היזמים נגד תוכנית הענק בקרית ביאליק: "רווח אפסי, הערכת חסר של מאות מלש"ח לביצוע"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תוכנית הפינוי-בינוי הענקית בשכונת אפק בקריית ביאליק (תמ"ל 2059), המקודמת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית קריית ביאליק, נתקלת בהתנגדויות מצד יזמים, בעלי זכויות וחברת נתיבי ישראל . במסגרת הליך ההתנגדויות לתוכנית, הכוללת הריסת 477 דירות קיימות ובניית כ-2,500 דירות חדשות, הוגשו שש התנגדויות, ובהן טענות לכשלים מהותיים בבדיקת הכדאיות הכלכלית, להערכת חסר של עלויות הבנייה במתחם המאופיין במי תהום גבוהים, לפגיעה בזכויות קנייניות ולליקויי בטיחות בתכנון התחבורתי.

במוקד המחלוקת ניצב פער משמעותי בין חוות הדעת הכלכלית שהוכנה עבור התוכנית, ולפיה צפוי הפרויקט להניב רווח יזמי של כ-17.7%, לבין חוות דעת שמאיות שהגישו יזמים הפועלים במתחם, ובהם בסט ייזום, תצפית התחדשות עירונית ובסט אילה אגם . לטענת המתנגדים, לאחר תיקון השגיאות והחוסרים שנפלו בבדיקה הכלכלית, הרווח היזמי הצפוי צונח לכ-2% בלבד, ובחלק מהמתחמים אף מתקבל הפסד. זאת, לעומת שיעור רווח יזמי של 15%–18% שאותו מציגים המתנגדים כרף הכדאיות הנדרש בהתאם לתקן 21.1.

התוכנית, שפורסמה להתנגדויות ביולי האחרון, משתרעת על פני כ-146 דונם במזרח שכונת אפק, בין דרך עכו ממערב, רחוב התל מצפון, רחוב חוגלה ממזרח וכביש 79 מדרום. היא כוללת הריסת מבני המגורים הוותיקים והקמת שכונה חדשה המשלבת בנייה מרקמית בגובה של 4–9 קומות ומגדלים בגובה של עד 35 קומות. לצד יחידות הדיור מתוכננים כ-18 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ובהם בית ספר יסודי חדש, ושטחים ציבוריים פתוחים. התוכנית כוללת חמישה מתחמי איחוד וחלוקה עצמאיים, שניתן יהיה לממש בנפרד.

באוקטובר 2025 החליטה מליאת הוועדה למתחמים מועדפים לדיור ( ותמ"ל ) להפקיד את התוכנית בתנאים, וב-24 ביולי 2026 פורסמה התוכנית להתנגדויות. בתחילת ספטמבר ביקשה אחת היזמיות, חברת בסט אילה אגם , להאריך את המועד להגשת ההתנגדויות עד ל-13 באוקטובר, בטענה למורכבות התוכנית ולתקופת חופשות הקיץ וחגי תשרי. ואולם, ועדת המשנה להתנגדויות דחתה את הבקשה ב-15 בספטמבר, בנימוק כי פרק הזמן הקבוע בחוק מספק וכי הוותמ"ל אינה מצויה בפגרה.

"עלויות הבנייה הוערכו בחסר של מאות מיליוני שקלים"

אחת ההתנגדויות המרכזיות הוגשה על ידי חברת תצפית התחדשות עירונית , בליווי חוות דעת של משרד סהר-נבון שמאות מקרקעין, שערכו השמאים עדי נבון ואריאל נהרי. על פי בדיקתם, בעוד שהדו"ח הכלכלי המקורי מצביע על רווח יזמי של 17.7%, בחינת הנתונים בפועל מלמדת על רווחיות אפסית ואף על הפסד יזמי של כ-2%.

