורטת הממסדת ומעגנת את מדיניות ההקלות של הוועדה המקומית במתחמי התכנון היישוביים - סביון החדשה, סביון הוותיקה, גני יהודה, מתחם הכניסה ובית העלמין. בפועל, ההבדלים המרכזיים בין האזורים באים לידי ביטוי בכללי ניוד השטחים, מגבלות התכסית והגבהים.

בסביון החדשה וסביון הוותיקה: נקבעה הבחנה לפי ייעוד המגרש  - במגרש של יחידת דיור אחת מותר ניוד שטח עיקרי מקומה א' לקומת הקרקע ללא הגבלת תכסית (עד קווי הבנייה המאושרים), בעוד שבמגרש של שתי יחידות דיור מותר ניוד לקרקע עד לתכסית מירבית של 160 מ"ר ליחידה. בגני יהודה: הותרה הקמת מבנה בן 2 קומות ומרתף וניוד שטח לקרקע עד קווי הבניין, לצד קביעת מגבלות גובה ייעודיות של עד 8.3 מטרים לגג שטוח ו-9.3 מטרים לגג משופע, כולל היתר לניצול חלל הגג.

במתחם הכניסה לסביון: הותר ניוד שטח עיקרי לקרקע ללא הגבלת תכסית עד קווי הבנייה, אך נקבעה התניית חובה ייחודית לשמירת תכסית פנויה של לפחות 15% משטח המגרש לצורך ניקוז וחלחול., ובבית העלמין: נקבע כי הוראות הבנייה והשימושים יחולו בהתאם לתוכניות המאושרות הייעודיות החלות על המתחם.

בערד אושרה בדצמבר 2025 תוכנית למיסוד הקלות לצמודי קרקע בלבד. בין עיקרי ההקלות המעוגנות בתוכנית ניתן למצוא ניוד שטחי בנייה מתוך סך השטחים המותרים במגרש, הגדלת התכסית המותרת בעד 10% נוספים משטח המגרש, שינוי גובה המבנה, גובה המרתף הפנימי (עד 2.45 מטרים) ומסתור מערכות הגג.

בנוסף, התוכנית מאפשרת שינוי הוראות בינוי לגבי גובה כניסה קובעת, חניות וקירות תמך בין מגרשים, ומתירה חריגות מקווי בניין לצורך הקמת אלמנטים נלווים ומבני עזר, כולל מצללות (פרגולות), קירוי חניות, מחסנים במרווח האחורי, חצרות אנגליות, ובריכות שחייה וחדרי מכונות תת-קרקעיים.