בין הליקויים שעליהם הצביעו השמאים נמצאת הערכת חסר של עלויות הבנייה, ובפרט עלויות הקמת המרתפים בתנאי מי התהום הקיימים במתחם. על פי חוות הדעת, העלות הריאלית עשויה להגיע לכ-5,400 שקל למ"ר, לעומת 3,900 שקל למ"ר בלבד שנלקחו בחשבון בבדיקה הכלכלית. עוד נטען כי נפלה טעות בחישוב שטחי הדירות הקיימות, שהובילה לגריעה מזכויות בעלי הדירות בשווי מוערך של כ-100 מיליון שקל.

טענות דומות עולות גם מחוות דעת שהכין משרד גסטפרוינד מרקו שמאות מקרקעין ומחקרי נדל"ן, באמצעות ד"ר אסף גסטפרוינד ומורן מרקו, עבור היזמים בסט ייזום ואילה אגם. לפי חוות הדעת, הבדיקה הכלכלית שעליה מתבססת התוכנית אינה כוללת רכיבי עלות משמעותיים. בין היתר נטען להשמטת שטחי מחסנים שהשפעתם הכלכלית נאמדת ביותר מ-100 מיליון שקל, להערכת חסר של יותר מ-120 מיליון שקל בעלויות הבנייה העילית ולפער של למעלה מ-50 מיליון שקל בתמחור עבודות החפירה במי תהום. נוסף על כך, נטען כי לא נכללו בחישוב עלויות שכרם של מארגני הדיירים, בהיקף של כ-32 מיליון שקל, וכי הבדיקה התעלמה מ-5,200 מ"ר של שטחי תעסוקה במתחם.

סוגיית מי התהום תופסת מקום מרכזי בהתנגדויות. לטענת היזמים, מפלס מי התהום באזור נמצא בעומק של כשני מטרים בלבד מתחת לפני הקרקע. בתנאים אלה, חפירת שתיים עד שלוש קומות מרתף מחייבת שימוש בפתרונות הנדסיים מורכבים ויקרים, ובהם קירות סלארי, עוגנים, מערכות איטום ועבודות שאיבה והשפלת מי תהום.

לפי חוות דעת הנדסיות שהוכנו עבור המתנגדים על ידי המהנדס רפי אנונו, עלות הקמת המרתפים צפויה לנוע בין 4,400 ל-5,400 שקל למ"ר, עוד לפני תוספת של עשרות מיליוני שקלים בגין עבודות השפלת המים. לטענת המתנגדים, הפערים הללו עלולים להפוך פרויקטים שנראים כדאיים על הנייר לכאלה שאינם בני ביצוע מבחינה כלכלית.

טענות לכשלים בתכנון התחבורתי

לצד המחלוקת על רווחיות הפרויקטים, הוגשה התנגדות גם מטעם בעלי זכויות פרטיים והחברות BKS ואפקאר ליס, אשר לוו בחוות דעת של משרד שרביט-שפירה שוורץ, בעריכת השמאיות שושי שרביט שפירה ועמית שוורץ.

ההתנגדות מתמקדת בין היתר בטבלאות האיחוד והחלוקה של התוכנית, הקובעות את חלוקת הזכויות בין בעלי הקרקע. לטענת המתנגדים, נפלו בהן טעויות מהותיות בהערכת שווי הזכויות המסחריות, שהובילו להפחתת חלקם היחסי של בעלי הזכויות מ-54.2% ל-45.5% בלבד.

בין היתר חולקים השמאים על השווי שנקבע לנכסי המסחר, בסך 20 אלף שקל למ"ר בנוי, ומציגים נתוני שווי של 18 אלף שקל למ"ר בנוי ו-7,850 שקל למ"ר קרקע. לטענתם, אופן החישוב שנבחר יוצר עיוות בחלוקת הזכויות ופוגע בבעלי הקרקעות הפרטיים. עוד הצביעו על טעות בנספח החנייה, שבו נרשמו 127 מקומות חנייה במקום 147.

גם חברת נתיבי ישראל הצטרפה למתנגדים לתוכנית, אך מטעמים שונים. בהתנגדות שהגישה העלתה החברה שורה של טענות הנוגעות לבטיחות ולתפקוד מערכת התחבורה באזור, ובפרט לממשק שבין השכונה המתוכננת לכביש 79.

בין היתר טענה החברה כי תכנון צומת בצורת T בסמוך לכביש עלול ליצור בעיות בטיחות וזרימת תנועה, וכי התוכנית אינה מספקת מענה הולם לצורך בנתיבי השתלבות. בנוסף הצביעה על היעדר פתרונות מספקים למפגעי רעש עבור בנייני המגורים המתוכננים בסמוך לציר התחבורה הראשי.
הדרישה: לצמצם את החניונים התת-קרקעיים ולעדכן את הבדיקה הכלכלית.

במסגרת ההתנגדויות מבקשים היזמים ובעלי הזכויות להכניס שינויים בתוכנית, שלטענתם יאפשרו להוציא אותה לפועל מבלי לפגוע בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. אחת הדרישות המרכזיות היא להפחית את מספר קומות המרתף התת-קרקעיות, בשל העלויות החריגות הכרוכות בחפירה במי תהום גבוהים. כחלופה מוצע לאפשר פתרונות חנייה עיליים, לרבות קומות מפולשות או מסדי חנייה, שיצמצמו את היקף העבודות התת-קרקעיות.

עוד מבקשים המתנגדים לבחון מחדש את תקני החנייה לרכב ולאופניים, באופן שיפחית את הצורך בהקמת שטחי חנייה תת-קרקעיים נרחבים, וכן לעדכן את חוות הדעת הכלכלית כך שתשקף את עלויות הבנייה, החפירה והתשתיות בפועל.

לטענת היזמים, ללא התאמות אלה קיים חשש כי התוכנית תאושר במתכונתה הנוכחית, אך לא תוכל להתממש בשל היעדר כדאיות כלכלית. מנגד, התוכנית מבקשת לייצר תוספת של יותר מ-2,000 יחידות דיור לעיר באמצעות התחדשות של שכונה ותיקה, תוך ניצול הקרבה למערכת הסעת ההמונים ופיתוח שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה.

כעת תידרש הוותמ"ל להכריע בין הדרישות לשינוי התוכנית לבין הרצון לקדם את התחדשות השכונה בהיקף המתוכנן, ובפרט בשאלה אם ההנחות הכלכליות שעליהן היא מבוססת אכן מאפשרות את מימושה.

אסף סימון, מנכ"ל בסט ייזום: "החברות בסט ייזום ואילה אגם זכו לאמון התושבים לקידום תוכנית התחדשות עירונית משמעותית ורחבת היקף כחלק ממתחם אפק בקריית ביאליק. החברות רואות חשיבות עצומה בקידום ופיתוח המתחם במהירות האפשרית לטובת תושבי העיר כחלק מהחוסן הנדרש בתקופה זו. כפועל יוצא מקידום התוכנית ובאופן שגרתי הוגשו התנגדויות שלטעמנו יאפשרו למתחם להתקדם לכדי ביצוע בצורה יעילה וקצרה , כל זאת תוך שיתוף פעולה מלא מול רשויות התכנון – הותמ"ל והרשות המקומית".

עוה"ד טלי סלטון ישועה ויונתן ליבצ'יק, ממשרד כורש ושות', המייצגים את בסט ייזום ואילה אגם בהתנגדות לתוכנית, "ההתנגדות כוללת ניתוח מעמיק של ההיתכנות למימוש התוכנית והשינויים ההכרחיים הנדרשים לשם יצירת בסיס כלכלי למימושה תוך שמירה על ערכיה התכנוניים. הליך ההתנגדויות לתוכנית נועד לשם שיפור ודיוק התכנון בהתבסס על הניסיון המעשי הנרחב שמביאות החברות שהן אלה שיוציאו את התוכנית מן הכח אל הפועל. אנו משוכנעים כי הותמ"ל תקשיב קשב רב לאמור בהתנגדות ותעשה את הדרוש כדי להבטיח את מימוש התוכנית והתחדשותה החיונית של השכונה".